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2016商业地产基础知识培训地产的定义及分类定义：房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。分类：房地产含如下性质分类1：住宅地产：住宅、公寓的开发、租、售；2、工业地产：工业园、办公楼、仓储物流等工业用房的开发、租、售；3、商业用地：商业经营性用房的开发、租、售；商业地产对城市发展的影响商业地产是发挥城市凝聚力和辐射力的主要载体，是城市化进程中重要的推动力量。作为一个高附加值产业，商业地产能直接给城市带来利润和财富，从而增强城市的竞争力；商业地产也是城市经济发展的中枢，是城市经济开放程度和城市经济实力的象征。商业地产影响和改变着现代城市的生产和组织方式、产生聚集效应，并对城市空间结构要素起主导或核心作用。同时，为提升吸引力而形成的现代化商业建筑群，其往往能够成为城市中最富活力和现代气息的城市景观。商业地产的建设还直接关系到城市的形象，是提高城市形象、品位以及表现城市文化底蕴的载体，更是一个城市的名片和品牌!!序认识商业地产•商业地产概论商业地产，可以说不仅是商业也不仅是地产，更不是简单的商业+地产；商业地产应是以销售的巨大现金流、物业的稳定租金收入、连锁扩张运营、房地产的高增值及周边地产的价值拉动为目的的长期性投资事业；中国内地商业地产的整体运营正处在学习阶段，所谓没有规矩、不成方圆，经验、方法论的不足及起步较晚，导致了中国内地商业地产运作普遍含有投机性！不仅在欧、美、日等先进国家，即使在中国台湾、香港，调研精析→准确定位→个性规划→专业运营的程序及内容，都是商业地产实操的黄金信条！其中经营的深度、理念的高度、涉及的广度等是非一般房产开发商或行外投资商所能染指的。序认识商业地产•商业地产阶段性重点考量1、地理位置：客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、城市规划。2、商业定位：功能定位（综合、购物、餐饮、娱乐、旅游…）、业态定位（百货、MALL、专业店、量贩…）、风格定位（呼应战略定位业态的内装、外装与环境）。3、规划设计：大区规划、环境空间设计、平面设计、交通组织设计、配套设计、休闲小品设计等。4、招商策略：招商计划的拟定、进场条件与方式的确定、商户资料收集、确定招商对象、媒体投放选择、设店商开业前管理事宜。5、运营管理：完善租约（联营）管理、完善环境与形象管理、建筑物维护修缮、设施设备维护、卖场系列调整、日常经营、企划推广等。序认识商业地产•专业化运营团队当下中国，商业地产开发商多半是从住宅开发转型而来。对商业地产开发模式了解不深,对商业规划、空间塑造、管理体系、巨大增值、品牌植入、现金流等认识有限，难以在投资中做出正确决策。无论业态定位、设施规划还是运营管理都与国际上大型商业项目的操作模式与规律脱节，甚至背道而驰,终致失败!一个商业项目在前期的市调精析\战略定位、中期的规划设计\引商入店，以及后期的营运管理\企划推广三个阶段，都需要有高度专业化水准的操作能力支撑;开发商应充分尊重专业-唯有在专业商业运营团队以及专业商业规划设计的协助下，方能使一个商业项目更靠近成功,进而扬名立万。序认识商业地产Contents目录第一章、认识商业地产1第二章、认识各类商业业态2第四章、招商实操流程4第五章、商业经营空间规划5第六章、案例6第三章、认识商业品牌3第一章、地产基础知识1第一节、地产名词第二节、商业地产分类第三节、商圈分析第四节、商业地产与住宅开发第五节、商业地产未来发展第一章认识商业地产第一节地产名词三通一平：水、电、路通,场地平整生地熟地：生地指完成土地征用，未通过三通一平的荒地；熟地是指经过土地开发，具备基本建设条件的土地。第一节地产名词1第一节地产名词1商圈：商业发展过程中，由点、线到面，可称为商圈。每一个城市依照城市的人口基数、消费习性、消费单价、流行趋向等等都可能形成好几种商业集市。商圈又由核心商圈、次级商圈、边缘商圈构成。业态：百货、超市、综超、专卖、便利店、购物中心、仓储式商场、专业市场品类：品类即商品分类，比如服饰类分男装、女装、童装、内衣、潮装等；餐饮类分轻餐、简餐、传统餐饮、时尚餐饮等；第一节地产名词1容积率：建筑总面积与占地面积的一个比值。绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比。建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和。营业面积：指顾客能够走到和接触到的地方不包括后面的卸货区及库房、机电房、公共走道等。使用面积：亦称“有效面积”，是房屋建筑面积中能够使用的部分。为建筑面积减结构面积与公摊部分、营业用动线之差。第二节商业地产分类第二节、商业地产的分类11按行业类别划分的商业地产类型：1、零售功能——以商品零售为主要功能，通常规模较大。代表业态有，百货商场、精品、家居建材、商业街及综超量贩和SHOPPINGMALL等。2、娱乐功能——以娱乐为主要功能，通常和其它类型的商业地产融合发展，呈现大规模、复合度高、时尚化的特点；代表业态有，电影城、娱乐城、KTV、电子游艺、儿童游憩。3、餐饮功能——以餐饮为主要功能，呈楼层式、单体形式、街廓式的融合发展经营特点；包含有小吃、零食、速食餐饮、品牌正餐、大型餐饮、休闲餐饮、美食广场等。4、健身服务及休闲功能——以健身休闲为主；代表业态有，健身馆、SPA、瑜伽、运动俱乐部、运动专卖店、舞蹈教室、武术馆等。5、商品批发——以商品批发为主要功能，为B2B的商品集散地；代表业态有，小商品批发市场、轻纺、饰品批发等。