2016年北京房地产市场发展研究报告1

中国指数研究院中国房地产指数系统目录摘要......................................................................................................................................................2一、经济环境：经济增速下滑、物价指数上涨、投资创新高.......................................................31.经济增长：GDP增速6.9%，比去年下滑0.4个百分点................................................................32.物价指数：与全国持平，8月为年内高位......................................................................................53.人民生活：居民收入稳步增长，继续跑赢全国水平......................................................................54.固定资产投资：低位回升，民间投资成为拉动投资增长主要力量.................................................65.贸易：进出口规模降幅扩大，增速为近16年来最低....................................................................66.房地产开发投资及建设：投资创历史新高，新开工回升，施工和竣工明显回落...........................7二、政策环境：宏观政策日趋宽松，区域发展上升新高度........................................................131、全国政策：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松.................................................132、北京政策：推进房地产市场健康发展，构建京津冀一体化............................................................16三、市场分析：整体市场回暖明显，量价齐升...........................................................................251.商品房市场：需求旺盛，价格大幅上涨，供求基本平衡.............................................................252.住宅市场：量价齐升自住豪宅市场两极分化显现......................................................................293.写字楼：供需两旺，销售价格创历史新高...................................................................................644.商业用房：需求释放，市场整体回暖明显...................................................................................705.二手房市场：市场明显回暖，价格持续走高...............................................................................79四、土地市场：量跌价升，出让金创历史新高...........................................................................811.土地价格：楼面均价创历史新高；溢价率稳步提升....................................................................812.土地成交：成交量持续回落，住宅用地成交向远郊区蔓延.........................................................833.土地推出：推出量继续减少，普通住宅供应量同比缩减25%.....................................................844.土地出让金：出让金达1984亿元，创历史新高.........................................................................855.重点地块：十大地块总金额突破600亿元，楼面均价同比上涨46%.........................................86五、销售额前十企业占比回升，企业拿地力度加大...................................................................891.市场份额：TOP10房企销售额增长，市场份额持平...................................................................892.拿地情况：总体市场活跃，企业拿地金额与规模力度加大.........................................................912016年北京房地产市场发展研究报告2016年1月29日2016年北京房地产市场发展研究报告1本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-56319252。3.资金来源：房产资金来源总额增加，自筹资金增幅最大.............................................................92六、市场展望：住宅市场量跌价升，改善性占比扩大................................................................921.政策趋势：政策利好，限购政策略有放宽...................................................................................932.房产市场：整体市场继续向好，成交“量跌价升”.......................................................................93南城成交量继续高居前列，丰台区继续成为京城楼市重心.............................................................94刚需楼盘供应减少，改善型楼盘占比持续增加...............................................................................943.土地市场：成交量跌价升，“面粉贵过面包行情”延续...............................................................954.企业表现：龙头企业份额占比维持高位，拿地力度增强.............................................................95小结....................................................................................................................................................96研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据，fdc.fang.com2016年北京房地产市场发展研究报告2中国指数研究院中国房地产指数系统本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-56319252。摘要一、宏观环境：经济增速下滑，物价指数上涨，投资创新高2015年，面对错综复杂的外部环境和改革发展的艰巨任务，全市上下积极适应经济发展新常态，加快转变发展方式，大力统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险等各项工作。经济增速下滑，物价指数上涨，固定资产投资低位回升，投资结构有所优化，消费品市场运行平稳，进出口总值降幅扩大，居民消费价格温和上涨，居民收入稳步增长。整体来看，2015年，全市经济保持了平稳健康发展的良好态势，完成了全年主要目标任务，为“十三五”顺利开局奠定了坚实基础。二、市场分析：整体市场回暖明显，量价齐升(1)总体表现：需求旺盛，价格持续增势，供求基本平衡，重点区域持续受到热捧价格方面：北京商品房销售均价为23291元/平方米，同比涨幅达16.8%，均价突破20000元/平方米。商品住宅成交均价整体稳中有升，整体在24550元/平方米徘徊，二手房价格指数增幅高于新房。需求方面：北京市共成交商品房1682.5万平方米，销售金额3918.6亿元，同比分别增长15.9%、35.4%。其中，住宅销售面积和金额分别为1133.9万平方米和2783.7亿元，同比分别增长19.8%、37.7%，60-90平之间的小户型仍为市场去化主体，五环内占比提升明显。供应方面：2015年，北京市商品房新批上市面积1795.3万平方米，新批上市面积自上年创历史新高之后，开始有所下滑，较上年下滑12.2%，但供应量依然处于高位。商品住宅月均新批上市85万平方米，与2014年均值相比下降37%，处于近七年来次低位。近郊区新增供应集中度高，昌平、朝阳热点区域竞争压力较大。供求对比来看：商品房销供比增长至0.94，住宅销供比上升至1.1，市场供求趋于相对合理水平。二手房市场：北京二手房市场持续升温，成交量较2014年明显增加，全年成交20.9万套，较2014年上涨67.56%；全年二手房价格稳步上升，二手房样本挂牌均价累计上涨5.77%；二手房均价峰谷对比值和年内涨跌幅均为8.8%。(2)不同区域：朝阳市场份额最高，各区供需分化明显受区域规划和自住房的影响，各区供需分化明显。价格方面：除海淀之外，各区域商品住宅成交均价总体上涨。成交方面：朝阳商品住宅成交量占比最大，为14.0%，昌平区域和通州区域商品住宅成交量紧跟其后，占比分别为13.5%、13.2%。供应方面：通州、大兴、房山、顺义和朝阳五个区域新批上市面积占比下降，其他区域均有上升，昌平占比跃居各区域首位，达14.8%。供求对比方面：受区域规划影响，通州区域供不应求形势严峻，怀柔、密云供大于求，其他区域供需相对平衡。热销项目方面：改善型住房需求占比走强。三、土地市场：量跌价升，出让金创历史新高价格方面：成交楼面均价为13379元/平方米，创历史新高，同比上涨16%；土地溢价率达38.41%，同比上升约4个百分点。成交方面：北京土地市场成交面积持续下滑，为2008年以来最低。商办用地、工业用地成交量均大幅下降，2016年北京房地产市场发展研究报告3本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-56319252。住宅用地成交企稳回升。供应方面：2015年北京市国有建设用地计划供应总量为4600公顷，相较于2014年的5150公顷计划继续减少，其中住宅用地同比减少27%。出让金方面