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欢迎参加弗莱明戈项目后评估总结弗莱明戈项目后评估龙湖·弗莱明戈项目蓝湖郡项目团队••••弗莱明戈项目后评估成果目录第一篇：项目运营总体概况第二篇：工程总结第三篇：研发总结第五篇：成本总结第七篇：客户中心总结第四篇：营销总结第六篇：物业总结弗莱明戈项目后评估成果第一篇：项目运营总体概况目录第一部分第二部分第三部分项目关键指标列示及简析项目运营要点回顾项目运营的几点反思第一部分项目关键指标列示及简析1.1关键指标达成情况（签约及回款）1.2项目销售利润率及内部收益率1.3项目成本变化1.4一级节点计划达成率80%1.5客户满意度及客户忠诚度0第一部分项目关键指标列示及简析1.1关键指标达成（签约和回款）分项下达指标签约收入3.7亿结算收入——应收帐款剩余货值住宅实际达成值下达指标3.7亿4000万3.7亿——00车位实际达成值2170万2170万1830万第一部分项目关键指标列示及简析1.2项目销售利润率及内部收益率分项销售利润率内部收益率上会指标16.6%77.5%现值20%74.1%备注2006年3月项目开盘，现金流为正。第一部分项目关键指标列示及简析1.3项目成本变化项目土地获得价款勘测设计费行政及经营性收费前期工程费配套设施费基础设施费景观工程费建安及装修工程费工程相关费用开发成本目标成本4331.17682.67850.28368.87202.811045.911419.4310796.7493.8419791.71回顾成本4329.13723.331120.87617.20202.811190.591419.4312803.93100.6122507.90审计成本4329.13723.331120.87617.2074.001190.591767.0015239.15100.6125161.88差异1-2.0440.66270.59248.330.00144.680.001772.696.772481.68差异20.000.000.000.00-128.810.00347.572435.220.002653.98第一部分项目关键指标列示及简析1.4一级节点达成率下达项完成项累计达成率集团关键节点阶段性成果项目总体计划7120611485.7%100%70%集团关键节点未达成：原定2007年4月30日完成项目95%的销售，实际完成时间2007年6月30日。第一部分项目关键指标列示及简析1.5客户满意度及客户忠诚度——业主对项目的总体满意度（96%＞重庆公司91%＞集团88%）龙湖地产的印象总体规划销售服务接房流程总体满意度5.695.876.086.326.335.205.405.605.806.006.206.40第一部分项目关键指标列示及简析1.5客户满意度及客户忠诚度——业主对龙湖地产的忠诚度（85.7%，重庆公司去年指标74%＞集团68%）第一部分项目关键指标列示及简析1.6业主报事统计报事类别1.土建2.入户门3.铝合金门窗4.锅炉5.给排水管道6、安防对讲7.空调机位及空调洞8.私家花园类9.公共景观类10.沟通类11.保洁类12.其他类合计交房报事量201401021101032371191246574交房后期报事量（5月1日止）706036031412355209133442合计271100138113114155859119211791016户均报事0.580.210.290.020.060.030.030.120.120.250.040.382.18已付户数464整改报事分析：1、土建类主要问题：1）空鼓、裂纹较多，墙、角不平整。2）收边收口粗糙，墙面有色差、腻子脱落、起泡。3）由于洋房的屋面与墙面的连接较多，连接处防水处理不好导致墙面渗水问题较多。2、门窗类主要问题：1）安装时门锁开启不灵活，把手松动等安装问题。2）门、窗玻璃划伤；型材油漆脱落等成品保护问题。