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《城市经济学》哈尔滨师范大学第四章城市土地利用问题一、土地及其特性二、地租三、地价四、土地制度五、城市土地与城市房地产《城市经济学》哈尔滨师范大学一、土地及其特性1.土地的概念——土地即土壤，亦即地球表面疏松的、有肥力的、可以生长植物的表层部分。——土地即陆地及其水面，亦即地球表面除海洋之外的陆地及其江河、湖泊、水库、池塘等陆地水面。——土地即地球的纯陆地部分，不包括陆地的水面。——土地即地球表面，亦即地球的陆地部分和海洋部分都包括在内。《城市经济学》哈尔滨师范大学•英国著名经济学家马歇尔（A.Marshall，1842-1924）认为“土地是指大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠予的物质和力量。”•美国土地经济学家伊利（R.T.Ely，1854-1943）认为：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。……经济学上的土地是侧重于大自然所赋与的东西。”《城市经济学》哈尔滨师范大学综上所述，土地的确切概念应该是，土地是由地球一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和植被等构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。《城市经济学》哈尔滨师范大学2.土地的特性土地的特性分为土地的自然特性和土地的人文、经济特性三个方面。①土地的自然特性——位置固定性——面积有限性——质量差异性——功能永久性《城市经济学》哈尔滨师范大学②土地的经济特性——土地供给的稀缺性——土地利用方向变更的困难性——土地报酬递减的可能性——土地利用后果的社会性③土地的人文特性——用途的多样性——社会经济位置的可变性——合并和分割的可能性《城市经济学》哈尔滨师范大学二、地租地租的存在与发生，取决于以下三个前提：——土地本身具有效用，它能够以空间效用和生产力效用满足人们的种种欲望；——土地属于稀缺资源，而且随着世界人口的迅速增长，土地资源日趋珍贵，无论是优等土地还是劣等土地，都能对人产生需求欲望；——土地所有权与经营权的分离，能够反映出租人与承租人之间的经济关系。《城市经济学》哈尔滨师范大学威廉·配第古典经济学地租理论杜尔哥（法）农学视角地租理论亚当·斯密（英）古典政治经济学地租理论詹姆斯·安德森（英）资产阶级经济地租理论大卫·李嘉图（英）古典政治经济学地租理论杜能（德）农业经济地租理论萨伊（法）资产阶级庸俗政治经济学地租理论保罗·A·萨缪尔森（美）现代资产阶级经济学地租理论雷利·巴洛维（美）现代土地经济学地租理论马克思，恩格斯马克思主义地租理论《城市经济学》哈尔滨师范大学1.马克思主义地租理论资本主义地租的本本质：在资本主义社会，投资经营土地的农业资本家，要向土地所有者承租土地，从而要向土地所有者缴纳地租。任何地租都是土地所有者凭借土地所有权取得的不劳而获的收入，来源于劳动者的剩余劳动。资本主义地租来源于农业雇佣工人创造的剩余价值，是剩余价值超过平均利润的余额。因为农业资本家经营农业，也要按照等量资本取得等量利润的要求，得到平均利润，否则他便不去经营农业。正是这种情况决定了农业资本家从农业工人身上榨取来的剩余价值必须分成两个部分：一部分是平均利润，归自己占有；另一部分作为地租，缴纳给大土地所有者。所以，资本主义地租是农业工人创造的被农业资本家缴纳给大土地所有者的超过平均利润的那一部分剩余价值，体现着大土地所有者和农业资本家共同剥削农业工人的关系。这就是资本主义地租的本质。《城市经济学》哈尔滨师范大学资本主义的地租①级差地租级差地租就是耕种某些较好的土地所获得的，归土地所有者占有的超额利润。由于这种地租与土地的等级相联系，所以被称为级差地租。——级差地租第一形态级差地租第一形态（级差地租Ⅰ），是指雇佣工人在肥沃程度较高或位置较好的土地上创造的超额利润转化的地租。它是并列地投入不同地块的等量资本具有不同生产率的结果。