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申基集团·西宁项目地块市场研究定位报告谨呈：申基集团西宁公司ShenJigroup,Xiningprojectlandmarketresearchpositioningreport总目录第一部分：市场情况分析一、西宁市西宁市城市发展10年后预测西宁市经济支柱产业及富贵阶层人群分析西宁市不动产投资人群分析西宁市目前商业开发现象分析西宁市3年内商业投资额增幅情况分析西宁市商业物业租赁及销售现象分析二、海湖新区政府对海湖新区未来发展方向定位与海湖发展自身特性分析海湖新区版块区域商圈自然形成状况预测海湖新区在售楼盘商业物业规划体量统计分析海湖新区写字楼各自定位姿态分析海湖新区商业物业目前各楼盘现状及前期消化速度分析海湖新区在售住宅和商业年价格涨幅变化情况三、西宁市写字间基本情况西宁市老办公楼租金统计西宁市写字间入住率及入驻企业性质调查分析西宁市写字间企业租赁面积统计分析西宁市未来写字间市场企业需求数量调查分析西宁未来写字间租金涨幅变化预测西宁在售写字间各自价格及销售速度、库存量调查西宁写字间分布状况及未来新建写字间楼盘表西宁写字间库存量及年消耗量统计海湖新区在建写字间楼层结构及划分面积统计分析西宁写字间市场成交价格及成交面积统计分析四、西宁市商业基本情况西宁商业库存量及年消耗量统计分析西宁市商业重点楼盘业态体量统计分析海湖新区商业体量及月消化量统计分析五、西宁市酒店基本情况西宁市5星、4星级酒店数量及位置图西宁市5星、4星级酒店床位数量及配套、服务基本情况调查西宁市5星级酒店入住客户人群平均入住天数统计西宁市酒店每年淡旺季入住率统计西宁市5星、4星级酒店旅游旺季阶段各酒店收益调查统计西宁市未来待建5星、4星级酒店位置图六、西宁市公寓基本情况西宁市在售公寓位置图西宁市在售公寓面积区间西宁市在售公寓样板间装修风格西宁市公寓之间情况及以后发展趋势第二部分：项目研究一、地块分析二、地块基本数值分析三、地块周边环境公共配套分析四、地块优缺点分析五、申基集团对本地块开发计划思路六、地块位置的特点及周边资源分析第三部分：项目市场研究定位一、政府对海湖新区版块规划中不合理问题二、海湖新区版块与柴达木路版块未来发展趋势三、项目在版块和西宁市未来的姿态定位建议四、项目整体规划布局建议方案1五、项目整体规划布局建议方案2六、项目整体规划布局两方案利弊七、项目整体布局各物业数值定位建议八、项目写字楼规划布局论证九、写字楼部分规划建议写字楼体量与市场需求量论证本案写字楼规划档次及各档次楼位置布局本案写字楼规划档次体量分配建议写字楼个档次楼层结构及单层面积、层高建议写字楼未来阶段性销售、租赁价格推理本案写字楼消化速度及消化周期预测本案写字楼整体收益估算本案写字楼购买人群承受力及购买面积预测本案写字楼租赁企业性质及租赁面积预测一栋4000平米左右写字楼如何销售十、项目商业部分规划布局论证十一、项目商业部分规划建议项目各路段商业楼层业态定位建议项目各路段商业进深开间布局建议项目各路段商业业态跟项目整体姿态融合建议项目商业业态租赁价格推理项目商业各路段楼层销售价格预测项目商业招商及销售风险分析项目商业主力店规模建议项目商业主力店招商对象建议项目商业整体收益估算十二、项目酒店部分规划建议项目酒店位置合理性论证项目酒店姿态定位建议项目酒店针对入住人群预测十三、投资客户群分析投资人群投资四种同类业态比例投资四种同类业态面积及总价承受力投资人群投资取向十四、建安成本跟土地成本调查写字楼每栋建安成本跟土地成本调查五星级酒店每栋建安成本跟土地成本调查酒店式公寓每栋建安成本跟土地成本调查商业每平米建安成本跟土地成本调查第四部分：项目其他部分建议一、项目车库数量配比推算二、项目整体开发风险跟机会点分析三、项目入住人口及相关配套建议四、项目在海湖新区版块中的定位姿态合理性论证第一部分分目录第一部分：市场情况分析一、西宁市西宁市城市发展10年后预测西宁市经济支柱产