搜索
目录序言（天时、地利、人和）P02一、战略阐述P04二、总体规划P09三、政策分析P25四、资本运作P31五、工程运作P42六、营销运作P52七、长远发展规划P61八、项目管理P64九、风险预测及规避P65十、说明P70附件一P71天时地利人和（序言）顺天时之势，承地利之巅，载人和之气，石破天惊，恢弘磅礴，王者风范，蛟龙腾空出世……覆中南五省，鼎三市融城，揽黄金宝地，规模宏大，资源整合，提升品位，汽车都市初成……中国汽车处于起步阶段，属于卖方市场，汽车工业和流通能为国家和地方的经济做出巨大贡献（包括带动效应、税收、创造就业机会等）；目前，湖南汽车市场星罗棋布，没有整体规划、没有资源整合、市场处于无序的竞争状态，对湖南的贡献“型小利微”。另一方面，湖南正在加紧实施“三市融城”宏大的壮举，需要重大的项目作为基石；而汽车城项目从发展经济、提升城市品位、树立良好社会效应等方面都是最理想的选择。此乃打造*汽车城天时也。以全国地理位置和汽车流通的角度看，湖南地处中南五省中心腹地，东西三省（江西、广西、贵州）经济与湖南有一定的差距，在全国列为第四类经济欠发达地区；这三省的汽车工业和汽车流通业同样比较落后，在湖南打造汽车城项目，将能从物流、网络、技术、经验等方面覆盖此三省，发展潜力长远而巨大。*汽车城项目地处“三市融城”的中心地带，是长、株、潭三市未来的发展方向，随着省政府的南迁，长沙大道、火星大道、蔡家冲路和韶山路的拉通、拓宽，此地将在未来的三年左右成为长沙的黄金地带，升值千百倍。此乃打造*汽车城地利也。湖南汽车流通的现状已无法满足消费者的需求。消费者需要具有良好购车环境、提供优质服务、选择范围广等优点的购车场所。汽车厂商面临入世后国外汽车厂商竞争的巨大压力，汽车厂商需要发展、需要整合、需要提高品牌度和亲和力，因此汽车厂商从纯粹的销售和维修发展到现在的4S服务网络；打造一个大规模的汽车城能为当地创造几万个就业的机会和带动众多相关产业的发展，此乃人心所向。打造*汽车城人和也。湖南需要一个具有规模效应，能整合散乱资源，为发展湖南经济和提升城市品位等方面做出巨大贡献的大规模汽车流通市场，具备天时地利人和的绝佳良机，因此由长沙丰升置业有限公司携巨资大笔挥就的“中南汽车新都市——*汽车城”孕育而生，腾空而起。在策划过程中，怀着对本项目的认同和热情，我们试图描绘一个大气而国际化的汽车城，我们也坚信奇迹可以创造，只因经验和水平所限，肯定存在不足之处，诚挚恳请阅者批评、指正。第一部分战略阐述一、目标1、短期目标从本项目操作开始，一年左右完成一期工程中主要的建设和销售，并如期开业。抢占到有限的市场资源，完成汽车市场竞争的第一步。2、中期目标从本项目操作开始，两年左右完成二期工程建设和扩大销售，并如期开业。通过不断树立形象和知名度，通过不断改进并符合市场需求的服务手段，改变长沙及周边地区的购车习惯和理念，做大做强，巩固并发展。3、长期目标二—四年，把*汽车城打造为中南地区最具竞争力的大规模汽车流通市场，成为湖南乃至中南地区汽车流通领域的龙头市场。二、核心定位一切从消费者需求出发诠释：有了消费者就有了市场，有了市场就有了商家，有了商家就有回报；吸引消费者将是本项目的核心内容，每个环节都将从这一原则出发。汽车城的建设周期较长，前瞻性和实用性是本策划书的基础。表述为：中南汽车新都市诠释：1、湖南属中南腹地，东西相邻的广西、贵州、江西等经济欠发达省份，通过建立汽车销售中心站的概念，汽车流通将可能覆盖此三省；从*汽车城规模和品位可看出，在一定时期内，*汽车城都将是中南地区规模和实力最雄厚的汽车城之一。2、新都市顾名思义为现代新城，与现今发展的“卫星城”异曲同工，为新的发展方向、具有巨大发展潜力和适应新竞争形势量身订造。根据中国的发展现状分析，打造新的大规模汽车城正符合新都市的概念，更符合城市长远发展方向。而从世界汽车产业发展轨迹和我国汽车产业发展的形势可以得出：大规模汽车城所带动的经济发展、为社会做的贡献、提高城市品位等都具有都市效应，这也应该是城市发展中重要的部分。