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第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）1.房地产评估的定义：房地产评估就是指由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。2.房地产评估的特点：科学性、实践性、公正性。3.房地产价格评估制度：房地产价格评估制度，就是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。4.房地产估价师的概念：房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。5.房地产估价师的基本素质：1.必须具备创新能力2.要有良好的知识结构3.要具备市场信息分析能力4.要具备较强的社交能力。6.土地的定义：土地是地球表面自然要素—大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。7.土地的自然属性：1.土地资源的有限性2.土地资源的不可替代性3.土地使用的可持续性4.土地自然性状的地域差异性。8.土地的社会经济属性：1.利用方式的多样性2.土地区位的可变性3.土地使用潜力的有限性。9.土地利用的制约因素：1.自然条件2.经济因素3.科学技术4.社会行政因素。10.建筑物的定义：建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。11.建筑物的分类：1.居住建筑2.公共建筑3.工业建筑。12.房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，也称不动产。它包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。13.房地产的类型：1.居住房地产2.商业房地产3.旅游房地产4.工业房地产5.农业房地产。14.土地的特性：1.自然特性：（位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性）2.经济特性：（土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性）。15.房地产的特性：1.位置的固定性2.长期使用性3.大量投资性4.保值与增值性5.投资的风险性。16.容积率的内涵：容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值。（分为实际容积率和规划容积率两种）。17.房地产价格的定义：房地产价格是指土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。18.房地产价格的决定因素：房地产使用价值的大小、房地产的供应数量、对房地产的有效需求。第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）19.房地产价格的实质：房地产评估价格不是物质实体的价格,而是房地产权益的价格。即土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。20.房地产价格的种类：1.市场价、评估价2.房地产总价、土地价格、建筑物价格3.生地价、熟地价4.抵押价格、租赁价格5.单位价格、楼面地价。21.生地价的概念：生地价是指征用一宗农地付出的代价，通常包括征地费、征地补偿费及相关的税费。22.熟地价的概念：熟地价是指在生地价的基础上按城市建设的要求对土地不断开发所付出的代价。23.毛地价的概念：毛地价是指政府针对一定出让年期的国有土地而收取的土地出让金和市政基础设施配套建设费。24.楼面地价的概念：楼面地价又称单位建筑面积地价，是将土地的总价分摊到单位建筑面积的土地价格，等于土地总价格除以建筑总面积。（楼面地价的高低取决于土地的价格和容积率两个因素。）25.重置价格的概念：是指按上一年重新建造与应计算重置价的房屋相同结构、相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。26.房地产价格的基本特征：1.房地产价格实质上是一种权益价格2.价格构成的双重性3.可用租金的形式表现4.无统一的市场，价格的个别性强5.受折旧的影响小，增值性强。27.比较地价与一般物价的不同之处：地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。我国土地实行国家所有和集体所有两种形式的公有制。城镇国有土地的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是国家土地所有权在经济上的实现形式。（物价）通常所说的物价其实就是生产价格，而生产价格是由部门平均生产成本加上社会平均利润构成的价格。生产价格就是价值的转化形态。28.市场价格与评估价格之间的关系：房地产的评估价格实质上是对市场价做出的估计，旨在使评估结果尽量与市场价相吻合。为此，在评估时应充分利用当地具有代表性的市场资料。另一方面，在市场不健全或缺乏市场价格的情况下，评估价格可以代表市场价。评估价与市场价的另一个区别是，后者是一个客观存在的唯一的价格，评估价则因不同估价师在知识、经验等方面存在一定差异，评估的结果完全有可能不一致，但只要这些评估价接近市场状况，仍然是合理、可用的。29.房地产评估的必要性（现实意义、主要作用）：1.为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据2.为各类房地产交易服务3.满足房地产税收的需要4.为征地拆迁补偿费提供依据5.对城市旧房拆迁补偿的评估6.处理房地产纠纷的作用7.企业合资、重组和股份制的需要。30.土地区位的含义：土地的区位是指某个固定位置的土地与其周围社会经济环境的相互关系，实质上是一个经济的内涵。31.我国土地开发程度分类：1.三通一平：给水、排水、道路通，建设场地土地平整。2.五通一平：给水、排水、电力、电讯、道路通，建设场地土地平整。七通一平：给水、排水、电力、电讯、热力、燃气、道路通，建设场地土地平整。3.城市土地的再开发。第二章房地产评估的理论基础（地租理论、区位理论）1.地租的含义：地租是指土地所有者凭借土地所有权获得的收入。2.地租的两种基本形式：级差地租、绝对地租。（此外形式还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。）3.级差地租的概念：级差地租是指用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。4.