2016-2020年中国旅游地产业投资分析及前景预测报告

中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第1页2016-2020年中国旅游地产业投资分析及前景预测报告中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第2页内容简述旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。我国旅游地产最早出现于20世纪80-90年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展。近年来，随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，旅游交换平台逐步形成，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。从发展驱动力看，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。2015年市场新增旅游地产项目736个，较2014年新增项目量下降了41%；开发和运营旅游地产项目的企业共5297家，同比2014年减少27家。部分中小企业经过前期尝试之后开始选择退出。尽管新增项目数量有显著减少，但是项目单体规模却明显增加。中小企业在退出转型，而大型房企却一片狂热，不断加码，市场呈现冰火两重天的态势。2015年旅游地产新增项目的601家投资开发主体中，以房地产开发与建设为主营业务的企业约占80%。且以万达、碧桂园、恒大、绿地、新华联、万科、中弘等大型房企为主。近年来，我国旅游地产项目在越来越重视品牌化的同时，跨界整合资源力度也越来越高，一些新兴项目要求地产、文化、商业、旅游、养老等几个元素进行跨界综合。中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产正进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强，直到中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第3页2020年左右。中投顾问发布的《2016-2020年中国旅游地产业投资分析及前景预测报告》共十一章。首先介绍了旅游地产的定义、主要形式及分类等方面内容，接着具体阐述了影响中国旅游地产行业发展的外部环境，全面分析了中国旅游地产市场的发展状况，并对不同类型旅游地产项目的开发运作进行深入细致的分析，介绍了海南、云南、成都、青岛等地旅游地产业的发展现状。最后，报告重点分析了中国旅游地产行业的投资机遇、投融资模式、投资风险及策略，并对旅游地产市场的发展趋势及前景做出科学的预测。本研究报告数据主要来自于国家统计局、旅游局、住建部、发改委、中投顾问产业研究中心、中投顾问市场调查中心、房地产行业协会以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对中国旅游地产行业有个系统深入的了解、或者想投资旅游地产相关行业，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第4页报告目录一、旅游地产行业的基本概述...............................................................................................4二、我国旅游地产项目规模分析...........................................................................................7三、国内旅游地产市场竞争格局...........................................................................................8四、中国旅游地产区域发展状况.........................................................................................11五、旅游地产全价值链构成分析.........................................................................................13六、我国旅游地产项目开发模式.........................................................................................15七、我国旅游地产行业发展趋势.........................................................................................19八、旅游地产市场发展前景广阔.........................................................................................20附：报告详细目录.........................................................................................................................22一、旅游地产行业的基本概述（一）旅游地产的定义旅游地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游（休闲）培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房地产。旅游地产是旅游与地产的联姻，资本与资源的对接，文化与建筑的对话，历史与现实的融合；旅游地产是以旅游开发为主导，建设相应配套设施，包括酒店、度假屋、公寓等，是旅游与地产的结合，是以旅游为前提条件的房地产开发与经营。随着社会经济的发展，居民生活水平的提高，物质生活的不断丰富，人们便更多的追求一种自然状态下的生存，渴望改善居住环境，强调居住空间，更强调居住的自然环境优劣。远离喧嚣，逍遥山水，回归自然的梦想时刻萦绕在心灵深处时，旅游地产为人们送达心愿，郊外空气清新、环境优雅、交通便捷的第二居所，以供周末或节假日休闲度假之用。（二）旅游地产的主要形式中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第5页1、自营式酒（饭）店这类酒店紧紧围绕旅游六要素（吃、住、行、游、购、娱）中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒（饭）店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒（饭）店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。此类项目属于资本长期积累，回收期长的开发类型，其开发运营的关键在于后期的运作，同时，由于的资本的长期无法回收，其风险具有长期性。2、产权式酒店产权酒店，也称时权酒店，是将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。将酒店的每一单位分别出售给投资人，投资人一次性买断物业产权，拥有全部产权。投资者可自主选择使用方式：一是长期自住，只需支付相应的物业管理及物资消耗，就可以得到酒店的全套规范的客房服务。二是委托经营，与酒店签订一份《委托经营协议》，几年续签一次，该类投资者除了每年享有若干天的免费人住权，其余时间则交由酒店代为经营，每年给投资者一定数量的回报。三是较长期自住与委托经营混合，没有固定的人住天数和年终回报，视实际使用情况和经营情况而定。目前国内通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。业主也通常在交付首付后，利用租金来向银行交付按揭贷款。这一被房产开发商称为“为投资者量身定做的投资形式”，使业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。（1）时值度假型酒店指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权，也称分时度假，是使用权的分时出卖。RCI即国际分时度假交换公司是全球最大的分时度假公司，总部设在印第安纳洲，在世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第6页（2）养老型酒店指投资人为自己或为老人在退休前购买退休养老酒店（度假村）的某一个单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报，直至退休后完全自用。一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购后再出售，收益归其家人所有。养老型酒店是产权酒店的类型之一，是一种为自己或老人退休后准备后路的住房投资方式。还有一种是公司自用型，即购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。3、旅游培训基地、国际休闲度假中心指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。在开发面积很大或周围有需要保护或可以借力的生态环境的前提下，建造的不同于小区配套景观的而有大规模人造景观或自然借景的开发项目，不拥有产权。如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已经涌现出大批以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店。4、与旅游相关的写字楼这类房产以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。5、景区住宅发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，前者不出卖产权及使用权，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。在美国的夏威夷、佛罗里达，瑞士的洛桑、卢森，许多景区周边开发的住宅项目很有特色。如洛桑大湖北面，环保住宅同风景区很美地配合，既适合人居，又很好地保护了环境。杭州宋城集团在杭州乐园景区开发的景观房产也取得了良好的效果。这类住宅以为本地置业者提供第一居所，为外地富商提供休闲度假居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源（自然的、人文的或二者兼中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第7页有的）条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。二、我国旅游地产项目规模分析截至2009年底，国内旅游地产项目共计926个，2013年底，该数据已经刷新至5299个，到2014年该数据