3、提供更全面的服务也是新都市的特点之一，*汽车城将为消费者提供一站式服务，在一定时期内符合行业发展和购车消费者需求。三、经营思路1、融资并启动项目。2、营销启动（大力引进汽车厂商等）。3、打造*汽车城，通过经营做大做强。4、通过一期工程带来的人气和市场进一步开拓汽车市场或相关产业。5、经营并管理汽车城，谋求长时间的发展。四、核心竞争力本项目的核心竞争力主要表现在两方面：1、消费者需求A、迎合现在消费者需求，即提供一站式服务和优质的购车环境。B、随着消费者的需求越来越个性化，迎合和适应消费者的新需求，提供新的服务。2、行业发展需求A、迎合现在行业对汽车流通市场的需求，提供优质的经营服务和创造具有不断升值市场经营环境。B、汽车行业将随着消费者的需求进行细分市场，对汽车流通市场的要求也越来越高，根据市场变化和需求不断创新和发展。五、竞争对手分析及对策1、本项目竞争对手分为三大部分，一部分为省外，即本项目可以覆盖的三个省份，但从其现状分析，还不足以对本项目造成威胁，在此不再赘述；一部分为省内，湖南省内除开长沙，只有株洲在兴建与本项目类似的汽车流通市场，应该说目前它未直接影响本项目，但在本项目正式营业后应该成为一个重要竞争对手之一进行研究，在此也不进行过多的阐述；另一部分即本项目目前息息相关的长沙市内的竞争对手，这也是本项目目前的重点，下面将就长沙市内主要竞争对手情况进行分析：A、远大路、湖南汽车城及丽臣路，目前占据长沙汽车销售70%以上的市场份额，购车消费者具有消费惯性，因此在一段时间内都将具有比较深远的意义。但散、乱、差等弊端无法改变，也没有拓展空间，无法为消费者提供方便、优质的服务和良好的购车环境，被市场淘汰是无法避免的，而能够提供消费者合理需求的是市场的必然。B、新世纪汽车博览城虽然起步较早且有先入为主的优势，但其资金有限，使此项目举步为艰。另一方面其规划设计等不符合市场需求或太超前。几方面的综合因素使此项目濒临流产。C、星沙中南汽车大世界实际起步的时间比本项目还要早，只因开发商当时在重点开发其他项目而没有对此项目投入过多的人力和物力。此项目作为流通项目优势非常多，如交通便利、操作商业地产丰富、地价低廉、政策优惠等。此项目同样具有劣势，如作为消费流通市场地处比较偏僻，未来城市发展方向与此项目所处方向刚好相反；未来长沙市北面将作为大型流通中心及工业区，不利于消费流通市场的发展。D、其他汽车市场项目因不成熟或过小，不会对本项目形成大的威胁，在市场成熟后，这些零散的小市场必将被整合，这只是时间问题。2、竞争策略A、汽车流通行业的客户资源有限，汽车厂商建立4S店的数量有限，以长沙目前的消费情况和经济状况，大都只建立一个到两个店。加快推进本项目的建设，争夺到有限资源，将能在当前竞争态势下处于绝对优势。B、资金问题是当今影响企业发展速度的重中之重，而我司是不会为资金问题所“禁锢”，至少目前不用担心。这样，我们就应该多方面为自己“造势”，争取更多的政策扶持，谁是政策倾斜的对象，谁就是赢家。C、制定有效的销售策略，把汽车厂商吸进来。此点，将在第六部分阐述。D、通过整合宣传，树立行业第一的绝对形象和地位，给竞争对手造成很高的竞争壁垒，为本项目顺利推进赢得时间和发展后劲。第二部分总体规划一、项目概况*汽车城地处长沙市南大门，隶属于长沙市雨花区和暮云组团，位于长沙市、株洲市和湘潭市交汇的中心地带。交通、地理位置：……人文、环境位置：……不但拥有便利快捷的交通网络，而且周围有得天独厚的人文环境，更随着省政府和天心区区政府的南迁，人气指数也直线飚升，*汽车城的优势无人可比。在长株潭一体化进程中，将势必成为长沙向株洲、湘潭拓展的前沿阵地，更能以此辐射中南地区。二、一期项目区域功能定位及经济分析（一）*汽车城的定位立足长沙，辐射中南，沟通海外，以汽车贸易为主，以销售为主业，兼有汽车服务、汽车文化等功能的综合性汽车城；是以汽车贸易和销售为龙头带动制造业、房地产业、物流业、信息产业、会展业、广告和服务业，形成纵横延伸的产业链。