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鹤壁市文化步行街商业定位报告2015.8.21鹤壁市文化步行街商业定位报告第二部分商业定位方案第一部分定位参考因素第三部分招商原则与策略目录鹤壁市文化步行街商业定位报告第一部分定位参考因素鹤壁市文化步行街商业定位报告参考因素立足本土城市发展规划支撑因素分析项目所在区位特点商业发展方向竞争情况及差异消费者的消费趋势适度前瞻性鹤壁市文化步行街商业定位报告城市发展规划•以新区为中心，城市东移南扩，“一核双星”“一河五园”未来新区的核心优势已经确立•全市产业中心由老城区向新城区转移，打造豫北地区服务、市域经济中心、先进制造业基地•加快旅游产业转型升级支撑因素分析•鹤壁缺少游客集散中心•丰富的旅游资源，年旅客人达1100多万•历史民间文化丰富项目所在区位特点•项目周边处于建设起步阶段，周边人口稀少，随着人口增加、配套日趋完善，未来发展前景值得期待•处于新区商务休闲区，区域景观生态资源明显鹤壁市文化步行街商业定位报告竞争情况及差异商业发展方向•单一模式向多元化多方向发展•有形销费与无形消费相结合消费者的消费趋势•体验式消费增强•文化娱乐消费增长趋势明显•周边规划有较大体量现代商业综合体、步行街•利用定位优势与竞争对手形成差异化鹤壁市文化步行街商业定位报告打造鹤壁市旅游综合体，提升鹤壁市旅游档次充分挖掘鹤壁文化、旅游资源发挥项目自然环境优势，规避项目位置劣势定位方面突出殷商文化魅力、拉动消费人群与周边项目形成差异化定位，提高我项目物业价值定位方针鹤壁市文化步行街商业定位报告第二部分商业定位方案A.定位理念B.项目总定位C.目标客群定位D.功能定位E.业态布局鹤壁市文化步行街商业定位报告沉淀淇河风韵定位理念浓缩殷商历史剪影融合古今文化打造文化旅游地标鹤壁市文化步行街商业定位报告以殷商文化为主题淇河文化、鹤壁名俗为辅、结合现代商业的时尚旅游综合体来鹤壁旅游人群不得不来的地方鹤壁文化艺术窗口，文化的展示、交流、交易平台中国唯一的殷商文化展示中心鹤壁配套最齐全的完美体验时尚旅游首选地鹤壁旅游新名片12345项目总定位鹤壁市文化步行街商业定位报告目标客群定位旅游度假人群本地时尚人群、商务人士商旅人士鹤壁文化业者客群定位鹤壁市文化步行街商业定位报告白娘子的故事起源于这里古建筑这么美淇河三珍的美味这里人才辈出现代时尚与古文化的完美融合来鹤壁旅游人群不得不来的理由来到这里才知道......鹤壁市文化步行街商业定位报告文化娱购旅游集散地食宿赏演艺商业定位商业功能定位朝拜鹤壁市文化步行街商业定位报告游客聚集中心、中转站，鹤壁旅游信息发布中心旅游局牵头联合鹤壁旅行社，设立旅游接待中心、信息中心、旅游会议中心，打造鹤壁市旅游集散地，共享全市旅游客源旅游集散地功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告如建造文曲庙、财神庙、雷神庙、三清观等庙宇道观建造殷商文化博物馆、青铜器博物馆、中国第一国家粮仓博物馆、古钱币博物馆、中华〔朝歌〕姓氏文化馆、中国（淇水）诗歌文化馆......挖掘殷商文化，引入封神演义故事的相关元素鹤壁历史文化、淇河文化为元素的博物馆文化功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告以泥猴张、泥咕咕为代表的民间艺术家创作展示交流中心以古钱币、黄河古陶为代表的古玩文化交流中心经营形态以展现鹤壁文化为主题的展览馆以鹤壁艺术文化、民间工艺、当地特色文化为元素的展销馆，汇聚鹤壁文化名人，打造鹤壁文化交流平台文化功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告经营形态以大平调为代表的戏曲文化交流中心以李中令为代表鹤壁书画文化交流中心文化功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告以古庙会、社火为元素的民间习俗文化展示交流中心复原古代露天集市模式，结合商业活动，展现古代交易文化文化功能定位杂耍、武艺、皮影、舞蹈、广场戏台等吸引、带动步行街客流鹤壁市文化步行街商业定位报告本地特色小吃店本地特色酒楼、大餐饮经营形态打造鹤壁市特色餐饮、时尚餐饮、文化餐饮聚集地以淇河鲫鱼、蚕丝鸭蛋、无核枣、浚县八大碗、浚县王桥豆腐、石子馍等为元素的本地特色餐饮食功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告经营形态美食一条街全国特色小吃：以河南小吃为主的全国各地最具特色的小吃美食聚集地食功