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宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点对于宣城亚夏国际城市场项目的市场研究，是件需要用智慧、激情、创造力和严谨工作作风认真对待的事情。这个项目是在汽车市场与房地产市场进入低迷状态的大背景下应运而生的，这种与生俱来的复杂性和变数，更彰显出其具有挑战性的魅力。如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？……所有这些，都必须在对市场进行潜心研究、科学把握、慎密分析后，由智扬房地产策划公司的各方面专业人士担纲、谋略、策划，并从市场定位、客户细分、广告宣传、形象包装、招商策略等方面工作进行展开，并需严谨地执行。由于时间仓促、涉足不深、沟通不够，仅做要点式阐述，并将随市场变化情况适时调整。Page1合肥智扬房产代理有限公司引言宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENG目录■宣州市概况■宣州市经济环境■宣州市政策环境■汽车市场状况描述■汽车项目研究■项目可类比市场初步调查、分析■项目SWOT分析■项目最大价值的挖掘■项目目标客户群锁定及分析■项目开发主题■项目产品策略建议■项目推广建议■项目投资竞争要素分析■销售代理工作内容■物业管理策略（略）宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage2合肥智扬房产代理有限公司宣城市概况宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage3合肥智扬房产代理有限公司概况宣城，为安徽的东南门户，辖宣州、宁国、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一币一区，面积12340平方公里，人口275万。东临苏浙，地近沪杭。凭皖赣、宣杭两铁路，318、205两国道保持着与外界畅通的气象。从古至今以地利之便，交通畅达，商品集散，成为江南通都大邑。自公元前109年设郡以来，历代为郡、州、府城，相沿二千多年而不辍，范哗、谢眺、沈括、文天祥等先后出守于此，李白、韩愈、白居易、杜牧等相继来此寓居，众多的人文遗迹，优美的自然风光，使得这座古城不仅赢得“上江人文之盛首宣城”的赞辞，更因谢眺、李白、杜牧等人的大量歌咏，而享有“宣城自古诗人地”的美誉。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage4合肥智扬房产代理有限公司宣州市经济政策环境宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage5合肥智扬房产代理有限公司经济环境1、经济发展状况：宣城近两年来国民经济逞现强劲的发展势头，特别是实施“宣城市全面建设小康社会规划目标第一阶段建设任务”和“一主两翼”经济发展战略以来，全市经济增长速度在10%以上，工业生产速度明显加快，民营经济保持快速增长。2004年宣州区生产总什48.93亿元，同比增长10.1%，实现财政总收入2.56亿元，同比增长11%，固定资产投资22.3亿元，同比增长44.5%。城镇居民人均可支配收入7153元，增长10.8%，预计2005年人均GDP将突破1000美元。2、经济发展任务:走新型化工业化道路，将宣城汽车零配件加工制造业育成支柱产业。抓好开发区和工业园建设者，充分分利用市场手段吸引投资。加投资规模、改善投资环境，高起点、高标准加快城市建设步伐，加快城市道路建设和经济开发区建设。在扩大消费方面，促进消费升级，要实施更加有利于扩大住房、汽车、教育和旅游等热点消费政策。3、经济环境综述：宣城的经济近几年正处于快速增长阶段，其速度列安徽各城市前列，特别是宣城在实施“一主两翼”战略里，将汽车零配件的生产加工列为该市的支柱产业加以大力扶持。宣城为促进地方经济的加快发展，加大固定资产的投入，改善投资环境，出台了一系列积极利好的招商引资政策，取得了较好效果。去年以来，国家宏观调控在抑制房地产的泡沫，但宣城的房地产价格与邻近的芜湖相比仍然较低，只与宁国房价相当，其增值空间较大，对外来投资者具有很大吸引力。宣城亚夏汽车城项目的定位，应运了宣城经济发展的大环境。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage6合肥智扬房产代理有限公司政策环境1、汽车产业政策新的产业政策将会对我国汽车产业的发展作出战略调整，确立新的发展目标。比如大汽车集团的整合、零部件的规模化发展、规范的市场销售体系、自主品牌的发展壮大等等。新政策将规定，国内外汽车生产厂家在国内销售，必须建立汽车品牌的销售体系，由生产厂家自行投资或授权汽车经销商投资建立。境外投资者只有得到汽车厂家正式授权并办齐手续，才能在国内从事国产汽车或进口品牌的销售和售后服务。该品牌渠道管理的设定，对业界销售渠道冲击最大。2、房地产政策为抑制经济发达地区出现的房地产泡沫，国家继去年连续出台了一系大限政策后，今年又通过提高贷款利率、限制期房交易等手段，来打击那些投机者。而宣城的房地产市场的消费群体大都是本地的消费群体，其房地产的价格在我省属中等偏下，基本不存在泡沫，宣城市至今未出台相关政策限制房地产业的发展，据市场分析，宣城房地产今后上涨的空间较大。3、金融政策2005年国家对房地产信贷政策紧缩，控制较严，而作为商业用房按揭贷款，控制更紧。针对于本项目，贷款额数较大，同时大批异地贷款，其操作难度与风险性，应引起亚夏集团的高度重视。4、税收政策今年来，国家不断加大对房地产开发企业的监管力度。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage7合肥智扬房产代理有限公司汽车市场状况描述宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage8合肥智扬房产代理有限公司近两年汽车市场状况态势1、供应量与需求量这两年，我国的汽车工业迅速发展，据统计，2004年全国共生产汽车突破500万量，销售突破500万量，其中轿车220~230万辆,摩托车1600万辆。