造成这种不同结果的条件，一是土地肥沃程度的差别，二是土地位置的差别。《城市经济学》哈尔滨师范大学——级差地租第二形态级差地租第二形态（级差地租Ⅱ）是指雇佣工人在连续追加投资而提高了劳动生产率的地块上所创造的超额利润而转化的地租。在通常情况下，连续不断的追加投资会提供不等的生产率。只要追加投资的生产率高于劣等地的生产率，就会带来超额利润。这种超额利润形成级差地租Ⅱ。《城市经济学》哈尔滨师范大学资本主义的地租②绝对地租绝对地租是农业资本家无论租种好地或坏地都绝对地要缴纳的地租。绝对地租形成的原因是土地私有权的垄断。《城市经济学》哈尔滨师范大学二、地租2.社会主义地租社会主义条件下仍存在地租。这是由于土地所有权与土地使用权的分离和剩余劳动的存在，在我国地租仍是表现国家、集体、个体之间关系的经济形式。与资本主义地租不同，社会主义的地租是取之于民、用之于民的，不存在土地所有者对土地使用者的剥削关系，这是它与私有制社会地租最根本的区别。《城市经济学》哈尔滨师范大学①社会主义极差地租——社会主义制度下存在级差地租只有到了共产主义社会的高级阶段，商品经济已经消灭，各个单位之间独立的经济利益已不存在，到那时土地的经营垄断不存在了，因而也就不存在级差地租的范畴了。——社会主义级差地租的性质与特点而在社会主义土地公有制条件下，国家、企业和个人对超额利润的分配关系，表现为地区间和单位间经济收益的某些差别。社会主义级差地租的实体不再是资本主义剩余价值特定部分的转化形式，而是在社会主义经济中由土地条件优越的企业的劳动者创造的超额利润。——社会主义级差地租的分配在土地国有制的条件下，国家是土地所有者，级差地租Ⅰ应当全部归于国家。而级差地租Ⅱ，在租期内应归土地使用者—企业或个人所有。如在级差地租Ⅱ的形成中，国家进行了投资和建设，国家也应得到一部分。《城市经济学》哈尔滨师范大学②社会主义绝对地租——社会主义绝对地租是客观存在的首先，从绝对地租形成的条件和来源看——“所有权存在”其次，从绝对地租形成的原因来看——“有能力”第三，从土地所有权与使用权的关系看——两权分离”——社会主义绝对地租的具体形式（1）国有土地出让或划拨给国营企事业单位使用，采取土地出让金或土地使用税（费）的形式，向国家交纳地租（包括级差地租和绝对地租）。所反映的是国家与所属企业单位之间的土地关系。（2）集体所有土地出租给国营企事业单位使用，由国营企事业单位向集体支付租金（包括绝对地租）。所反映的是集体上地所有者与国营企事业单位之间的土地关系。《城市经济学》哈尔滨师范大学（3）国营企事业单位之间相互转让土地使用权，以土地转让费（包括地租和土地投资利息）形式支付地租。所反映的是在国有土地上，国营单位之间相互转让土地使用权的一种土地关系。（4）集体单位之间相互转让土地使用权，以租金的形式支付地租。反映的是在集体所有土地上各集体单位间相互转让土地使用权的一种土地关系。（5）集体土地承包（或租赁）给农户经营使用，集体以“提留”、“土地承包费”、“土地租赁费”等形式收取地租（包括级差地租和绝对地租）。所反映的是在集体土地上，集体与农户之间的土地关系。（6）农户之间的土地转包，以土地转包费（其中包括部分绝对地租）等形式进行经济补偿。反映的是在集体所有土地上农户之间互相转让土地使用权的一种土地关系。（7）在经济特区或开放城市，中外合作“中外合资、外商独资企业使用中国土地，以土地使用费或土地使用权价格等形式支”付地租（包括绝对地租）。反映的是在国有土地上，国家与外商之间的土地租赁关系。《城市经济学》哈尔滨师范大学3.城市地租曲线在完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者进行分配时，总是遵循“最高租金原则”：——即愿意支付最高租金者得之。而不同的使用者，对于城市不同区位上的土地，所给出的投标租金是不同的。《城市经济学》哈尔滨师范大学现假设有A、B、C三类土地使用者，分别是商业零售业、制造业、公寓住宅业，它们各自给出了自己的土地投标租金曲线，即在一定利润水平下所愿意支付的最大地租曲线：其中AA′为商业用地的投标租金，BB′为制造业的投标租金，CC′为公寓住宅业的投标租金。