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众世营销策划二级路地块投资分析报告目录¶第一部分：泸州市宏观环境分析¶第二部分：泸州房地产市场格局扫描¶第三部分：目标地块本体分析及设想¶第四部分：成本与收益分析¶第五部分：产品定位建议•泸州，四川省地级市，古称江阳，别称酒城、江城。位于四川省东南部，长江和沱江交汇处，川滇黔渝结合部区域性中心城市。2014年，泸州城镇化率达45.1%，中心城区建成区面积达113.17平方公里、人口达111.59万人。•泸州是长江上游重要港口，为四川省第一大港口和第三大航空港，成渝经济区重要的商贸物流中心，长江上游重要的港口城市，世界级白酒产业基地，国内唯一拥有两大知名白酒品牌的城市，中国唯一的酒城。•泸州，自公元前161年西汉设江阳侯国以来，至今已有两千多年的历史。先后获得过国家历史文化名城、国家卫生城市、国家森林城市、中国优秀旅游城市、联合国改善人居环境最佳范例奖(迪拜奖)、全国集邮文化先进城市、四川省级文明城市等荣誉。泸州概况——解读历史泸州概况——城市区位泸州地处四川盆地南缘，扼长江、沱江咽喉，控云、贵、川、渝要冲，为四川出海南通道和长江上游重要港口，下辖泸县、合江、叙永、古蔺四县和江阳、龙马潭、纳溪三区，幅员12247平方公里，人口489万人。泸州历来是川、滇、黔、渝四省(市)结合部的经济枢纽，今日泸州更具水陆空立体交通区位优势，成为长江“黄金水道”和西南出海南通道上的璀璨亮点，是国家交通部确定的二级枢纽站和长江主枢纽港城市。中心城区：主要为宜泸渝高速公路、隆纳高速公路、成自泸赤高速公路围合的区域及周边相邻区域，包括石洞、安宁、城北、茜草、沙湾、泰安、黄舣、城南、蓝田、邻玉、纳溪、高坝、罗汉等地区，面积约为548.07平方公里。泸州概况——把脉交通泸州规划建设以主城区为中心。“一环六射”高速公路网络、“三纵四横”铁路网络、“一横、二纵、五港区”的水运体系及川滇黔结合部重要支线机场。作为交通部确定的四川唯一的全国28个内河主要港口和国家水运口岸，有四川第一大港口和集装箱码头-----泸州港及四川第三大航空港----泸州蓝田机场，是国家公路枢纽城市之一立体交通网络已经规划完成，泸州港建成后将成为中国江河最大港，凭借港口优势，将为泸州带来更多的发展机会泸州宏观经济——GDP及人均GDP2010-2014年泸州市GDP指标2010-2015年泸州市人均GDP指标从2014年泸州市经济运行统计新闻发布会获悉，2014年泸州GDP达1259.7亿元，比上年增长11%，增速比全省平均水平高2.5个百分点，增速位列全省第一。泸州宏观经济——人均可支配收入及消费支出性2014年1至6月，泸州城镇居民人均可支配收入达到13156元，总量排全省第5位，同比增长11.2%，增速排全省第1位。政府出击、政府救市2015年开年以来，九大政策为楼市保驾护航政策一：2015年2月1日中共中央、国务院印发《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（一号文件）内容：探索农民工享受城镇保障性住房的具体办法。加快户籍制度改革，建立居住证制度，分类推进农业专业人口在城镇落后并享有与当地居民同等待遇。优化中西部中小城市、小城镇产业发展环境。引导和鼓励社会资本投向农村建设。政策二：2015年2月4日中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5%内容：至2015年2月5日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5%，同时为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加强对小微企业，“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款达到定向降准标准的成熟商业银行、飞县域弄商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5%，对中国凝噎发展银行额带降低人民币存款准备金率4%政策三：2015年2月15日《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》内容：正式提成要取消暂住证制度，全面实施居住证制度，建立健全与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供服务机制政府出击、政府救市2015年开年以来，九大政策为楼市保驾护航政策四：2015年2月26日《不动产登记暂行条例》正式内容：统一的不动产登记薄证样本正式对外公布。