2016年香港房地产市场现状及未来走势预测

2016年香港房地产市场现状及未来走势预测来源：时间：2016年03月04日16:01编辑：中商情报网最近香港房地产市场成交萎缩、地价暴跌等负面消息不断，引起了市场的高度关注。那么，目前香港的房地产市场到底如何？2016年香港的房地产市场何去何从？为回答这些问题，本文依据香港特区政府公布的统计数据，选取房价指数、租金、私宅成交量和房价收入比四项指标来分析、判断香港房地产市场的现状，并结合香港的宏观经济、利率变化评估和预测香港房地产市场的未来走势。一、香港房地产市场现状（一）香港房价指数房价指数即房屋价格销售指数，通过它可以反映特定区域内房价的涨跌幅度和变动趋势。基期是相对于其他时期的参照点，通常为100，用于测量其他时期的变化。例如，香港房价指数基期值1999=100，2010年1月的房价指数为138.3，其含义是：相比1999年的基期值，2010年1月份香港房价上涨了38.3%。最新统计显示，2015年12月份香港房价指数为285.2，同比上涨2.5%，较上月涨幅收窄4.6个百分点；环比下跌2.8%，较上月跌幅收窄0.2个百分点。从近期看，香港房价指数同比涨幅连续8个月收窄，环比连续3个月出现负增长，这表明香港房地产市场迎来拐点，开始降温。从近23年的长期变化看，香港房价指数经历了“上升-下降-上升”的过程。第一阶段：1993年至1997年10月，香港房价一路攀升，房价指数从84.4升至172.9，涨幅高达105%。第二阶段：1997年11月至2003年7月，在亚洲金融危机的影响下香港房价暴跌，房价指数快速下滑，跌至58.4的谷底。第三阶段：2003年8月至2015年9月，香港房价重新步入上行通道，房价指数上涨至306.1，涨幅超过4倍。值得注意的是2011年2月份香港房价指数已超过1997年亚洲金融危机之前的最高值，此后，香港房价继续暴涨，楼市泡沫开始出现并不断增大。从2015年第四季度开始，受本港经济增长趋缓、美国加息、大陆经济持续下行等因素的影响，香港房价指数出现下行迹象，楼市开始降温。图11993-2015年香港房价指数月度变化（1999=100）数据来源：香港差饷物业估价署（二）香港私宅租金指数目前香港约有一半的家庭靠租房生活，因此，住房租赁市场也是观察香港楼市变化的重要窗口。依据最新公布的统计数据，2015年12月份，香港私宅租金指数为171.4，同比增长3.1%，较上月收窄2个百分点；环比下跌1.3%，跌幅较上月扩大0.3个百分点。近期来看，香港私宅租金指数同比增幅连续6个月收窄，环比连续3个月负增长，表明香港私宅租赁市场也出现了降温。从近23年的长期变化看，香港私宅租赁市场经历了三轮“涨-跌”周期。第一轮周期：1993年1月至2003年9月。从1993年至1997年10月，香港私宅租金指数从92.4上升至139.3，涨幅达50.8%；随后受亚洲金融危机的影响，租金指数急转直下，从高点跌至2003年9月71.3的谷底。本轮周期持续时间约10年。第二轮周期：2003年10月至2009年3月，香港私宅租赁市场经历了新一轮的涨跌周期。从2003年末至2008年年中，香港私宅租金指数再度攀升，从71.7涨到121.7，增幅为69.7%，但仍未恢复到亚洲金融危机前的最高值。之后，受全球金融风暴的打击，香港私宅租赁市场开始降温，租金指数下滑，到2009年3月降至93.2的本轮谷底。本轮涨跌周期持续时间约5年半。第三轮周期：2009年第二季度至今，香港私宅租赁市场进入新一轮“涨-跌”周期。从2009年4月开始，香港私宅租金指数止跌反弹，快速上涨，到2012年5月份租金指数已经超过历史最高值，之后私宅租金继续飙升，至2015年9月份，达到177.5的高点，涨幅高达89%。与私宅销售市场类似，在宏观经济走低、股市下挫、租金指数冲到高位（相对基期值）的影响下，香港租房市场也迎来拐点，2015年第四季度出现降温，预计2016年香港私宅租赁市场将进一步降温，私宅租金继续走低。图21993-2015年香港私宅租金指数月度变化（1999=100）数据来源：香港差饷物业估价署（三）香港私宅成交量统计显示，2015年12月份，香港私宅成交4043套，同比下跌32.7%，较上月同比跌幅收窄9个百分点；环比上涨43.1%，环比涨幅由负转正。从近期成交变化看，香港私宅成交同比连续9个月负增长，环比从7月份开始也出现负增长，但波动较大，9月和12月环比仍实现正增长。整体而言，香港房地产市场私宅成交量出现了一定程度的萎缩，楼市活跃度有所降低。从近14年的长期变化看，香港私宅成交量波动幅度较大、频率高，共经历了4个涨跌周期，成交量的高峰值分别出现在2004-2005、2006-2007、2009-2011、2012年，随后均出现大幅回落，每个涨跌周期持续约3-4年。从最近的一个涨跌周期看，2014年4月份开始，香港私宅成交量出现上升，至2015年7月份，基本维持在5-6千套/月的成交水平。但从2015年8月份开始，香港私宅成交量明显回落，月均成交从5千多套下滑到2千多套，目前仍处于下行阶段。