项目选址在长沙蔡家冲路（湘府路）以北，洞井路以东，火星大道以西，北以井圭路、香樟路为界，用地面积约3510亩，同时倡导“绿色汽车”，“田园汽车”的新概念。我们必须贯彻政府主导、企业运作、社会参与共同受益的方针：充分发挥政府推动和市场运作为主的两个积极性。（二）市场前景跨入21世纪以来，中国快速增长的汽车贸易和销售市场是最重要的发展空间，而中国加入WTO后的大开放格局，降低了进口车的关税，倡导了与国际接轨的汽车产业理念，它创造了天时、地利、人和的条件，下面的相关数据，说明了市场前景是十分美好的。1、2010年中国汽车产业总收入预计为3100亿元人民币2、汽车销售额到2010年为5600亿元3、汽车销售量到2010年为580万辆4、以2002年中国1—6月中国汽车市场同比增长为30.1%作为中南经济大省湖南省，汽车整车和零配件市场火爆，年销售额达到180亿元左右。*汽车城建成后将成为湖南最大的汽车贸易市场。年销售汽车3—5万辆，形成上下游延伸的产业链条，带动相关产业，创造巨大的附加值。（三）功能区规划参数一期项目用地为681亩，在项目功能设计上，以主展馆、4S专卖店、配件区、工程机械区、综合服务区五大版块进行布局。形成适应汽车市场的综合性布局，总用地面积为370019.97平方米，净用地面积为321707.61平方米，建筑物占地125598.65平方米,总建筑面积为295486.69平方米，室外停车场1032平方米，容积率为1.15，绿化率为61%以上，密度不大于39%，完全符合城市规划要求。一)、4S/3S专卖店区建设依据：A、汽车“特许经营”为目前主要展销方式，主要根据汽车厂家对其主打品牌或型号，在销售过程中，需营造特定的展示环境，用以传达企业精神和品牌文化，并树立其特有形象，占领目标市场。B、每个厂家对其专卖店的各项指标要求不同，我们需根据客户的要求建设，但前提是：它必须与我市场的总体规划、设计思想相协调，相融合。C、原来将长沙定位在第三级市场的厂家研究发现，必需提前在长沙市场建立销售点。规划布局：A、修建一个4S店的平均成本在1200万元左右（含土地价），且厂家对其经过专业设计，不仅外型美观、醒目，而且布局考究，因此，宜将该区规划分布在市场内主干道两旁，主展馆周围等视线较好的区域，用以提升市场整体品味，产生良好视觉感受；B、便于提高市场销售吸引力。规模：综合汽行业的整合分析和湖南汽车品牌市场的容量测算，建议在我市场内考虑设计20家左右3S或4S店，根据各大品牌的4S店建筑标准，将《地块图》内A、B、D、G区，共118780.35m2（合178.17亩）用作该项用地，设计容量16家。价格分析：1、4S专卖区总用地面积为118780.35m2，合178.17亩（包括市政道路、小区道路、绿化等面积）；2、4S专卖区净用地面积为：118780.35m2×65%=77207.23m2，合115.81亩；3、4S区土地成本：48.21万/亩×178.17亩=8589.58万则，土地成本单价：8589.58万÷118780.35m2=723.15元/m2以悦达-起亚为例：悦达-起亚占地11.25亩，建筑面积为2750.6m2总用地面积：7500.04m2，净用地面积：4875.02m2容积率：2750.6m2÷4875.02m2=0.564建筑密度：0.376则悦达-起亚4S店成本=68万×11.25亩+820元/m2×2750.6m2=765万+225.55万=990.55万以出售建筑物为计价方式，则悦达-起亚4S店成本价为990.55万÷2750.6m2=3601.21元/m2（售价为：3601.21元/m2，实际成本为：2791.80元/m2）7、利润增长率为28.99%，销售总价为990.55万元则，4S店区容积率按0.564，建筑密度按0.374计算，其总建筑面积为：77207.23×0.564=43