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告经营形态仿古院落、商墅形式打造鹤壁最具特色的休闲餐饮体验地茶馆、咖啡馆：配合相应的休闲设施，如：咖啡文化、茶文化的普及讲解等，增添文化韵味及娱乐性；配以西点简餐，满足休闲商务人士消费需求；西餐厅、异域风情餐厅：依附仿古建筑，从外观上区别于普通的餐厅，与异域餐饮文化完美融合；食功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告经营形态宽窄巷子--琉璃会憨刀创意文化园文化餐饮：餐饮文化与本地特色文化相结合，打造餐饮品牌亮点以鹤壁民间工艺、戏曲文化等为元素，将展览与餐饮相结合双黄米酒为主题的餐饮，展现鹤壁酒文化食功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告快餐甜点：各式甜点、中西快餐、水吧点式分布于各个街道经营形态食功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告经营形态当地特产：缠丝鸭蛋、无核枣、鹤壁五谷、冬凌草、双黄米酒为代表的鹤壁特产购功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告经营形态当地特色艺术品、工艺品泥塑、泥玩、石雕、木雕、剪纸、根艺、柳编等为代表的民间艺术品购功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告具有本地文化特色、其它地域特色纪念品展销馆以殷商文化、淇河诗经文化、名人文化、民间传说为主题的旅游纪念品展销馆汇聚各地域特色的旅游纪念品展销馆非主流文化纪念品购功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告景区配套服务配套药店、小型超市、银行、邮局、书吧等购功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告传统购物业态以文旅依托带动传统业态销售机会服装、配饰、精品、珠宝、皮具等购功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告服装、配饰、精品、珠宝、皮具等领略古建筑风韵，感受历史文化多种风格（秦汉、隋唐、明清等）、多种形态（殿堂、亭、廊、桥等）的仿古建筑群交相辉映，形成河南唯一的古建筑博物馆；引入水系元素，与仿古建筑完美结合，增加项目灵动性、观赏性。赏功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告设以潼关、泗水关为代表的城门关隘重现哪吒闹海、姜太公钓鱼、大战泗水关等经典传说摘星台、纣王殿等历史景观、鹤壁知名景点微缩重建，展现鹤壁历史文化、自然生态文化神话人物、历史人物、文化名人雕塑展现鹤壁人文文化观历史故事赏人文景观以封神榜故事、人物为主线，搭配鹤壁历史人文景观，打造全国知名文化旅游品牌赏功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告朝拜修建财神庙、三清观、女娲庙、清真寺等寺庙道观，增加文化信仰，打造鹤壁朝拜圣地。功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告以封神演义、白蛇传说等为题材，打造具有主题特色大型文艺演出步行街内布点式随机的小型表演：如：行为艺术、皮影戏、大平调演绎鹤壁传说故事演艺功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告慢摇吧、演艺吧、音乐茶座古色古香的建筑、街道与霓彩灯光的搭配，体现现代时尚与历史文化的完美结合酒吧可与室外有机相通，并且间间具有独特的风格打造城市休闲娱乐中心，为旅游人群提供闲暇休憩、娱乐场所娱功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告电影院、KTV、台球俱乐部、会所、SPA、足疗、鱼疗、电子竞技、儿童游乐等娱功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告建设仿古客栈、青年旅社、主题旅馆、民宿，提供旅居功能的同时，突显项目定位，并且与其它相关酒店形成差异化竞争，吸引不同的客群；宿功能定位鹤壁市文化步行街商业定位报告业态布局原则：◎各业态以穿插形式布局，打造亮点区域◎文化贯穿始终，体现人文理念，突出项目定位◎主水系西侧以旅居、民宿、休闲、博物馆、庙宇等为主◎主水系东侧以娱乐、购物、餐饮、配套等为主◎主水系旁增大休闲娱乐面积一街一水三中心：呈双线状形态布局，通过面（广场或庭院）连接线（步行街），同时在街、广场、庭院中点缀点状景观设施（如景观小品、牌坊、碑碣、连桥等）。