业及富贵阶层人群分析西宁市不动产投资人群分析西宁市目前商业开发现象分析西宁市3年内商业投资额增幅情况分析西宁市商业物业租赁及销售现象分析二、海湖新区政府对海湖新区未来发展方向定位与海湖发展自身特性分析海湖新区版块区域商圈自然形成状况预测海湖新区在售楼盘商业物业规划体量统计分析海湖新区写字楼各自定位姿态分析海湖新区商业物业目前各楼盘现状及前期消化速度分析海湖新区在售住宅和商业年价格涨幅变化情况三、西宁市写字间基本情况西宁市老办公楼租金统计西宁市写字间入住率及入驻企业性质调查分析西宁市写字间企业租赁面积统计分析西宁市未来写字间市场企业需求数量调查分析西宁未来写字间租金涨幅变化预测西宁在售写字间各自价格及销售速度、库存量调查西宁写字间分布状况及未来新建写字间楼盘表西宁写字间库存量及年消耗量统计海湖新区在建写字间楼层结构及划分面积统计分析西宁写字间市场成交价格及成交面积统计分析四、西宁市商业基本情况西宁商业库存量及年消耗量统计分析西宁市商业重点楼盘业态体量统计分析海湖新区商业体量及月消化量统计分析五、西宁市酒店基本情况西宁市5星、4星级酒店数量及位置图西宁市5星、4星级酒店床位数量及配套、服务基本情况调查西宁市5星级酒店入住客户人群平均入住天数统计西宁市酒店每年淡旺季入住率统计西宁市5星、4星级酒店旅游旺季阶段各酒店收益调查统计西宁市未来待建5星、4星级酒店位置图六、西宁市公寓基本情况西宁市在售公寓位置图西宁市在售公寓面积区间西宁市在售公寓样板间装修风格西宁市公寓之间情况及以后发展趋势第二部分：项目研究一、地块分析二、地块基本数值分析三、地块周边环境公共配套分析四、地块优缺点分析五、申基集团对本地块开发计划思路六、地块位置的特点及周边资源分析第三部分：项目市场研究规划定位一、政府对海湖新区版块规划中不合理问题二、海湖新区版块与柴达木路版块未来发展趋势三、项目在版块和西宁市未来的姿态定位建议四、项目整体规划布局建议方案1五、项目整体规划布局建议方案2六、项目整体规划布局两方案利弊七、项目整体布局各物业数值定位建议八、项目写字楼规划布局论证九、写字楼部分规划建议写字楼体量与市场需求量论证本案写字楼规划档次及各档次楼位置布局本案写字楼规划档次体量分配建议写字楼个档次楼层结构及单层面积、层高建议写字楼未来阶段性销售、租赁价格推理本案写字楼消化速度及消化周期预测本案写字楼整体收益估算本案写字楼购买人群承受力及购买面积预测本案写字楼租赁企业性质及租赁面积预测一栋4000平米左右写字楼如何销售十、项目商业部分规划布局论证十一、项目商业部分规划建议项目各路段商业楼层业态定位建议项目各路段商业进深开间布局建议项目各路段商业业态跟项目整体姿态融合建议项目商业业态租赁价格推理项目商业各路段楼层销售价格预测项目商业招商及销售风险分析项目商业主力店规模建议项目商业主力店招商对象建议项目商业整体收益估算十二、项目酒店部分规划建议项目酒店位置合理性论证项目酒店姿态定位建议项目酒店针对入住人群预测十三、投资客户群分析投资人群投资四种同类业态比例投资四种同类业态面积及总价承受力投资人群投资取向十四、建安成本跟土地成本调查写字楼每栋建安成本跟土地成本调查五星级酒店每栋建安成本跟土地成本调查酒店式公寓每栋建安成本跟土地成本调查商业每平米建安成本跟土地成本调查第四部分：项目其他部分建议一、项目车库数量配比推算二、项目整体开发风险跟机会点分析三、项目入住人口及相关配套建议四、项目在海湖新区板块中的定位姿态合理性论证西宁市西宁市城市发展10年后预测规划布局：带状组团式结构，“两个中心、八个片区”的布局形式，两个中心十字街商业中心和城西新城中心。八个片区东川经济技术开发区、西钢工业区、西川新城区、城北交通仓储综合区、北川文教区、城南综合区、城南新区和城北生物科技产业园区。西宁市西宁市城市化发展趋势简析：《西宁市2001—2020年城市总体规划》情况规划期限2010-2030年(其中：近期为2010-2015年、中期为2016-2020年、远期为2021-2030年)规划市域范围西宁市辖城东、城中、城西、城北四区和大通、湟中、湟源三县，总面积7665平方公里。