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土地利用业务培训讲稿第一章土地市场管理一、土地一级市场管理（一）国有土地有偿使用方式供地，具体分为：出让、租赁、作价出资或入股。——《土地管理法实施条例》第29条。1、出让方式供地。具体的配置方式为以下四种：招标出让方式供地拍卖出让方式供地挂牌出让方式供地协议出让方式供地1)招拍挂出让（1）招拍挂出让适用范围工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。——《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）由于采矿用地的取得和使用是以取得探矿权或采矿权为前提条件，所以明确了“招拍挂出让的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地”。即在依法取得采矿权后，对采矿用地可以采取协议出让方式。四川省特别规定：商品住宅及含商品住宅的用地，一律以拍卖方式出让，不得以任何理由和名义规避。——《省政府印发关于进一步加强土地出让管理规定的通知》（川府发【2014】58号）（2）招拍挂出让程序a.依法开展前期工作收集各类供地要件，包括：规划设计条件通知书（含规划建设用地红线图），地籍权属调查报告、土地勘测定界报告、土地估价报告、土地征收补偿工作完毕证明等。*出让土地必须是符合城市控规，征拆补偿工作落实到位，没有法律经济纠纷，土地权利清晰，具备动工开发条件的净地。宗地周边的公共道路、公共绿化等城市公共基础用地不得纳入供地范围。*涉及兼容一种以上用途的，规划条件必须明确各用途范围；对不同用途高度关联、需整体规划建设，不能明确各用途范围的，必须明确各用途的建筑面积比例。b.拟定供地方案要件收集齐备后，按照供地政策，国土资源部门拟定土地供应方案。包括地块位置、空间范围、用途、面积、土地使用条件（容积率、建筑面积等）、出让方式、出让年限、基准地价、评估价、出让起始价等。c.部门会审由国土资源部门牵头，规划、建设、财政、审计、监察、园区管委会等部门共同对供地方案进行会审，重点对拟供地块是否符合规划情况、拟建项目是否符合产业政策情况、供地方式、出让价格等内容进行集体会审。会审通过后，国土资源部门将供地方案会审意见、供地方案请示文件，连同政府的批复文件代拟稿一并上报政府。d.政府会审由政府主要领导召集，政府分管国土资源工作的领导及其他相关领导、国土、财政、规划、建设、监察等部门主要负责人参加，对已经通过部门会审的土地供应方案进行集体审定。审议时，政府主要领导末尾表态，以无记名投票方式确定，投票结果现场统计并当场宣布，方案赞成票超过应到人数的2/3以上方可通过。政府会审通过后，对供地方案下达正式批复，并应形成《会议纪要》。（3）政策要点：a.建设用地使用权的空间设定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。——《中华人民共和国物权法》建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念。建设用地使用权可以分层出让。b.出让信息公开出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。注：新建铁路站场地区综合开发用地供应时，供地公告时间不得少于60个工作日。——《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发【2014】37号）招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。c.出让行为的公平、公正性出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。——国土资源部第39号令。严禁以事先的会议纪要、签订的投资协议或招商协议等为依据量身定制土地出让方案，倒置土地出让决策程序。——《省政府印发关于进一步加强土地出让管理规定的通知》（川府发【2014】58号）在招标拍卖挂牌出让公告中，设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、成品油资质等排他性的限制条件，为特定的某个竞买人量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动的行为必须坚决纠正。d.土地出让底价会审制度在土地拍卖前半小时内，由国土资源部门牵头，组织召集监察、财政、审计、住建等部门参加，对国有土地拍卖底价进行会商。会商结束后，将会商结果密封，由指定人员将确定的拍卖底价及时送达拍卖现场。拍卖没有结束前，所有参与会商的人员均不得离开会商场所。对于重要的土地拍卖，分管国土资源工作的政府负责人到现场共同商定底价。e.土地价款缴纳与办证受让人依照出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。不管是一次性付款还是分期付款，竞得人都必须在缴清该宗地的全部出让金后，才可以办理土地使用权证，未缴清就不能办证，也不能按出让金缴纳的比例分割发证。也就是说，竞得人可以按合同约定分期付款，但不可以分期办证。3）协议出让（1）协议出让适用范围*各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的。*原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。*原划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。*出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。*因城市规划调整、环境保护、安全生产等原因，工业企业需要搬迁使用与原使用土地面积相当的土地的。*企业因技术改造、扩建等需在原工业用地基础上增加用地的。*以招拍挂方式取得采矿权后，申请使用土地的。(2)协议出让价格不得低于征地拆迁补偿费用以及按照国家规定缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％，协议出让底价不得低于最低价。