业态布局原则酒吧、茶馆、餐饮、演艺、文化博览庙宇、博物馆、会馆、客栈、民宿、餐饮特色、民间艺术品制作展销、地方特产、特色餐饮鹤壁市文化步行街商业定位报告3号地块预落位品类：旅游集散中心、殷商文化博物馆、古钱币、陶器、青铜器展销馆、中国诗歌文化馆、书画制作展览馆、民间艺术展销馆、文化主力餐饮、鹤壁特色美食餐饮、仿古客栈、各类小吃、冷饮水吧、文化类精品、艺术品。业态布局鹤壁市文化步行街商业定位报告2号地块预落位品类：中国第一粮仓博物馆、庙宇、古玩交易、各地特色产品、特色餐饮、全国特色小吃、酒吧、各地特色手工艺、民族工艺品、超市、银行、邮局、药店、SPA、足疗、儿童配套、创意精品、休闲餐饮、冷饮水吧、主题客栈等。业态布局鹤壁市文化步行街商业定位报告1号地块预落位品类：庙会、社火主题文化博览展销街、庙宇、陶艺制作展销馆、酒店、茶楼、会所、影院、KTV、时尚客栈、企业会馆、异域餐饮、特色餐饮、精品配套、冷饮水吧等。业态布局鹤壁市文化步行街商业定位报告建议各业态面积占比业态布局鹤壁市文化步行街商业定位报告◎两条主动线，一条以路面为主，一条一入水系◎三个中心作为两条主动线人流交换区域◎局部亦可通过通道、庭院、连桥相通人物雕塑、情景小品典故重现、微缩景观客流动线主动线2主动线1内环动线鹤壁市文化步行街商业定位报告第三部分招商原则与策略A.招商原则与策略B.销售招商建议鹤壁市文化步行街商业定位报告1、强化文化旅游概念，体现殷商文化主题定位；3、定向招商，挖掘本地品牌，引进外埠、连锁品牌，打造领军代表品牌概念，形成领头羊效应；2、业态合理搭配，提升物业价值，加大体验式业态比例，吸引客流；4、适度让利：制定优惠政策，如：招商前期可通过减免租金形式引进目标商户；5、联合政府相关部门共同招商。招商原则与策略鹤壁市文化步行街商业定位报告一、商业招商策略1、统一规划、统一招商、统一经营管理。2、基本原则：主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。3、招商重点原则A．重点引进国内有影响、有实力的商家进驻；B．对名家、名品、名企，重点招商。4、招商五个优先原则A．厂家优先：厂家直接合作优先引进；B．名优品牌优先：国内著名品牌优先引进；C．独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；D．特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进；E．经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。鹤壁市文化步行街商业定位报告商家遴选策略：零售及餐饮娱乐商家：以本地商户为主；主力店/次主力店：以全国知名连锁品牌商家为主超市或百货品牌优先考虑广东本地知名品牌，可缩短市场培育周期，建议优选丽日百货、岁宝、人人乐等；商家目标比例：本区域现有经营商家占招商目标的70-80%左右,20%为未进驻河源市场的知名品牌，具体见招商执行报告。一、商业招商策略鹤壁市文化步行街商业定位报告租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金租约年限和递增率营业免租期租金价格策略132二、商业租金策略鹤壁市文化步行街商业定位报告综合考虑市场情况、经济发展和项目情况、商家访谈方法，得出本项目租金水平市场现有商业租金水平•核心商圈、区级商圈及项目周边租金状况•项目租金水平制定的benchmark市场潜在商业租金水平•整体宏观经济发展•租户访谈结果参考•主力店租金范围•......•本项目租金水平•结合项目商业概念和租户落位1、租金水平制定的依据二、商业租金策略鹤壁市文化步行街商业定位报告结合市场、专家访谈、租户访谈结果等因素，确定本项目除去主力店后平均租金为35元/m2/月，主力店租赁条件具体品牌一店一议，双方协商确定，其余品牌先制定统一标准，具体品牌具体谈判确定市场：目前核心商圈百货主要以17%-30%扣点为主，翔丰、女人街租金100-300元/平方米/月，建材专业市场租金在25-50元/平方米/月；餐饮娱乐的租金为40-60元/平方米/月竞争楼盘项目：片区周边的市场租金为15-50元/㎡/月；租户访谈：未进驻商家按照目前市场情况1层不含主力店40-50元/㎡/月，二层租金25-35元/㎡/月通过三方面考虑除去主力店本项目平均租金为35元/㎡/月，根据不同租户租期不同，前期可以放宽免租期与装修期的时间，详见