预计2016年香港私宅成交量将维持在历史低位。图32002-2015年香港私宅成交量月度变化数据来源：香港差饷物业估价署（四）香港房价收入比变化房价收入比，即一个地区的住房价格与居民家庭年收入之比，是衡量其房地产市场冷热程度的重要指标之一。房价收入比值越大，偏离合理区（国际公认区间为3-6）越远，房地产市场存在泡沫的可能性越大。依据香港政府统计处公布的数据，本报告在选取B类私宅（包括港岛、九龙和新界）均价和香港家庭月度收入中位数的基础上，得出香港的房价收入比。统计显示，2015年第三季度，香港房价收入比为22.9，同比上升9.4%，环比下跌0.9%，近三年来看，香港房价收入比基本都在20以上，且比值呈增大之势，远高于国际合理区和13.6的均值，表明近期香港房地产市场过热，泡沫增多，风险较大。从近25年的长期变化看，香港房价收入比经历了“上升-下降-上升”的过程。第一阶段：1991年至1997年第二季度，香港房价收入比整体上扬，从8.7攀升至17.5。此阶段香港房地产市场逐步升温，房价飙升，投资和投机行为盛行，楼市泡沫增多。第二阶段：1997年第三季度至2003年第一季度，香港房价收入比整体下降，从高点回落至6.7的谷底。这一阶段主要受亚洲金融危机的影响，香港房地产市场泡沫破裂，楼价暴跌。第三阶段：2003年第二季度至2015年第三季度，香港房价收入比再度上升。至2010年第四季度，香港的房价收入比已经超过1997年亚洲金融危机前的最高点。港府意识到香港楼市出现过热，采取提高印花税、加大土地和房屋供应来抑制需求，但效果不佳，香港房价收入比继续扩大，到2015年第二季度达到23.1的高点，比13.6的均值高7.5，香港楼市的泡沫程度之大可见一斑。图41991-2015年香港房价收入比季度变化数据来源：香港政府统计处二、香港房地产市场未来趋势（一）宏观经济与房地产市场走势一个国家或地区的房地产市场走势与宏观经济变化密切相关。纵观香港过去25年间的房价指数同比变化与GDP增速，可以发现两者基本吻合。从最新的涨-跌周期看，2009-2010香港GDP增速6.8%，房价指数同比上涨24.4%，创下近10年的最大增幅；随后，香港GDP增速回落，房价指数同比增长也出现回落。依据IMF（国际货币基金组织）的预测，2016、2017年，香港GDP增长率在2.6-2.8%之间，基本与2015年持平，处于历史的低位。这意味着香港房价指数同比增速也将在低位运行，换言之，从宏观经济判断，香港2016-2017年房地产市场将处于温和下行态势，房价不会再现1997-1998年的暴跌。图51991-2015年香港房价指数同比变化与GDP增速走势数据来源：IMF、香港差饷物业估价署（二）基准利率与房地产市场走势利率也是影响房地产市场走势的重要变量之一，加息会增加楼市供需双方的资金成本，从而抑制市场增长；相反，降息会降低供需双方的成本，促进市场增长。香港市场化程度高，利率上采取紧盯美国的政策。2015年12月16日美联储宣布上调利率0.25个百分点至0.25-0.5%之间，隔天后，香港金管局宣布上调基准利率0.25个百分点至0.75%，这是香港近9年来首次上调利率。据悉，2016年美联储可能继续加息，但态度比较审慎，因此，2016年香港可能继续上调利率，房地产市场进一步降温。过去25年香港利率与房价指数的变化趋势，也正好印证了两者的负相关关系，不过，利率调整传递到楼市具有一定的时滞性。1993-2000年香港基准利率经过多次上调，从4%升至8%，香港房价指数从1997年后半年的172.9下降至2003年年中的58.4；2001-2004.06香港开始下调利率，经过14次调整，利率从8%降至2.5%，在此期间，香港房价从2003年后半年开始止跌回升直至2008年年中。2004.07-2007.08，香港金管局再次上调基准利率，从2.5%升至6.75%，受其影响，香港房价在2008年年中至2009年年初出现短暂下跌，房价指数从126.6降至107.1。2007.08-2015.12，香港又一次下调利率，从6.75%至0.5%，随后从2009初开始房价再次反弹回升，房价指数从107.8猛涨到306.1。如果2016年继续上调利率，香港将正式进入加息周期，那么，香港房地产市场势必降温，房价下行。图61993-2015年香港房价指数与基准利率变化数据来源：香港金融管理局、香港差饷物业估价署三、研究结论影响香港房地产市场走势的因素复杂、多变，除了内部的需求、地价、港府政策、宏观经济、利率等条件，外部的美国利率政策、中国大陆经济走势以及全球宏观经济与资本市场等因素也具有重要影响。从我们监测的重点数据来看，过去5年香港的房价/收入比不断扩大，泡沫累积日益增多。从2015年第四季度开始，香港的房价指数、租金指数、私宅成交量等关键指标均出现了下降，这预示着香港房地产市场迎来拐点，开始降温。从宏观经济增长走势、未来利率变化判断，2016-2017年香港房地产市场将延续下行趋势，房价会进一步走低，但不会重现1997-1998年暴跌的局面。返回中商情报网首页