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1一、房地产经济基本理论1、企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性、成本费用。2、区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。3、区位的特征：区位的综合性、区位的确定性、区位的层次性、区位的历史性。4、区位根据尺度的大小，大体有四个层次：大位置、小位置、地址、微位置。5、房地产区位：是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等区位因素。6、区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论、城市空间结构理论。7、杜能“孤立国”理论的假设前提：①孤立国是一个天然均质的大平原，在其中央只有一个城市；②城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则依靠该城市提供工业品；③孤立国内唯一的交通工具是马车；④农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比；⑤农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。8、杜能农业区位理论的主要内容：①基本经济分析：P最大利润=V销售价格—（E生产成本+T运输成本）或P+T=V-E=K；②“杜能圈”：第一圈自由农作区，第二圈为林业区，第三圈为轮栽农作区，第四圈为谷草农作区，第四圈为谷草农作区，第五圈为三圃农作区（黑麦、燕麦、休闲），第六圈为畜牧业区；③“杜能圈”的修正模型。9、韦伯工业区位理论的假设前提：①研究的对象是一个均质的国家或地区；②工业原料、燃料产地分布在特定地点且已知；③工业产品的消费地点和范围也已知，且需求量不变；④劳动力供给为已知，不能流动，且在工资率固定的情况下是充裕的；⑤运输成本是重量和距离的函数；⑥仅就同一种产品讨论其生产和销售问题。10、运输指向的工业区位分析：原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。根据上式可知，一般的工业区位法则是：①原料指数＞1，在原料地；②原料指数＜1，在消费地；③原料指数＝1，自由区位。11、劳动力成本影响工业区位趋向的分析：工业区位由运输指向转为劳动力指向公限于节约的劳动力成本大于增加的运输成本。12、集聚与分析因素影响工业区位的分析：集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素。由其形成的聚集经济效益也可使运输和劳动力指向的工业区位产生偏离，而产生工业区位的第二次变形。生产或技术集聚是一般集聚因素（也称为纯集聚），社会集聚是特殊集聚因素。分散因素是指不利于工业集中到一定区位的因素。前提条件是要看集聚给企业带来的利益大还是房地产价格上涨造成的损失大，即取决于集中与分散的比较利益的大小。13、中心地理论的基本概念：①中心地。是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点；②中心地职能。是指由中心地提供的商品和服务；③中心性。是指中心地对其周围地区的影响程度，可用“高、低、强、弱、一般、特殊”等来形容和比较；④需求门槛。是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平；⑤。商品销售范围。是指消费者为获取商品和服务所希望通过的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。14、克里斯塔勒的中心地理论：（1）假设前提。①均质平原，人口分布均匀，居民收入水平和消费方式相同；②统一的交通系统，交通费用与距离成正比；③厂商和消费者都是经济人；④货物可自由流动，不受关税和非关税壁垒限制。（2）六边形市场区。在一个均质平原上，2让所有人都由一个中心地提供商品和服务是不可能的。超额利润会吸引其他中心地的厂商加入进来，为避免竞争引起的销售额下降，第二个中心地与第一个中心地相隔一定的距离，以后，第三个，第四个中心地等都会加入进来。（3）市场等级序列。不同规模等级的中心地，其需求门槛和商品销售范围是不同的。在空间地域上，经过互相作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地——市场等级体系。15、同心圆理论：是伯吉斯总结出的。他基于生态学的入侵和孙继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。16、扇形理论：是堆伊特创立的。理论核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。17、多核心理论：最先是麦肯齐提出，后来被哈里斯和乌尔曼加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心，这在大城市较常见。18、中心商务区土地利用模式：把中心商务高度指标CBHI＞1，中心商务强度指标CBII＞50%的区域界定为CBD。见P1019、商业区区位选择指向特征：①单一的消费指向性；②空间关系的外部性；③地价是商业区位的重要因素；④商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。20、城市空间结构对区位的影响：①城市土地利用分异和中心地体系决定区位的土地成本、效益和市场地域；②城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展；③城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择。21、房地产需求：是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。22、决定房地产需求量的因素：1）该种房地产的价格水平；2）消费者的收入水平；3）消费者的偏好；4）相关物品的价格水平；5）消费者对未来的预期。23、房地产供给：是指房地产开发企业和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且提供出售的数量。24、决定房地产供给量的因素：1）该种房地产的价格水平；2）该种房地产的开发建设成本；3）该种房地产的开发技术水平；4）房地产开发企业对未来的预期。25、房地产均衡价格：是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。26、均衡价格理论是价格原理的核心内容。