新证启用后，以后的薄证继续有效，新证按照不变不换的原则，权利不变动，薄证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记薄证。各地不能要求当事人强制更换新证，小产权房不会发证政策五：2015年2月28日中国人民银行决定下调贷款准备利率0.25%内容：自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款的基准率。金融机构一年期贷款准利率下调0.25%至5.35%;一年期存款基准率下调0.25%，同时结婚推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上线由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人公积金贷款利率相应调整政策六：2015年3月15日全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强答记者问题透露房地产市场发展的利好信号内容：总体而言。李克强总理答记者问，释放了诸多房企的利好消息，但无形中也对房企提成了较高的要求，房企们不应该因为政策利好而沾沾自喜，而是应该抓紧时间“调结构”、做“升级”，等下一次“风口”来临时，才能做到迎风起飞，而不被风刮跑政府出击、政府救市2015年开年以来，九大政策为楼市保驾护航政策七：2015年3月26日国土部住建不联合发文救市，严格控制工地规模，改善供求关系内容：1、合理安排住宅及其用地的供应规模2、优化住房及用地供应结构3、统筹保障性安居工程的建设4、加大市场秩序和公益实施监督力度政策八：2015年3月30日财政部：个人转让两年以上的住房免征营业税内容：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上的（含2年）的飞普通住房对外销售的，安装其销售收入减去买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税政策九：二套房贷款首付比例降至四成内容：央行、住建不、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购买贷款未接洽的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为步低于40%。使用住房公积金贷款购买首套房普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次升起住房公积金购房，最低首付30%政府出击、政府救市2015年，泸州购房3大新福利！买房不在受户籍和套数限制二手房交易取消房龄限制主城区买房每平方米补贴200元《通知》明确，住房公积金贷款对再交易房（二手房）取消房龄限制；公积金签约楼盘项目保证金统一调整为贷款发放额的5%；个人办理住房公积金贷款，取消个人收入证明；精简程序，提高办事效率，对符合放款条件的项目，凭不动产登记部门开具的“不动产登记受理通知单”即可房款《通知》要求，凡在泸州主城区购买商品住房，不受户籍及套数限制，均给以每平方米200元的补助；后买二手住房的，购买二手住房的，给予每平方米60远的补助凡在泸州主城区购买商品住房（二手房除外），不受户籍和套数限制，在商业银行办理个人住房按揭贷款的由财政给予利息补贴：以银行基准利率上浮10%为利率上线，给予贷款利息50%的补贴。