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12014年度全国物业管理师执业资格考试模拟试卷一一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（）。A．物业经营管理是为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理、服务与经营活动B．物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理C．物业经营管理强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求D．通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报【答案】B【试题解析】物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。故答案选择B。2．物业资产管理和物业组合投资管理以（）管理为主。A．运行B．策略性C．日常D．设施【答案】B【试题解析】物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。故答案选择B。3．资产管理中的管理重在对资产明示的（）特征进行有效控制。A．收益B．风险C．效能D．质量【答案】D【试题解析】一般意义上的资产管理，由管理和经营两大部分组成。其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值和收益的目的。4．（）是企业开展物业经营管理的直接动力。A．业主需求的变化B．物业管理业态的扩展C．物业服务企业自身良性发展的要求D．信息技术的出现【答案】C【试题解析】物业服务企业自身良性发展的要求是企业开展物业经营管理的直接动力25．（）是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。A．物业服务提供商B．物业顾问服务商C．物业服务集成商D．物业保障服务商【答案】B【试题解析】物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。6．不属于物业服务企业拥有的无形资源的是（）A．组织资源B．社会关系类资源C．信息类资源D．管理技术资源【答案】A【试题解析】物业服务企业拥有财产、人员、物资、组织、经营场所等资源，它同时还拥有技术、信息、品牌、商标、专利等无形资产，即物业服务企业资源可分为有形资源和无形资源。7．风险管理内容不包括（）。A．风险制造B．风险识别C．风险评估D．风险控制【答案】A【试题解析】风险管理的步骤包括风险识别、风险评估、风险控制以及风险调整。8．对于物业经营管理投资项目来说，下列属于现金流出的是（）A.运营成本费用B.空置损失C.建造费用D.罚金【答案】A【试题解析】于物业经营管理投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等；现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。9．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，企业需要交纳的所得税为0.6万元，则该项投资的税前现金回报率为（）A．11%B．4.67%C．7%D．14%【答案】D【试题解析】2.8/20×100%=14%【考点来源】该考点来自教材的第二章《投资分析技术与房地产评估》中的第二节，一、盈利能力指标。10．关于物业价格特征的说法，错误的是（）。A．物业价格受区位影响大B．物业价格实质上是物业权益价格C．物业价格容易受交易者的个别因素影响D．物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格【答案】D3【试题解析】物业价格的特征包括：⑴物业价格受区位的影响很大；⑵物业价格实质上是物业权益的价格；⑶物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；⑷物业价格形成的时间通常较长；⑸物业价格容易受交易者的个别因素的影响。11．下列净运营收益的计算公式，正确的是（）。A．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－运营费用B．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－所得税－运营费用C．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－准备金－运营费用D．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失＋其他收入－运营费用【答案】D【试题解析】净运营收益=有效毛收入－运营费用，有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入，所以净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失＋其他收入－运营费用12．房地产评估价值所对应的时间是（）。A．价值时点B．开始估价日期C．完成估价日期D．出具估价报告日期【答案】A【试题解析】由估价目的确定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点，一般用公历的年、月、日表示。13．关于期房价格的公式，正确的是()。A．期房价格=现房价格－租金收益－风险补偿B．期房价格=现房价格－租金收益+风险补偿C．期房价格=现房价格+租金收益－风险补偿D．期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿【答案】A【试题解析】【考点来源】该考点来自教材的第二章《投资分析技术与房地产评估》中的第三节，二、物业价值和价格的常见种类。14．关于重新购建价格的表述，不正确的是（）。A.重新购建价格是估价时点时的价格B.重新购建价格是客观的价格C.土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格D.建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧【答案】D【试题解析】建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格4是价值时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。15．物业服务企业开展物业经营管理的首要工作是（）A．物业经营管理计划的制定B．物业经营管理项目的选择C．物业经营管理方案的制定D．