第二节商业地产的分类1第三节商圈分析何谓商圈：零售业发展过程中，由点、线到面，可称为商圈。每一个城市依照城市的人口基数、消费习性、消费单价、流行趋向……都可能形成好几种商业集市。一、如何设定商圈：一般以所处位置为圆心处，依所属业态及规模而定，商圈圈越小辐射越小，业态越专，吸纳越大。以大型商业为例分核心商圈（半径1.5公里）、次级商圈（半径5-7公里）、边缘商圈（基本已抵达市郊）。第三节商圈分析1二、商业体与商圈的依附关系：五角场商圈香港尖沙咀台北西门町上海徐家汇北京王府井第三节商圈分析1三、开发期或成熟期或饱和竞争期纽约曼哈顿(饱和)上海五角场(开发)东京银座(饱和)台北信义区(成熟)第三节商圈分析1四、自成商圈单打独斗或札堆结市上海亚新广场和西郊百联(自成商圈)台北西门町(成熟商圈)结市北京西单(成熟商圈)结市第三节商圈分析1①商圈地段②经营定位③规划设计④运营团队⑤店铺规模⑥业态属性等将占70%的成功因素从以上情况分析，商业项目的经营成功率按经验值，仍取决于：第三节商圈分析1第四节商业地产与住宅开发第一章、地产基础知识1一、商业地产与住宅开发在规划层面的区别——大型商业地产项目对人流、物流，水平、垂直交通与消防疏散的组织相当繁琐，满足功能要求的前提下更要满足可视性和可达性条件，以获得最大的商业利益。商业地产的规划必须在合适的业态、业种的配比与落位基础上进行，并伴随着整个招商过程。第四节商业地产与住宅开发1二、开发流程层面的区别（商业开发比住宅开发多出团队组训、招商策略及执行、开业准备、开业造势、运营管理等环节）土地开发流程商业地产开发住宅开发土地获得地段决定业态地段选择是关键市场调研经济环境分析和生活结构研究区域结构调查与城市发展规划研究商业发展规划及政策研究区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析典型性调查与研究地区未来商业地产供应量分析消费者消费行为调查与研究项目立地条件研究商圈的确定和研究竞争对手的研究客观市场调研微观市场调研消费者调研项目定位目标市场定位目标客户定位目标消费群定位目标投资小业主定位目标经营客户定位项目经营特色定位项目经营方式定位项目业态定位项目功能定位项目规模定位项目形象定位形象定位市场定位目标客户群定位产品定位规划设计整体规划设计建筑风格与立面设计商铺结构与内部分割方案景观设计方案交通组织设计方案整体规划设计建筑风格与立面设计景观设计招商执行招商策略招商工具的准备招商团队组训销售团队组建营销策划以活动营销为主，较少投放广告，广告诉求以招商与吸引人气为主营销方式多样化第四节商业地产与住宅开发1第四节商业地产与住宅开发1商铺投资回报率与投资回收期计算方法：商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供参考使用。（特别提示：目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象。）（1）年投资回报率一次性购买——公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税）按揭贷款——公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12/（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。（2）投资回收期一次性付款——计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12按揭贷款——计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。商铺投资回报率计算方法：（案例分析）第四节商业地产与住宅开发12008年12月底，周先生买下了一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000×12÷1600000=10.5%2、目前，国内在商业地产开发建设中存在着四种权益关系：开发商权益、所有者权益、经营者权益、运营商权益。一般开发商通过销售及促动其他物业获得利益；所有者通过出租或自营商业物业获取收益；经营设店商通过商品销售获取经营效益；运营商通过专业的规划管理来获取顾问费或是获利分成。出售出租商业地产开发生态链开发商、所有者经营设店商、开发商（反租）小业主运营商消费者委托经营管理商品力、企划力反租第四节商业地产与住宅开发1第五节商业地产未来发展第一章、地产基础知识1第五节商业地产未来发展1一、商业地产成为房地产市场的新增长点简单地说，住宅市场不好做，股票又惨不忍睹，资金自然就流向商业地产，商业地产商的主要任务就是经营商店，而不是经营商品。早期的地产商与商业结合的方式一般为租赁商铺，但“MALL”这样的一站式综合购物中心几乎包含了所有的商业业态，各种专业化的商家对店铺面积、层高、物业管理方式都有不同的要求，商家的不同要求必须在房地产项目的设计、建设之初就得到体现，而且后期的物业管理也远非传统的商业物业那样简单。因此，整个过程都需要对地产和商业非常熟悉的专业人士来操作。随着电商对实体店的强力冲击，传统零售业竞争日趋白热化，销量差强人意，利润十分微薄，而已经开业的大型购物中心的经营均获取相对可观的利润，因此通过“MALL”等形式对各种业态进行组合，从而增加整体竞争力，“已经成为一个明显趋势”。目前几乎中国所有的大、中城市都已经建设有多个大型的购物中心，这就为商业地产的发展空间，商业地产成为了实体店与电商抗衡的唯一有利平台。二、重视商业地产的城市景观职能商业地产外在表现形式是各种建筑物、构筑物及广场和街道空间。其外观形式色彩的丰富和多样性远胜于城市其它建筑，为城市朔造一道靓丽的风景，提