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无锡市房地产投资调查投资发展部2011年6月前言对项目周边环境进行调查无锡整体房地产市场与区域市场判断关于无锡市汽车4S店的调查项目进入的优劣势分析项目案例研究汽车城地块富安集团湖埭水泥厂富安商业广场真心塑料厂机械、设备工厂项目南侧为湖埭镇中心位置，北边为工业工厂，从工业类型来看，较多为二类、三类工业。区域情况胡埭镇从地铁规划来看，胡埭镇介于二号线、三号线之间，区位偏远，地铁对区域发展的促进可以忽略。区域情况到2020年规划人口118万人，（其中太科园规划人口8万人）。建设用地约165平方公里，（其中太科园规划建设用地20平方公里）。人均建设用地面积约140平方米。新增建设用地主要用于蠡溪新城旅游度假中心、太湖新城核心区、太湖新城科教产业园、太湖科教园、太湖新城房地产开发以及马山胡埭工业园区建设。区域规划功能定位：规划胡埭镇作为无锡市西部的一个主要城镇，是一个以工业为主导产业，以旅游和生态农业为特色的相对独立、配套完善的城镇。建设规模：规划总用地规模约45平方公里，其中建设用地约22平方公里。规划居住人口10万人，就业岗位4.2万个。胡埭镇整体规划情况区域规划胡埭镇用地规划图胡埭镇用地规划看，其工业用地和物流用地占大部分，居住用地主要分布在胡埭镇中心位置。当前居住区建成度较高，区域商品房盘量较大。红色曲线为中心大致建成区区域规划宏观经济宏观经济宏观经济点评：2010年无锡经济持续保持高位增长，GDP保持在全国第三方阵第一位，列地级市全国第二位。工业生产总值在2009年保持低迷后，实现了恢复性增长，且产业结构得到近一步调整。固定资产投资额连续两年持续高位增长，基础设施建设、民生工程持续竣工。社会消费品零售总额持续增长，居民消费明显。宏观经济宏观经济2010城镇居民人均可支配收入城市单位值无锡元25027全国元18900杭州元30035江苏元22944无锡居民购买力高于江苏平均水平，同时远高于全国平均水平。相比杭州，无锡城镇居民可支配收入较低，但是相比两个城市的房价水平，证明当地居民对商品房的购买力，高于杭州。商品房市场商品房市场商品房市场滨湖区作为无锡未来的行政办公中心，地理位置优越，其物业增值潜力大。胡埭镇位于滨湖区西部，和新中心距离较远，以上数据只能作为参考。胡埭镇具有特殊性。商品房市场1.首次将信贷差别扩大化，即由“首套、二套及以上”两个等级，变成“首套、两套、三套、三套以上”四个等级。2.首次将二套房贷首付提高到50%3.首次明确二套房贷，需要认房认贷认调查。4.首次提出三套房及以上住房贷款暂停。5.未在无锡本地纳税证明一年以上者，不予任何贷款。6.首次提出公积金利率差别化，限定第二套住房公积金住房贷款发放对象。政策分析无锡市银行响应国家政策，市场中贷款买房的减少，同时贷款额度减少，一次性首付比例增高。会影响到大户型的销售，对接下来市场抑制明显。商品房市场汽车城位置胡埭镇目前登记在售新盘为富安商业广场、凡尔赛庄园。项目分布案例·富安商业广场开发商无锡久安房地产开盘日期2010.12盘量15万平类型综合体商业中心装修毛坯容积率1.3绿化20%从登记房价看，该区域房价比预计的高。说明区域房地产市场有需求拉动高房价，参考最低价10000元/m2案例·汇景新城所属城区：滨湖区[所有该区楼盘]物业类型：住宅，商铺，别墅建筑类型：多层，小高层建筑面积：74200平方米绿化率：42%[关于绿化率]容积率：1.49案例·汇景新城汇景新城当前二手房价。汇景新城价格走势图3945364438503265297537193654342330000500100015002000250030003500400045002009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月2010年1月2010年3月2010年5月2010年7月2010年9月2010年11月2011年1月2011年3月价格走势案例·凡尔赛庄园汽车城建筑类型双拼、联排容积率0.76户数188开盘2009.11案例·凡尔赛庄园顶级豪宅配置：采用无锡少有的纯正法式皇家建筑风格，法式宫廷园林景观，配备近2000平米高级商业会所，只为层峰人士量身定做。地段优势明显：位于胡埭镇核心地段，是胡埭镇中心的最后一块黄金宝地，东依直湖港、南靠人民西路、西临振胡路，北傍环镇北路。1.房地产政策2.无锡市2011年商品房市场活跃程度下降3.中心区域住宅供地量大1.胡埭镇人口规划达到10万，随着工业发展，有市场潜力。1.供应盘量较大形成竞争态势2.附近二类、三类工业密集，有污染隐患3.交通主干道不够顺畅1.区域经济支撑较好2.房价水平理想，离建成区近威胁机会劣势优势SWOT开发分析开发分析投资分析预计汽车城房价：7000元/m2（富安商业广场、汇景新城折中）开发费用：3000元/m2销售速度占股比例当前胡埭镇的商品房供应充足，空置率较高，因此会影响销售速度。占股比例看，土地零成本，利润空间为57%。分到开发商的房价，应该不低于5000元。汽车城无锡当前4S店数量约为44家，品牌参差不齐，分布也不绝对集中。汽车城·高力无锡汽车博览城无锡国际汽车博览城占地面积800亩，建筑面积55万平米，总投资15亿元，共分国际汽车用品城、国际汽配城、国际汽车“迪斯尼”乐园、国际汽车城、国际物流仓储区、汽车快修服务城、汽车置换交易城、研发培训中心、国际商务中心九大功能区域。该项目的建设充分借鉴美国好莱坞影城和迪斯尼乐园建设的成功经验，通过设立汽车主题文化公园和汽车博览中心，有机的将汽车、汽配展示、销售、新闻发布、娱乐、旅游融为一体，为国内首家有文化内涵的汽车、汽配销售专业场所。一期项目12万平米现已全面竣工。财富前景——2005年中国民用汽车保有量已达3160万辆，汽车零部件工业总值4157亿元；2006年中国汽车产销量分别为727.97万辆和727.6万辆，同比增长27.32%和25.13%，发展势头强劲，可以预见未来汽车及后市场的商业前景极其广阔。汽车城·高力无锡汽车博览城鸟瞰图小结无锡当前4S店较多，而且规划汽车城除了上述项目，还有东方汽车城等从胡埭镇的地理位置看，当前建设汽车城需要规模化、特色化，以规避竞争，形成核心竞争力从区域发展看，胡埭镇当前工业配套好，但整体城市配套不全发展起来尚需要时间。从投资收益来看，存房地产投资收益周期长。经营使用，需要时间培养，存在一定风险。