3、入户门问题：1）开启关闭不灵。2）门板门框被撞凹、划伤等保护问题。由于该后期责任划分比较困难，因此厂家处理也不积极，同时由于门板的处理周期较长（20天左右）成为后期返修整改业主主要投诉项目。第二部分项目运营要点回顾2.1项目运营大事记2005年8月项目样板区破土动工2005年12月实现四证齐全2006年2月样板区开放2006年3月开盘销售套，当月签约2.2亿2007年6月30日项目交房，做为经开区交房交证试点单位，并实现交房交证2007年7月项目清盘2007年11月车位销售，开盘销售346个2007年8月，项目通过重庆市绿色生态及住宅性能认定AAA终审2008年4月，项目通过重庆市詹天估金奖评审，并做为重庆市推荐项目参与国家评审第二部分项目运营要点回顾2.2项目运营指标对比建筑风格的创新实现了公司对项目的定位要求，并产生了全国性影响营销造势及项目前期的销售基本完成了公司的预期设计管理有序，研发经理、项目部与设计师在项目前期对建筑大样、细部处理、新技术、新材料及外装进行清理，确保了设计的精度，同时保证了工程进度结合工程特点，对关键事件进行清理，结合工程进度对施工单位及监理进行交底，工程质量处于受控状态，工程细部处理得当客户交付的创新及介入受到业主好评项目总体成本受控板样区开放获得预期效果第二部分项目运营要点回顾2.3项目运营的成功点建筑风格的创新实现了公司对项目的定位要求，并产生了全国性影响营销造势及项目前期的销售基本完成了公司的预期设计管理有序，研发经理、项目部与设计师在项目前期对建筑大样、细部处理、新技术、新材料及外装进行清理，确保了设计的精度，同时保证了工程进度结合工程特点，对关键事件进行清理，结合工程进度对施工单位及监理进行交底，工程质量处于受控状态，工程细部处理得当客户交付的创新及介入受到业主好评项目总体成本受控板样区开放获得预期效果第二部分项目运营要点回顾2.4项目运营的不足点目标成本确定及成本回顾没有达到预期目的景观设计滞后，造成较多的工程返工景观效果的前期把控不够客户敏感点分析深度不够市场调研不准确，导致户型比较分布上存在不足第三部分项目运营的几点反思及建议3.1几点反思项目运营体系的转变与团队成员负责对象之间的不匹配，造成项目运营上不尽人意原有成本管理体系与现在的运营机制之间的冲突造成老项目的“精神分裂”原有设计模式中景观设计迟滞导致景观工程与建筑总图冲突不断景观风格、成本把控、客户体验三者之间真的不可调和吗？产品创新没有转化为产品的溢价能力产品市调的信息如何判断？——大户型滞销项目团队成员的全成本意识不足与项目收益之间的冲突明显项目团队成员在项目运营过程中变动频繁，造成部分信息遗失营销客户调研不准确，导致户型比较分布上存在不足第三部分项目运营的几点反思及建议3.2几点建议开好项目启动会，暴露所有问题，合理把握产品创新，尽可能进行价值挖掘，并将其转化为产品溢价，提升项目收益从产品方案设计开始，研发、工程、造价紧密结合，进行成本方案阶段的优化与预控提升景观在图纸设计阶段的效果预控能力，尽量减少后期实施后的调整量强化项目团队成员的成本意识客户视角的延伸需要从方案阶段着手弗莱明戈项目后评估成果第三篇：研发总结••••••弗莱明戈项目后评估研发总结成果目录第一篇：项目定位第三篇：价值点挖掘第五篇：设计管理第二篇：项目简介第四篇：客户敏感点分析第六篇：效果把控第七篇：成本控制第八篇：新材料、新技术、新工艺第九篇：规划报建与验收第十篇：完成效果弗莱明戈项目后评估研发总结成果第一篇：项目定位第一篇：项目定位•龙湖的第一个花园洋房项目•别墅区里面具有别墅品质的花园洋房•沿袭蓝湖郡湖西的地中海风格，填补市场空白•应具有高度的市场影响力、社会影响力•客户人群应为比联排别墅稍低（介于别墅和高层公寓之间但是略偏上）、但是向往高品质生活的人群。