27、房地产供求状况分四类：1）全国房地产总的供求状况；2）本地区房地产总的供求状况；3）全国同类房地产的供求状况；4）本地区同类房地产的供求状况。28、地租的概念：狭义的地租是指使用土地所获得的超额报酬或收益；广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收益。29、地价：是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。30、级差地租：是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。31、绝对地租：不管租种什么土地都必须缴纳的地租。32、垄断地租：是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。33、地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：3地价=地租平均利息率34、地租与地价之间的数量关系，用现代现金流量折现方式来表达则为：P0=∑𝑅𝑡(1+𝑖)+𝑃𝑛(1+i)n𝑛𝑡=1上式中，P0为第1年初的地价；𝑃𝑛为第n年末的地价；𝑅𝑡为第t年末的地租(t=1,2,3……，n）；i为折现率。(详见书P18)35、城市：是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或者一定地域的政治、经济和文化中心。36、城市与乡村的区别：1）城市是以非农人口领取为主要特征的居民点，在人口职业构成上不同于乡村；2）城市的人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等都比乡村大得多，在规模和密度上不同于乡村；3）城市建设用地类型多样复杂，基础设施和公共服务设施比乡村完备，在空间形态和物质构成上不同于乡村；4）城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心，是工业、商业、交通、文化、教育等产业的集聚地，在职能类型和产业结构上不同于乡村。37、城市的分类：1）按城市人口规模将城市分为大城市、中等城市和小城市；2）按城市行政级别，将城市分为4类：直辖市、地级市、县级市、建制镇；3）按城市职能将城市分类具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市；4）按城市地理位置可分为南方城市和北方城市；5）按城市地形地貌，可分类平原城、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等；6）按城市平面几何形状，可分类块状城市、带状城市、星状城市；7）按城市内部结构，可分类单中心城市、多中心城市；8）按城市道路格局，可分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。38、城市的发展演变可划分四大阶段：1）绝对集中阶段。就指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期；2）相对集中阶段。随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度仍高于郊区人口增长速度，仍然是向中心集聚的过程：3）相对分散阶段。是指人类社会进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，即城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现郊区化的前兆；4）绝对分散阶段。人类社会进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向民生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对数量下降，出现负增长，城市发展进入郊区化时期。39、城市化：是乡村转变化城市的一种复杂过程。通常表现为1）农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式；2）由于产业结构调整和技术的进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚；3）城市规模不断增大，城市范围向外围扩展；4）区域内城市数量不断增多，形成城市体系。40、城市化进程：城市化是18世纪60年代初开始产业革命以来，人类社会发展中出现的世界性现象之一。其过程可分类3个阶段：1）初级阶段；水平低，速度慢；2）加速阶段；向城镇迅速集聚，运动加快；3）后期阶段。饱和阶段，水平很高，过程减速。41、城市化引起的变化：1）城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化；2）城市化引起城市形态的变化；3）城市化引起城市生态的转变；4）城市化引起城市性态的改变。42、郊区化：是指区域城市化水平达到一定程度（70-80%），市区发展速度变得缓和平衡，人们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城4市由市区向外迁移的一种分散化过程。43、发达国家的郊区化：①郊区化前的外迁现象（19世纪后期、1890-1992年沿电车丝路外迁时期）；②1920-1950年汽车郊区化时期；③1950-1980年普遍郊区化时期；④20世纪80年代的郊区化——城市功能逐步完善时期；⑤20世纪90年代以来的郊区化——形成边缘新城。44、我国的郊区化主要表现为：①人口郊区化；②工业郊区化；③外来人口郊区集聚。二、房地产征收征用1.2004年以前，我国没有区分征收和征用两种情形，统称为“征用”；2004年3月14日，《宪法》将原第十条第三款修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。2004年8月28日，全国人大常委会通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，也区分了征收和征用；2007年3月16日《中华人民共和国物权法》对征收和征用分别做了更为具体的规定。2.房地产征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。3.我国实行土地公有制，土地只能为国家所有和农民集体所有。土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，是土地所有权在集体和国家之间的变动。4.国有土地上单位、个人的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”，简称“房屋拆迁”。2011年1月21日国务院公布了《国有土地上房