补贴时间为：2015年6月1日至2017年12月31日止泸州总体规划八大功能组团----①城北功能团：以教育科研、文化体育、商务办公商贸服务及生活居住为主的功能组团②高坝功能组团：以区域物流中心和临港产业为主的功能组团③沙茜功能组团：以文化会展、休闲旅游、生活居住为主的功能组团④城南功能组团：以都市工业、产业服务中心和生活居住为主的功能组团⑤城西功能组团：以行政商务办公、休闲娱乐和生活居住为主的综合功能组团⑥安富功能组团：以能源化工循环产业、仓库物流和生活居住为主的综合功能组团⑦泰安-黄舣功能组团：以机械、酒业产业和商贸物流为主的功能组团⑧安宁-石洞功能组团：以经济技术开发、临空产业、新兴战略产业及商贸物流为主的功能组团属性城市属性特征诠释城市概况位于长江边，水域交通发达；历史悠久，民俗资源丰富；立体交通发达，四通八达；悠久的历史，良好的发展前景；交通系统的完善增强了对外通达性，加速泸州融入四川核心圈；城市经济状况经济总量、人均GDP处于良好的平稳发展上升；城市居民可支配和消费支出逐年增长，消费潜力巨大；宏观经济高速发展，房地产发展平稳，投资力度明显；目前城南片区房地产开发水平远落后于其经济实力；市场潜力尚待挖掘发展规划推进泸州“区域性中心城市及门户口案城市”建设，同时分析重庆、成都等周边城市的发展，立足于泸州自身发展条件和独特优势，“不求多而全”、“但求专而特”城南新区是目前泸州发展重点方向，地块位于其中，需配合城市规划目标共同发展；未来发展潜力未来新区配套将会得到提升，板块内人气将会明显；未来将继续发展轻工业，板块内配套将会得到相应完善；从城市角度来看，泸州地理优势突出，未来经济将持续增长，经济效应将进一步突出，本项目的开发应着重抓住少泸州向南发展方向内拉外推，吸引客户。泸州城市总结从城市发展与房地产市场，我们可以看出：发展潜力大供应大有机遇有挑战这个是一个就有机遇与风险并存的房产毕竟，弹性的城市空间给以项目运营可观的背景，而激烈的供应体量又带来激烈的竞争，在这样的情况之下，如何化风险为利润，开发、营销的团队尤其重要。毋庸置疑，产品力跟营销环节将是项目重要的突破点；泸州市场未来在售体量巨大，竞争激烈，销售前景不容乐观，但是地块获得的相应价值提升完全可以预见，前景还是光明！总结城南是未来一段时间房地产的主战场，这已经是一种发展趋势。城南属于未来城市开发的重要区域，放量将逐渐增多；另外由于城市的一些重要交通建筑将陆续展开，包括多种长江大桥的规划建设都在进行，交通瓶颈将被打破，最后政府可能推出城南的土地，都是大宗土地，便于打造高品质、高档次的楼盘¶第一部分：泸州市宏观环境分析¶第二部分：泸州房地产市场格局扫描¶第三部分：目标地块本体分析及设想¶第四部分：成本与收益分析¶第五部分：产品定位建议今年1-2月，全市房地产开发完成投资19.5亿元，同比下降17.1%其中住宅完成投资13.5亿元，同比下降29%房屋施工面积1006.8万㎡，同比增长23.4%其中住宅施工面积744,2万㎡，同比增长13.2%新开工面积26.0万㎡，同比下降34.7%。房屋竣工面积38.2万㎡，同比下降57.4%，商品房销售面积22.1万㎡，同比下降41.9%，商品房屋销售额13.1亿元，同比下降17.7%2015年房地产投资完成情况2010—2014年泸州房地产开发规模10年11年12年13年14年房地产投资（亿元）5568.771.7102192.6增长率%29.22644147.1城北龙马大道一段到关口方向泸州房源分布图城西酒城大道一段到佳乐世纪城方向城南城南大道到蓝南大道交汇方向2015年5月止泸州江阳区、龙马潭区楼市供应情况可售房源统计区域可售套数（套）可售面积（㎡）可售住宅套数（套）可售住宅面积（㎡）江阳区386653941812.14234582375619.86龙马潭区114131074369.077801751574.98合计500785016181.21312593127194.84未签约现房统计区域可售套数（套）可售面积（㎡）可售住宅套数（套）可售住宅面积（㎡）江阳区1178311216065224632059.16龙马潭区144471247779.825557623497.95合计262302369385.82107811255557.111~5月份累计成交情况区域成交套数（套）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）江阳区2572267584.965058龙马潭区2792237975.515048合计5364505560.47供应减少，成交量回升，二手房回暖我市城区商品房上市面积14.680万㎡，商品住宅上市面积8.4966万㎡，比去年同期的35.9809万㎡和26.0666万㎡均大幅度减少2015年4月，泸州房地产市场首现供求倒置4月份我市城区商品房销售面积17.2081万㎡，比3月份有所增长；商品住宅销售面积11.7666万㎡，比3月份略有下滑。