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土地估价案例与报告精讲班第38讲讲义1998年试题1998年试题：估价实务分析(本部分由两个案例报告组成，每个报告都存在多处错误，请认真阅读案例报告并加以分析，指出存在的错误，并简述原因。只挑出错误而未说明原因的不得分。每个报告60分)报告一土地估价技术报告第一部分一、估价项目名称：XX厂地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的：对XX厂的土地使用权价格进行评估。六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》(5)XX市有关土地的法律法规及文件规定(6)委托方提供的有关资料(略)(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。七、地价定义此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。八、估价期日：1997年6月30日九、估价日期：1997年8月13日十、估价结果总地价：40，605，565．8元估价结果一览表(略)十一、需要特殊说明的事项(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。(2)本报告评估地块为XX厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。(6)本报告自估价期日起半年内有效。十二、土地估价师姓名签名金胜利(略)范谋(略)程永发(略)十三、土地估价机构(略)一九九七年八月二十二日估价对象描述及地价影响因素分析第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况委估地块为XX厂用地范围内的一部分，位于XX区XX大道XX号，西临XX江、北靠XX路、东临XX大道、南至XX厂，距XX大桥约3．5公里。2．土地登记状况XX厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为XX厂。评估对象为XX厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第XX号，图号为XX，地号为XX，土地总面积7601平方米，其中估价对象勘测定界面积为7477平方米。西区和北区：国有建设用地使用证号为第XX号，图号为XX，地号为XX，土地总面积628319平方米，其中待估地块北区勘测定界面积为40108平方米，西区勘测定界面积为24449平方米。3．土地权利状况估价对象土地使用权为XX厂以行政划拨方式取得。4．建筑物及地上附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素(略)2．区域因素(1)位置评估对象位于XX新区XX江东岸，距市中心约12公里，XX口岸约1公里，距XX大桥约3．5公里。(2)交通条件(略)(3)区域性质由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件评估对象周边规划为开发区，有XX保税区、XX出口加工区、XX高科技园区等，工业集聚规模较高。(5)地块面积及形状待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。3．个别因素(1)环境条件评估对象所在区域附近工厂相对集中，如XX化工厂、XX煤气厂等，有一定的空气污染。(2)地质条件评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。(3)临江条件评估地块临XX江，有较理想的水运条件。(4)土地使用权年限取国家规定的工业用地出让最高年限50年。土地估价第三部分土地估价一、估价原则(略)二、评估思路与方法选择根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，XX新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。三、估价过程(一)市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。2．比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表1所列)。3．因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。表1因素条件说明表待估宗地及实例内容比较因素待估宗地实例1实例2实例3交易时间97．694．194．991．3交易情况正常正常偏高正常区域因素离市中心距离12km13km18km12km区域性质工业、居民区工业区域工业区域工业区域宗地面积、形状72034㎡，不规则476㎡，不规则50000m2，不规则25799m2，不规则个别因素容积率0．750．80．50．7环境条件污染小污染较大无污染污染小基础设施状况六通一平七通一平七通一平七通一平年期50年30年50年50年4．编制比较因素条件指数表经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2表2比较因素条件指数表待估宗地实例内容比较因素待估宗地实例1实例2实例3交易时间100105105105交易情况100100115100区域因素离市中心距离10010098100区域性质100102102102面积、形状100101101101个别因素容积率10010090100环境条件10098101100基础设施状况100100100100年期10093．7100100表中有关修正说明如下：（1）期日修正目前，工业用地地价下跌了5%（2）实例2年期修正：[1+1/（1+r）30]/[1+1/（1+r）50]5.因素修正由表2进一步得到各项修正系数，如下表3表3因素比较修正系数表比较实例实例1实例2实例3内容比较因素实例地价(元／m2)560770543交易时间100／105100／105100／105交易情况100／100100／115100／100区域因素离市中心距离100／100100／98100／100区域性质100／102100／102100／102面积、形状100／101100／101100／101个别因素容积率i00／10090／100100／100环境条件100／98100／101100／100基础设施状况100／100100／100100／100年期100／93．7100／100100／100修正后价格(元／m2)563．8625．4502．06．实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价；(563．8+652．4+502．0)÷3：563．7元／平方米(二)成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：地价：土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。a，耕地占用税：6．0元／平方米。b．菜地建设基金：45．0元／平方米。c．粮油差价补偿费：3．7元／平方米。d．土地补偿费：11．5元／平方米。e．青苗补偿费：2．0元／平方米。f．土地平整费：15元／平方米。g．劳动力安置费：60．0元／。h．养老费：49．5元／平方米。i.征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即3.7元/平方米j.不可预见费：(d+e+f+g+h)×2％=2．8元／平方米。上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元／平方米。(2)土地开发费用：取110元／平方米。(3)投资利息：假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2元／平方米(4)投资利润:土地开发投资利润率取12％，则：投资利润：(土地取得费用+土地开发费用)×12％=(199．2+110)×12％=37．1元／平方米上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：V=(1)+(2)+(3)+(4)=199．2+110+31．2+37．1=377．5元／平方米(三)评估结果的确定上述两种方法评估结果分别为563．7元／平方米和377．5元／平方米。由于近年来XX新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563，7元／平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40，605，565．8元。第四部分附件(略)二、估价实务分析(一)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下：1．第一部分后面应写上“总述”。2．估价项目名称不明确。3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。5．“地价定义”中未说明土地开发程度。6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。7．“估价结果”无单位地价和大写。8．“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。9．“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。10．“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。11．登记状况中无四至、登记等。12．“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。13．区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。14．在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。15.交易情况说明不正确。16．在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。17．在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。18．个别因素修正中，“面积形状”修正错误。19．“基础设施状况”未作修正。20．交易时间未作修正。21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5％”。22．实例2“容积率”修正错误，实例1、实例3容积率未修正。23．实例2年期修正错，应为实例1年期修正。24。年期修正未对r的取值作说明。25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。28．“土地平整费”不应计入“土地取得费”。29．“土地开发费”无取费依据。30．利息计算中“利息率”的确定无依据。31．投资利息中开发期没有乘1／2。32.利润率的确定没有依据。33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。34.成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。35.估价结果未大写。36.第四部分应为“附录”。