•项目定位带来的几个重大后续影响：•1、容积率不能太高（控规是2，实际是1.32）•2、户型偏大•3、成本偏高弗莱明戈项目后评估研发总结成果第二篇：项目简介••••••••••••••项目简介－－区位、总图、主要经济技术指标主要经济技术指标：总用地面积：80018m²居住户(套)数：487套住宅栋数：36栋总建筑面积：105875.83m²1、住宅建筑面积：90100.93m²，占85.10%2、车库建筑面积：14647.01m²，占13.83%3、配套设施建筑面积：1127.89m²，占1.07%容积率：1.32（包括地下）建筑密度：22.08%绿地率：31.2%停车泊位：487辆①地面64辆②地下423辆弗莱明戈项目后评估研发总结成果第三篇：价值点挖掘••••••价值点挖掘目录一、总图二、单体三、外立面四、车库五、合用六、经验与教训•••一、价值点发掘－－总图充分利用原始地形，将整个小区分成多个标高的台地，大大节约了土方量，既节约成本，又有利于施工，而且增加了视线的层次感。各楼栋利用车库的连接自然形成8个围合院落，既可避免单调的排列式布局，又倡导了一种新的生活方式。在几栋住宅之间布置车库，既方便了住户的直接入户，增加了住宅的溢价能力，又不需结构转换增加结构成本。•••价值点挖掘－－总图利用一条环形车道串起了整个小区的车库和楼栋，大大节约了车行道路的面积。临市政道路住宅均与道路成斜向布置，尽量减轻市政道路对住宅的影响，而且住宅和道路形成的三角地带又给底层住户留出了宽阔的侧花园位置，提高了底层住宅的溢价能力。在小区中央利用自然地形高差设置大型水体，提高了水体周边住宅的价格，提升了整个小区的品质。••价值点挖掘－－总图总图的规划布置使得整个小区的住宅户户有景，视野开阔，或面对开放空间、或面对半私密的庭院，均好性较高。公共绿地小区化：按控规要求，临金渝大道应退8米绿化带，通过协调，此公共绿化带最终为小区所用。•••二、价值点挖掘－－单体利用阳台、露台、廊、入户花园等半室外空间，加强住户与外界的交流，极致的情况每间卧室都有阳台，增加赠送面积，提高溢价能力。利用赠送前花园、后花园、侧花园等方式使客户感受到别墅式的享受，提高溢价能力。赠送车库与下沉庭院间的地下空间，提高溢价能力。三、价值点挖掘－－外立面丰富的外立面效果提升了整个楼盘的品质•••四、价值点挖掘－－车库利用8#车库地形高差形成的半地下室空间布置客户服务中心和物管用房，有效降低了成本。优化车库布置，使得车库平均每个车位的占地面积约为32m²。底跃住户可以从车库直接入户，其它楼层住户可从车库通过楼梯入户，方便了住户的生活，提升了溢价能力。五、价值点挖掘－－合用•1、通过与政府相关部门的沟通，本项目的配套设计基本与整个蓝湖郡片区进行合用，包括幼儿园、小学、开闭所、垃圾站、居委会、商业配套等，节约了大量开发成本。•2、原设计为3个化粪池，经优化合并调整为一个，既节约了成本，又减轻了对住户的影响。••••••••••六、价值点挖掘－－经验与教训一定要有阳台与客厅相连，而且此阳台一定要适用、够大设计理念最好是略微超前，不要太超前：比如150平方米的三房、比如室内2米宽的过道、比如双通道设计厨房设置在住宅中间，部分客户不太满意，认为采光不好；风水不好户型组合以后太复杂，多达100多种户型，给设计、施工、销售、后期管理都带来很大的困扰方案阶段底平户型没有考虑私家花园，后期调整给景观等各方面带来很大的影响部分小区道路宽度为7米公共区域私家化不够底层住户尽量单独入户尽可能满足业主可直接从车库入户的要求少部分灰空间业主不能使用，增加了成本没有带来收益厨房设计在户型中间受到很大非议双通道的设计可以提供买点，但是不太实用客厅外无阳台，导致销售速度很慢园区部分车行道路太宽，加上人行道宽度，使整个道路感觉象市政道路一样，不太宜人。部分园区道路太宽（7m），太市政，不宜人，而且影响私家花园的设立和私密性。由于间距的原因，又希望山墙不要太呆板，所以有一些山墙上的阳台没有加以利用。24#楼业主可使用空间没有利用由于样板楼对一些灰空间没有利用，加上后面没有针对具体楼栋结合景观进行具体分析，对一些业主可利用的空间一刀切地没有加以利用，公司增加了开发成本，业主也觉得不可理解，也增