规划内容是市域城镇体系规划和跨界区域协调。中心城市西宁市四区及湟中县的鲁沙尔、甘河滩、汉东、海子沟、多巴、拦隆口、李家山和大通县的景阳和长宁镇部分用地，总面积为1425平方公里。城市发展目标与战略总体目标将西宁打造成“更加繁荣、更加美丽、更加宜居”的青藏高原中心城市，带动区域发展的西北经济高地，自然人文有机融合的区域服务中心，具有国际知名度的高原旅游名城，宜居宜业、保障完善的生活之城和幸福之城。西宁市城市发展10年后预测西宁市西宁市城市化发展趋势简析：《西宁市2001—2020年城市总体规划》情况发展战略引领区域：加强与兰州和海东的区域协作，构建“大西宁”都市圈，引领东部城镇群发展——主动转型：城市功能转型、调整产业结构、重构空间格局，实现整体竞争力提升；彰显特色：突出高原城市风貌特色，打造低碳生态宜居城市。经济发展目标到2015年，GDP总量突破1400亿元，服务业增加值占GDP比重达到48%以上，工业用地效率有显著提高。到2030年，GDP总量突破4500亿元，服务业增加值占GDP比重达到70%以上，经济结构得到显著优化。市域城镇化水平与城镇人口预测：预测到2015年总人口为240万人，城镇总人口约为164万人，城镇化水平为68%。2020年总人口为252万人，城镇总人口约为192万人，2020年城镇化水平为76%左右；2030年总人口为281万人，城镇总人口约为239万人，城镇化水平为85%左右。西宁市城市发展10年后预测——6大主版块西宁市中心城市总体布局西宁的空间组织模式为“内生活、外生产”形式，以及围绕川道发展、蔓延式拓展的城市空间发展特征。确定城市未来用地增长方向主要集中在西、南、北三条川道。划定中心城市空间增长边界为：西至西倒一级路和规划南绕路高速交叉口，东至小峡口，南、北至规划外环公路，总面积280平方公里。西宁市城市发展10年后预测西宁市地区人口数（人）比重（%）2000年2010年西宁市2208708100100城东区35968814.9616.28城中区2969878.5013.45城西区24262712.5610.98城北区29900211.5313.54大通县43593722.1319.74湟中县43783523.6019.82湟源县1366326.726.19（依据西宁市2010年第六次人口普查主要数据统计）人口地区分布全市、县（区）常住人口的地区分布如下：西宁市人口分布及构成全市常住人口为2208708人，十年共增加了229508人，增长11.6%。年平均增长率为1.1%。家庭户人口全市常住人口中共有家庭户646837户，家庭户人口为2050905人，平均每个家庭户的人口为3.17人。年龄构成全市常住人口中，0-14岁的人口为375318人，占16.99%；15-64岁的人口1667262人，占75.49%；65岁及以上的人口为166128人，占7.52%。年龄0-14岁15-64岁65及以上人口数3753181667262166128占比16.99%75.49%7.52%民族构成全市常住人口中，汉族人口为1635217人，占74.04%；各少数民族人口为573491人，占25.96%。其中：藏族121667人，占常住人口的5.51%；回族359138人，占16.26%；土族57521人，占2.6%；撒拉族8505人，占0.38%；蒙古族13701人，占0.62%；其它少数民族12959人，占0.59%。民族汉族藏族回族土族撒拉族蒙古族其他少数民族人口数16352171216673591385752185051370112959占比74.04%5.51%16.26%2.60%0.38%0.62%0.59%10年时间，汉族人口增加了162494人，增长了11.03%；少数民族人口增加了67014人，增长了13.23%。少数民族人口比重由25.59%提高到25.96%。西宁市西宁市经