2016年房地产估价师《房地产基本制度与政策》高频考点

2016年房地产估价师《房地产基本制度与政策》高频考点第一章房地产业第二节城镇住房制度1.我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。住房改革的目标：商品化、市场化、社会化。（P4）2.我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。（P7）3.廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免；以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。（P7）4.由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60m2左右；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。（P7）5.棚户区改造包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等。（P8）第二章建设用地制度与政策第一节集体土地征收1.土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。我国土地征收的前提是为公共利益。（P19）2.土地征用是指国家依据公共利益的需要，强制取得民事主体土地使用权的行为。（P19）3.征收土地的特点：（1）强制性；（2）给予经济补偿；（3）土地所有权发生转移。（P19）4.由国务院审批的征地：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷（525亩）的；其他土地超过70公顷（1050亩）的。（P22）5.土地补偿费的标准为：征收耕地的补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。（P22）6.安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。（P24）7.合理使用土地补偿费、安置补助费：土地补偿费归农村集体经济组织所有。地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。（P25）第二节建设用地使用权出让1.土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况：一是土地使用者未如期支付地价款。土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权，这是对不履行合同的义务人，采取的无条件取消其土地使用权的处罚形式。（P32）2.土地闲置的处理：超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。（P33）第四节闲置土地的处理1.两类闲置土地：超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发。已动工开发建设，但开发建设面积占应动工开发总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，且中止开发建设连续满1年。（P37）2.其它原因造成土地闲置的情形，按照下列方式处理：（1）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。（2）未动工开发满两年的，由市、县国土部门报经有批准权的政府批准后，下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。（P38）3.对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；纳入政府土地储备；对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。（P38）4.如未约定、规定动工开发日期或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。（P39）第三章国有土地上房屋征收制度与政策为了维护公共利益，保障被征收人的合法权益，保障房屋征收与补偿工作依法顺利进行，《房屋征收条例》明确规定了房屋征收与补偿的主体、主管部门和有关单位、个人的法律责任。承担法律责任的种类有行政责任、民事责任和刑事责任。（P46）第三节国有土地上房屋征收评估1.房屋征收评估的四大重要事项（P49）项目内容评估目的（两类）●被征收房屋价值评估目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值●产权调换房屋价值评估目的为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致评估对象界定一是在委托书或合同中明确评估对象范围二是提供征地范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果评估价值内涵被征收房屋的价值包含占用范围内土地使用权的价值是在评估时点双方自愿交易的金额，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素2.评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。（P51）3.对违规房地产估价机构和人员的处罚：（1）给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚（对估价机构，处5～20万元的罚款；对估价师，处1万～3万元的罚款）；（2）二是将有关处罚记入信用档案，分别记入估价机构的和估价师的信用档案；（3）三是造成损失的，依法承担赔偿责任；（4）四是构成犯罪的，追究刑事责任。（P52）第四章规划设计及工程建设管理制度与政策第一节城乡规划管理制度与政策1.城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。（P54）2.全国城镇体系规划由国务院行政主管部门组织编制，由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。（P55）3.城乡规划编制以上一层次的城乡规划为依据。（P56）4.城市详细规划必须以所在城市的总体规划为依据，修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。（P56）5.以上一层次的城市规划为依据，前提是这项规划必须是依法批准并有效，两者缺一不可。未经依法批准的城乡规划没有法律效力，不能指导城乡规划编制与审批；因超过规划期限或因现实情况已经发生了变化的上一层次规划，且必须做调整的，依法调整后，方可指导下一层次规划的编制和审批。（P56）6.城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。（P56）7.城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。（P57）8.修改城市、镇总体规划，涉及强制性内容时，必须先向原审批机关提出专题报告，经同意后方可修改。当控制性详细规划的修改涉及总体规划的强制性内容的，应先修改总体规划。（P58）第三节招标投标与建设监理1.工程建设必须招标的范围：（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；（4）其它。（P71）2.依法必须招标的项目，其招标活动不受地区或者部门限制。（P71）3.招标方式（P71）（1）公开招标－以招标公告方式邀请不特定的单位投标；（2）邀请招标－向三个以上单位发出投标邀请书。4.招标文件的主要内容：（1）招标项目的技术要求；（2）对投标人资格审查的标准；（3）投标报价要求和评标标准；（4）拟签订合同的主要条款。（P72）5.投标人应当按招标文件要求编制投标文件，并对招标文件的实质性要求和条件作出响应。（P72）6.联合体投标的规定：（1）联合体各方均应具备承担项目的相应能力；（2）联合体中按资质等级较低的单位确定资质等级；（3）联合体各方签订共同投标协议；（4）联合体各方共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。（P73）7.监理的基本工作是“三控”（进度控制、投资控制、质量控制）、“两管”（合同管理、信息管理）、“一协调”（组织协调）。（P75）8.必须实行监理的项目：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。（P76）9.监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建设材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系。（P76）第四节建设工程施工与质量管理1.投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的项目，可以不申请办理施工许可证。（P78）2.申领施工许可证的条件：（1）已办理建筑工程用地批准手续；（2）在规划区内的工程，已取得规划许可证；（3）施工场地符合施工要求；（4）已确定了施工企业；（5）有满足施工需要的图纸及技术资料；（6）有保证工程质量和安全的具体措施；（7）应该委托监理的工程已委托监理；（8）建设资金已落实（工期不足一年的，到位资金不少于合同价的50%；工期超过一年的，到位资金不少于合同价的30%）；（9）其他条件。（P78）3.施工许可证的延期：自领取施工许可证之日起3个月内开工；可延期最多两次，每次不超过3个月；既不开工又不申请延期或延期超过次数的，施工许可证自动废止。（P79）4.建设单位在收到竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（P84）5.工程竣工验收的条件：（1）完成设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。（P84）第五章房地产开发经营管理制度与政策第一节房地产开发企业的管理1.房地产开发企业资质等级（P90）2.新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。（P90）第二节房地产开发项目管理1.项目资本金出资方式：可货币出资，也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%。（P92）2.房地产开发项目资本金规定（2009年5月25日）：普通商品房和保障性住房20%；其它房地产开发项目最低为30%。（P93）3.经核验确属主体质量不合格的，购房人有权退房（在办理了交付使用手续之后，在合理使用年限内，至于房屋所有权证书是否办理无直接关系），给购房人造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任，给购房人造成损失应当合理界定，只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失。（P94）4.项目手册制度－政府对开发企业的动态监控。（P94）第三节房地产经营管理1.以出让方式取得土地使