级差地租I的含义：级差地租I是指在肥沃程度和位置较好的土地上创造的超额利润转化成的地租。5.级差地租II的含义：级差地租II是指在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。6.级差地租I与级差地租II的区别联系：级差地租I的产生条件是土地的肥沃程度和位置差别；级差地租II的产生条件是对同一块土地连续追加投资而产生的不同劳动生产率。级差地租II的形成必须以级差地租I的存在为前提。7.级差地租的分类：级差地租I、级差地租II。8.绝对地租的含义：绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。9.垄断地租的含义：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。10.矿山地租的含义：矿山地租是指工业资本家为采掘矿藏向矿山土地所有者租用矿山所支付的地租。11.建筑地段地租的含义：建筑地段地租是指资本家为了获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。13.地租理论在房地产评估中的作用：1.地租理论对房地产估价具有良好的指导性，绝对地租是土地价格存在的根源。2.级差地租是决定城市土地价格高低差异的主要因素。3.竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式。对城市房地产估价具有控制和平衡的作用。14.西方地租理论的主要流派：1.威廉?配第的观点：《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。2.弗朗斯瓦?魁奈的观点：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。3.亚当?斯密的观点：《国富论》中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。4.大卫?李嘉图的观点：《政治经济学与赋税原理》中的地租概念，租金与地租的区分。15.绝对地租的形成条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机构成。第二章房地产评估的理论基础（地租理论、区位理论）12.地租的表现形式：根据地租产生的原因和条件，马克思把资本主义地租分为级差地租和绝对地租两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。16.绝对地租形成的根本原因：土地私有权的垄断。17.区位的含义：区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间上有机结合的综合表现。18.自然地理区位的概念：指包含某一事物与周围环境的空间位置关系及该位置上自然条件的组合特征。19.经济地理区位的概念：指某一事物在人类社会经济活动中产生的人地关系。20.交通地理区位的概念：指某城市或某地段与交通线路和设施的关系。21.农业区位理论是19世纪初德国经济学家冯.杜能创立的。《孤立国》是第一部区位理论的古典名著。22.什么是杜能环：根据区位地租理论，农作区分化成六种农作制度，围绕城市中心呈向心环带状分布。由里向外依次为自由农作区、林业区、谷草式农作区、三圃式农作区、畜牧区。23.区位因素：区位因素是指经济区位的布局主体进行空间配置的外部约束因素。（分为三大类：农业区位因素、工业区位因素、交通区位因素。）24.农业区位理论的主要内容：1.杜能区位理论的基本经济分析。2.杜能环。3.杜能环的修正模型。25.韦伯区位理论的基本假设条件：在一个孤立的的国家或特定地区，自然条件和工人技艺相同；工业原料、燃料产地已知，生产条件和埋藏状况不变；消费地已知且需求量不变；仅对同一产品的生产和销售进行讨论。26.区位因素的分类：一般区位因素、特殊区位因素、地方因素、聚集因素、自然技术因素、社会文化因素。27.中心地理论：1933年由德国地理科学家克里斯塔勒在《德国南部的中心地》一书提出。28.中心地理论的假设条件：地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制。29.中心地理论的基本内容：1.六边形市场区2.市场等级序列3.市场网络的基本类型。（市场原则：K=3系统，克里斯塔勒理论的核心。交通原则：K=4系统。行政原则：K=7系统。）30.区位理论对房地产估价的指导作用（影响）：1.区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素2.宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异3.区位理论是城镇土地分等定级工作的依据4.区位理论是市场比较法的理论依据5.城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型完善了地租与区位理论。第三章房地产价格影响因素与评估原则（影响因素分类，一般因素、城市区域因素、个别因素、评估原则）1.房地产价格影响因素的分类：一般因素、城市区域因素、个别因素。2.一般因素的含义：一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的共同因素。3.一般因素包含的内容：主要包括：1.经济因素（经济发展、财政金融因素、产业结构）2.社会因素（人口、家庭规模、治安状况、社会福利）3.行政因素（土地使用制度与住房制度和地价政策、城市规划和土地利用总体规划、税收制度，投资倾斜，优惠政策、行政隶属关系变更、交通管制、）4.心理因素。4.城市区域因素的内涵：城市区域因素是指城市内不同区段，因用地结构、城市设施投入、自然条件和环境条件等方面的差异，不仅形成不同类型的均质区域，而且这些因素对该区域内的土地的价格产生不同程度影响。5.城市区域因素所包含的内容：1.商服繁华度2.交通便捷度3.城市设施完备度（基础设施、生活服务设施)4.自然条件与环境质量。6.个别因素的内涵：个别因素是指构成宗地的个别特性并对其价格产生影响的因素。（包括土地个别因素和建筑物个别因素）。7.个别因素所包含的内容：一、.土地个别因素（1.区位2.面积、宽度、深度3.形状4.地质地形5.容积率6.用途7.土地使用年期因素）二、（建筑物的个别因素（1.面积、结构、材料2.设计水平、设备状况3.施工质量4.规划限制5.建筑物与周围环境协调性。）8.房地产评估原则的内容：1.供求原则2.替代原则3.最佳使用原则4.预期收益原则5.合法原则6.评估时点原则7.公平原则。9.供求原则的含义：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。10.替代原则的含义：在同