城市地租曲线《城市经济学》哈尔滨师范大学4.中国城市地租①城市的绝对地租城市绝对地租在城市土地存在所有权与使用权相分离的状态下，为了使所有权在经济上得以体现，即使是使用城市中级别最低的土地，也必须缴纳的地租，即城市绝对地租。其存在的条件：其一是存在租赁行为，其二是租用者利用土地的“承载”作用能生产出超过社会平均利润以上的超额利润。《城市经济学》哈尔滨师范大学影响城市绝对地租数额的因素有以下几个：——征地价格(1)征地补偿费：该地块被征用前三年平均收益的3-6倍；(2)安置补偿费：该地块被征用前三年平均收益的2-3倍，最高10倍。同第一项合计不超过20倍。(3)地上、地下建筑物、构筑物及设施的补偿费，协商解决；(4)其它补偿及相关费用。征地价格是城市绝对地租额的基础——所有权人的政策，主要是出让底价的制定与控制——土地的相对“稀缺”程度，与国土面积及城市地貌结构有关城市中诸产业中的利润状况。诸产业利润水平高，即社会平均利润率较高，绝对地租水平高；反之亦然。所以，城市绝对地租的涨落，应主要从以上几个方面分析。《城市经济学》哈尔滨师范大学②城市的极差地租城市土地级差地租，因城市土地“区位”差异而产生的不同水平的地租为级差地租，将“区位”进行分解，具体是：区位的空间位置差异；区位的基础设施完善状况的差异；区位附近主体设施的差异；不同“区位”的用地者，可以凭借这种“区位”差异生产出不同的超额利润，这些不同水平的超额利润转化成的地租为级差地租。城市土地级差地租仍可划分为级差地租Ⅰ、Ⅱ，但较困难，意义亦不太大。《城市经济学》哈尔滨师范大学影响城市土地级差地租数额的因素：——用地区位与城市中心区（CBD）距离。一般情形，距离越远，地租越低。——用地区位的城市基础设施的投入转化成的地租。一般规律，越靠近城市中心区，基础设施投入越多，设施越齐全，地租水平越高。向城市边缘区方向，地租水平则降低。——用地区位附近主体设施的差异也会引起地租水平的差异《城市经济学》哈尔滨师范大学三、地价1.马克思关于土地价格理论①土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格马克思认为，任何物品要具有价值，就必须是用来交换的人类劳动产品。自然状态的土地，未经人类的开发，没有投入人类劳动，因而不存在价值，也没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。“土地不是劳动的产品，从而没有任何价值”。但是，土地具有特殊的使用价值。在一定的劳动条件下，土地能为人类永续提供产品和服务，即产生地租。正因为有了地租，才产生了土地价格。《城市经济学》哈尔滨师范大学②已利用的土地由土地物质和土地资本构成所利用的土地，都是经过人类长期的开发利用，已经物化了人类的劳动。马克思把这种固定在土地中的劳动称为土地资本，它属于固定资本范畴。土地资本本身也象其他固定资本一样，会损耗和消失。土地资本可以为土地所有者带来利息，它是租金的一部分。③土地价格是地租的资本化在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化。“假定平均利息率是5％，那么一个每年200镑的地租就可以看作一个4000磅的资本的利息。”“如果一个资本家用4000镑购买的土地每年提供200镑地租，那么，他从这4000镑得到5％的平均年利息，这和他把这个资本投在有息证券上，或按5％的利息直接借出去完全一样。”因而，将地租按一定的利息率还原成一个资本量便是土地价格。土地价格＝地租÷还原利息率《城市经济学》哈尔滨师范大学三、地价2.现代西方经济学的土地价格理论①土地收益理论土地收益理论认为，土地价格是土地收益（即地租）的资本化。在这里，土地收益是指：——正常情况下的土地收益。所谓正常情况是指有较好的生产能力，正常的经营管理能力和正常的年份。——处于最佳利用方向的土地收益。土地具有多项用途，测定土地价格时，必须用其处于最佳利用方向的土地收益。如市郊的某块农地的最佳利用方向是作为商业用地，则测定其土地收益时不能用农地收益，而应测定其商业用地收益。——是指土地纯收益。它是扣除生产成本及一切