但在汽车消费市场，由于品牌较多，加之，国外品牌和合资品牌的不断增多，汽车行业的不规范，加大了竞争的态势，使汽车行业出现卖车难的局面。为了规范汽车行业无序竞争，相关部门出台了《汽车品牌销售管理办法》等政策，并在今年元月1日实行。品牌代理制与区域市场准入制的实行，保护了成长型的汽车市场的发展，对正在发展中的宣城汽车市场是极为有利的。2、价格走势汽车工业经过数十年的发展，引进、消化吸收和技术改造后，制造成本普遍降价低，随着我国汽车WTO保护协议的取消，国外汽车的大量涌入，汽车价格还将进一步下跌，汽车成为大众消费品的时代即将到来。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage9合肥智扬房产代理有限公司近期市场描述和未来走势预测1、近期汽车市场描述我国汽车市场方兴未艾，正由发达地区向发展中城市延展。在一些经济发达的大城市，汽车城有越建越大的趋势，如上海、广州等汽车城，上海在安亭投资500亿元建的亚洲第一大汽车城达65平方公里，集汽车研发、生产、销售、F1赛车、教育、文化、娱乐等等为一体，是一个名符其实的汽车大市场。2、江浙汽车市场状况（详见《江浙皖汽车市场调查报告》）3、市场走势预测汽车工业是我国的一项支柱性产业，在国民经济中占有重要比例，汽车城由于是现代化城市的标志，随着地区经济的不断发展，基础产业的不断加强，汽车将如彩电一样，进入千家万户，汽车城作为专业市场将具有强烈的生命力宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage10合肥智扬房产代理有限公司宣城亚夏国际汽车城项目研究宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage11合肥智扬房产代理有限公司项目总体规划（1）车城总体规划：要根据市场需求和适度超前的原则进行设计；（2）功能配套规划设计：要注意考虑仓储、物流、休闲、娱乐、餐厅、沐浴等功能与服务性配套设计；（3）户型设计：要根据汽车市场专业的特点，对各专业的铺面配置、面积比例、门面特点进行设计；（4）道路规划规划：一要注意内部交通；二要注意内部交通与外部交通的连接；（5）智能化系统设计：根据车城特点和适度超前，控制成本的原则进行设计；（具体方案在深入对项目介入后，我司将提出关于《宣城亚夏汽车城》的有关建议）宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage12合肥智扬房产代理有限公司项目可类比市场调查、分析宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage13合肥智扬房产代理有限公司可类比市场分析1、湖州江南汽车城湖州市是浙江北部重镇，毗邻宣城，在浙江属于发展中的城市，其经济实力在浙江位倨中等偏下，其经济发展水平、GDP、人口数量、经济收入等在浙江的位置与宣城安徽的位置相当，具有一定的可比性。湖州江南汽车城位于湖州经济开发区西南分区西塞山路与二环西路交汇处，总建筑面积12万多平米。一期已建成新车交易区在3万平米，有4S店和汽车精品店。正在建设的二期为3.5万平米，规划经营范围为汽车配件、摩托车配件、汽车装潢美容、五金、工程机械、矿山机械、二手车交易，并配套有商信办公楼和饭店宾馆等。湖州汽车城全部是现浇框架结构，沿街是4S店，后面是一排排两层建筑的汽车精品店，楼下为汽车展示区，挑高7。2米左右，二层是办公区，宽度为一层的1/2；汽配城是专门的区域，为三层结构，门面独立，内设楼梯。湖州汽车城的土地性质为商业用地，一期工程02年的9月竣工，100多套门面房全部对外出售，均价（一、二连体）3100元/M2，市场负责为客户担保，办5成8年按揭贷款，现已售罄。二期的汽配城正在招商，一、二层均价为3500元左右，三楼为2000元左右，有60%多未出售。2、六安汽车城六安汽车城的发展商是原六安浙江商贸城的开发商，目前在整个六安汽车城购房的客户70%是浙江商贸城的商户，他们都是投资性质，且开发商诚诺反租，年投资汇报率8%以上。真正的汽车经销商购房的较少，目前整体销售率60%，价位从2980-3980元/m2不等。宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage14合肥智扬房产代理有限公司项目的SWOT分析宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage15合肥智扬房产代理有限公司项目优势•地理位置优越，区位优势明显项目位于宣城经济开发区北部立交桥南端，距离宣城市中心2公里，与宣城电视台、法院、检查院、党校等机关相邻•交通便利，四通八达项目位于正在兴建的立交桥下，东临昭亭南路，西为清溪路，南接开元路，北依水阳路，是宣城通往芜湖、合肥的主要干道，是城市路网的有机组成部分•项目在皖南地区具有有唯一性，没有直接竞争对手•开发商是经销汽车近20年的企业，在省内有较高知名度，经营的汽车品牌、资金实力、客户资源都十分雄厚•项目定位在宣城首创，与宣城发展战略相吻合，符合汽车经营的方向，得到政府的大力支持，具有良好的发展前景•项目占地260亩，建筑面积12万平米，在宣城史无前列的商业大盘，规模优势十分明显•亚夏集团作为安徽汽车行业的领军人物，在宣城投资汽车城项目，是任何一个房地产商都不具备的优势，其行业的领导性、号召力，决定了市场的成败宣城亚夏国际汽车城项目分析与策划要点YAXIAGUOJIQICHECHENGPage16合肥智扬房产代理有限公司项目劣势•由于宣城地区的地理位置及经济发展水平的原因，决定了本项目的辐射能力较弱，从规模上来讲，在整个皖南地区，无竞争对手，但从整体辐射能力上来说，较之合肥、芜湖还有较大差距，同时离芜湖市较近，削弱了作为中心城市的影响力，而一个市场的兴旺，辐射力是一个关键因素；•目前整个宣城汽车年消费水平较低，购买力弱•合肥，芜湖作为中心城市分流一部分客源•修建立交桥时间长，道路状况不好•周边环境较差，影响市场形象•周边没有建筑，无配套设施，人气