物业经营管理市场调查与市场分析【答案】D【试题解析】物业经营管理市场调查与市场分析是物业服务企业开展物业经营管理的首要工作。物业服务企业的物业经营管理计划、方案的制订，以及物业经营管理项目的选择、确定与具体实施都必须建立在有效的市场调查和分析的基础上。16．物业服务产品现实的购买者（）A.对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径B.对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力但缺乏购买途径C.对特定的物业服务产品有兴趣但缺乏足够的支付能力及购买途径D.对特定的物业服务产品有兴趣并且具有一定的购买途径但没有足够的支付能力【答案】A【试题解析】所谓现实的购买者是指对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径的购买者集合。而潜在的购买者是指对特定物业服务产品有某种程度兴趣的购买者集合。17．下列有关物业经营管理市场的说法错误的是（）A.物业经营管理市场的交易是物业本身产权的交易B.物业服务产品的供给具有多样性和灵活性C.物业经营管理市场需求具有多样性D.客户对物业管理服务产品消费的理念可以影响物业服务产品的价格【答案】A【试题解析】物业经营管理市场的特性：（1）从服务产品的供给来看，产品的供给具有多样性和灵活性。（2）物业经营管理市场需求具有多样性。（3）物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易。（4）物业经营管理市场的价格，既受5物业所处地理位置的影响，也受物业本身品质和档次的影响，还受到物业服务质量的影响。同时，客户对物业管理服务产品消费的理念也是影响物业服务产品价格的一个重要因素。18．对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本，这中调查方式属于（）A．简单随机抽样B．分层随机抽样C．分群随机抽样D．配额抽样【答案】B【试题解析】随机抽样调查又分三种情况：一是简单随机抽样，即总体中所有个体都有相等的机会被选择作样本。二是分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本。这种方法实际上是将样本总体划分为几大类，每一类都是由性质相同的样本构成。三是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽取各群体中的一部分作为样本。分群随机抽样所划分的群体之间具有相同的性质，但是在每个群体内部，存在着性质不同的样本。19．下述各项中，属于物业经营管理市场供给分析内容的是（）。A．吸纳率分析B．市场的商业周期分析C．市场占有率分析D．分析建设和运营中的主要物业项目【答案】B【试题解析】A、D属于市场需求分析，C和供给分析平级，均属于市场供求分析的内容。20．特别适合于物业经营企业资源有限情况的营销策略是（）A．专业化营销B．无差异营销C．差异性营销D．集中性营销【答案】D【试题解析】集中性营销是指企业将整体市场细分后，只选择其中一个或少数几个细分市场作为目标市场，制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。这种策略特别适合于企业资源有限的情况，容易发挥企业资源优势，形成特色经营。但是采用这种策略也存在着较大的经营风险。21．房屋出租的实质就是出售一定时期的物业（）。A．所有权B．使用权C．部分收益权D．占有权【答案】B【试题解析】出租的实质就是出售一定时期的物业使用权。22．下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是()。A．肢体残疾的人6B．没有民事行为能力的人C．未满十四周岁公民的法定监护人D．企业的法定代表人【答案】B【试题解析】物业租赁双方都必须是符合法律规定的身份。物业租赁中的出租人必须是该物业所有权人，或其指定的委托人或法定代管人。承租人应该是具备民事行为能力的自然人或法人，并遵守限制承租的法律规定。这个所有权人可以是具备民事行为能力的自然人，也可以是法人；可以是所有权人自己，也可以是全体共有人（包括共用共有和部分共有）；可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。23．关于房屋租赁特点的说法，错误的是（）。A．房屋租赁不转移房屋的所有权B．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系C．房屋租赁关系因所有权的转移而中止D．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋【答案】C【试题解析】物业租赁关系不因所有权的转移而中止。24．承租人按期支付一笔固定的租金，出租人负责支付源于物业的其他所有费用，这种租金称为（）。A．毛租B．净租C．百分比租金D．基础租金【答案】A【试题解析】毛租是最常见、最简单的一种租金形式。承租人按期支付一笔固定的租金，出租人负责支付源于物业的其他所有费用。物业使用中的水、电、气等能源费则由租赁双方协商，可由出租人支付，也可由承租人支付。25．写字楼委托经营模式中，物业服务企业（）A．决定经营项目B．控制运行成本C．确定利润点D．组建经营管理团队【答案】A【试题解析】委托经营型是物业服务企业将经营项目委托给专业服务企业进行经营管理，并向其收取一定的佣金。物业服务企业决定经营项目，运行成本的控制、利润点的确定由专业服务企业决定。经营管理团队由专业服务企业单独组建。26．在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于（）。A．物业出租经营成本B．业主期望的投资回报率C．国内整体物价水平D．同类型物业的市场供求关系【答案】D7【试题解析】市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。27.关于租金的说法中错误的是（）A．成本租金是最低租金标准,是租赁经营盈利和亏损的临界点B．商品租金是在成本租金基础上加上保险费、地租和利润共八项因素构成C．市场租金是在成本租金的基础上，根据物业市场供求关系形成。D．成本租金由折旧费、维修费、管理费、利息和税费五项因素组成【答案】C【试题解析】市场租金是在商品租金的基础上，根据物业市场供求关系形成。28.关于租赁合同生效的说法，正确的是()。A．签订租赁合同，并交付标的房屋，合同才能生效B．签订租赁合同，并交纳合同定金，合同才能生效C．签订租赁合同，并交纳首期租金，合同才能生效D．签订租赁合同后立即生效【答案】D试题解析】物业租赁合同是诺成合同，一旦签署，就告成立，而无须出租人腾出空房子或承租人实际占有房子才算合同成立。29．关于写字楼分类的说法，错误的是（）。A．按照写字楼的使用功能不同，写字楼分为自用型写字楼