2、租赁方式。*商业、旅游、娱乐等经营性用地的租赁，必须采取招标、拍卖或者挂牌的方式。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。*国有建设用地的租赁期限不得超过法律、法规规定的出让同类用途土地使用权的最高期限。*承租人在依法取得承租国有建设用地使用权、按规定支付土地租金并完成开发建设后，经当地人民政府同意或者根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让、抵押，必须依法登记。3、作价出租或作价入股方式。定义：国有建设用地使用权作价出资或入股是国有企业改革中特有的一种土地处置方式，是指国家以一定年期的国有建设用地使用权作为出资投入到改革后的新设企业，该国有建设用地使用权由新设企业持有。国有建设用地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资主体委托有资格的国有股权持股单位统一持有。国有建设用地使用权作价出资或入股方式的批准权在省级以上人民政府。（二）划拨方式供地1、划拨供地的适用范围：凡是符合《划拨用地目录》（国土资源部9号令）的建设用地项目，均可以划拨方式供地。注意：*对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地必须以有偿方式供地。*城市公共道路、公共绿地、公共污水雨水排放管线、公共休憩广场等基础设施、公用设施用地等，凡以建设项目运作实施的，必须严格依法办理供地手续，颁发《建设用地批准书》和《国有建设用地划拨决定书》。*国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）规定：“今后除军事、社会保障住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关和交通、能源、水利等基础设施、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用”。2、划拨国有建设用地使用权的特点1）一般没有期限的规定；2）不得擅自从事转让、出租、抵押等经营活动，如需转让、出租、抵押的，应当报经政府批准。3）不得擅自改变用途，如需改变须经政府批准。二、土地二级市场管理土地二级市场是指土地使用者依法转让、出租、抵押土地使用权的交易行为。以下着重讲一下土地使用权的转让。（一）划拨国有建设用地使用权的转让1、如土地用途不符合现行规划用途，则按原土地用途、维持划拨方式转让。2、如土地用途符合现行规划用途，则可按出让方式转让，补缴土地出让价款。注意：*国家土地管理局《对最高人民法院（1997）18号函的复函》（〔1997〕国土函字第96号）明确：“对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定，但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移”。*《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）也明确“划拨土地使用权不属于破产企业的破产财产”。由此可以看出，划拨土地使用权和出让土地使用权的权利内容不同，划拨土地使用权人无权对划拨土地进行转让、出租或抵押等处分，这是因为划拨土地使用权相对出让土地使用权而言，是一种有限制的土地使用权。（二）出让国有建设用地使用权的转让出让国有建设用地使用权的转让分为首次转让和后续转让。1首次转让。要符合以下两个条件：1、要全额付清土地出让价款，并取得土地使用权证书；2、要按出让合同约定，须完成开发投资总额的百分之二十五以上。2、后续转让。没有限制。出让国有建设用地使用权在转让后，出让合同中载明的权利、义务随之转移，国有建设用地使用权的使用年限为出让年限减去已经使用年限后的剩余年限。第二章需要特别注意的几类行业的土地政策一、物流业土地政策1、对物流用地，依法采取招标、拍卖或挂牌等方式出让。（四川：出让价格参照所在区域工业用地价格）。2、对于以物流业为主的城市功能区和园区，细化规划功能分区，按国家标准确定土地用途，严格按照不同地类和土地使用标准分宗供地，防止以物流中心、商品集散地名义圈占土地和实施整体供地。3、四川省内区域商贸中心城市、主要节点城市的物流配送中心，连锁企业配送中心建设项目内用于建设仓储设施、堆场、货车通道、回转场地及停车场（库）等物流生产性设施用地列入工业、仓储用地范畴，项目内用于物资交易部分用地列入商业用地范畴，其面积不得超过项目总面积的30%，物流企业自用办公楼占地面积不超过总用地面积的7%。主辅分离改制的第三方物流企业使用原主体企业的行政划拨土地，符合城市规划的，优先安排土地供应指标。企业改制、以地入股、作价出资设立第三方物流企业的，所使用的行政划拨或出让（自用）物流用地符合城市规划条件的按工业、仓储类用地补缴土地出让金。4、积极支持利用工业企业旧厂房、闲置仓库和存量土地资源建设物流设施或提供物流服务，涉及原划拨土地使用权转让或租赁的，应按规定办理土地有偿使用手续，经批准可采取协议方式出让。土地出让收入依法实行“收支两条线”管理。5、农产品批发市场和农资市场用地作为经营性商业用地，应严格按照规划合理布局，依法采取招标、拍卖或挂牌等方式出让，所在区域有工业用地交易地价的可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价，土地出让后严禁擅自改变用途从事商业性房地产开发，确需改变用途、性质或者进行转让的，应按照法定程序修改、调整城乡规划，且应符合土地利用总体规划并经依法批准。6、宜宾政策：1）由政府供应的物流园区、物流中心等物流项目用地，按工业用地的最低价标准实行招标、拍卖或挂牌出让。物流园区用地，70%可用作仓储设施建设，30%可用作综合配套设施建设，各类用地占总用地面积的比例按国家标准执行，土地出让底价按比例综合确定。已建项目因经营不善等原因关闭，其土地转让时，可优先安排用于其他重点物流项目。2）物流企业利用原有行政划拨、出让(自用)土地设立物流项目，符合规划且未涉及产权变更、转让的，用地可保留行政划拨、出让(自