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企划部12016年4月土地市场一、供应分析2016年4月份，已公布有33宗土地上市，上市面积共计368万㎡，供应量与2016年3月份相比上涨了73.6%。4月，新增挂牌土地33宗，其中居住类1宗，居住混合类6宗，商业类1宗，仓储类3宗，医卫慈善1宗，批发零售类1宗，工业类20宗。新增居住用地2.6万㎡，占0.7%；居住混合用地25万㎡，占6.9%；商业用地1.7万㎡，占0.5%；批发零售用地0.3万㎡，占0.1%；医卫慈善用地8.5万㎡，占2.3%；仓储用地44万㎡，占12%；工业用地285万㎡，占77.5%。本月供应以工业类为主，分布如图：（数据来源：天津市土地交易中心）企划部24月，市内六区新增供应5万㎡,其中居住混合用地3.3万㎡，商业类1.7万㎡；环城四区新增供应39万㎡,其中仓储类18万㎡，工业类21万㎡；滨海新区新增供应47万㎡,其中居住用地2.5万㎡，居住混合用地2.4万㎡，批发零售用地0.2万㎡，医卫慈善用地8.5万㎡，工业类33万㎡；远郊地区新增供应277万㎡，其中居住混合用地20万㎡，仓储用地26万㎡，工业类231万㎡。从本月数据图来看，市内六区有一宗居住混合一宗商业用地供应；远郊供应量最大，工业为主；各区域供地分布如下图：（数据来源：天津市土地交易中心）企划部3重点关注：1、津河北区建昌道地块挂牌9732元/平楼面价破纪录4月21日下午，天津土地交易中心挂出编号为津北建（挂）2016-037号(以下简称：建昌道地块)宅地，挂牌起始总价6.539亿元，纯住宅部分楼板价约合9732元/平方米。上述地块挂牌文件编号为津北建（挂）2016-037号宗地，位于河北区建昌道与群芳路交口，其四至为：东至杨梅路，南至珍珠道、春和景明住宅小区，西至群芳路、红波路，北至建昌道(以挂牌文件附图为准)。该宗地包括A、B地块两部分。A地块为居住用地，位于在建天津地铁5号线建昌道站上盖，土地面积27514.4平方米；B地块为中小学、幼儿园性质用地，土地面积5203.4平方米，土地整理单位分别为天津市地铁集团有限公司和天津市建投有限公司。A、B地块具体规划指企划部4标见下表：据建昌道地块挂牌文件显示，该宗地A地块出让范围内，天津地铁5号线正在实施建昌道站的建设，因地铁施工的需要，占用部分土地。在占用期间，土地受让人需无条件配合地铁公司施工要求。占用公司承诺于明年6月30日前将临时占用的土地退还。河北挂牌单价记录被刷新此前，河北单价“地王”纪录为去年天房卖获的白庙地块，挂牌楼面价为9500元/平方米，成交楼面价约合12048.2元/平方米，这一价格大幅刷新河北区卖地单价纪录，也使白庙地块问鼎河北区单价“地王”。此次挂牌的建昌道地块起始总价65390万元，纯住宅部分楼板价约合9732元/平方米，刷新2015年白庙地块9500元/平方米的最高挂牌单价记录。至于成交单价能否再度创下新纪录，让我们拭目以待。城区面积最大地块定位宜居新城位于河北区新开河沿线两岸拥有上千亩成片待开发土地，在发展空间日益紧张的中心城区显得尤为稀缺。2015年河北区举办新开河建昌道地块的招商推介会中就表示未来将打造成独具特色的滨水综合服务企划部5带、城市生态宜居走廊和文化创意城区。位于新开河、月牙河交汇处东南侧的建昌道地块是目前中心城区开发面积最大的土地开发项目，项目规划总用地面积约56公顷，总建筑面积超过155万平米。建昌道地块也将分六批次拆迁建设，内部划分为16个子地块，挂牌地块也只为其中一块范围。建昌道地块整体与河北区北部商业副中心—金钟河大街地区相连，周边教育及商业氛围浓厚，各种配套设施齐全，正在建设的地铁5号线在该地块内设有思源道、建昌道两个站点，依托地铁站交通便捷的优势将打造集商业商务为一体的滨水生态宜居社区，坐拥河北区着力发展的沿河经济、地铁经济、高档楼宇经济优势，建昌道地区必将成为天津市北部地区又一崛起的商务宜居新城。新盘合围加剧版块内竞争今年河北区楼市新盘集中亮相，早前的房交会上，市区新盘河北区占据4席位列市内六区第一，其中首创大都滙目前已经临近开盘，房源企划部6少位置好，预期3万左右的开盘价估计买房要靠抢。剩下三个新盘天房天泰、天房中山路、天房北宁公元三盘首次亮相。距离此次挂牌的建昌道地块2公里范围内大盘云集，于去年5月底价成交，楼面价约为8011元/平方米的思源道地块为该片区最近一宗出让宅地。该地块现为天房北宁公元项目，预计10月份首开，价格待定。除天房北宁公元外，央企背景的中国铁建国际城目前二期高层清盘中，均价21000元/平。洋房仅剩余144平米3室户型在售，均价23000-25000元/平。天房中山路项目预计下半年首开，预计均价30000元/平方米，上市后将成为继中国铁建国际城之后，河北区又一个大盘。未来，河北区新房项目扎推出售，内部竞争想必十分精彩。项目均价电话天房天泰待定400-869-1111转19887天房中山路30000元/㎡400-819-1316天房北宁公元待定400-869-1111转26126中国铁建国际城21000元/㎡400-890-76862、津大悲院旁商服地块2.98亿挂牌河北商业日趋完善4月21日，天津土地交易中心在河北区建昌道地块挂牌的同时也释出了编号为津北元（挂）2016-053号商业性质宗地，该地块出让土地面积16826.3平方米，挂牌起始价2.98亿元，楼面价约合8869元/平方米。津北元（挂）2016-053号宗地位于河北区元纬路与四马路交口，其四企划部7至为：东至三马路，南至地纬路，西至四马路，北至元纬路（以挂牌文件附图为准）。该地块出让土地面积16826.3平方米。依据天津市规划局河北区规划分局核发的《规划条件通知书》，该地块规划用地性质为商业服务业设施用地，建筑面积不大于33600平方米，建筑密度不大于55%，绿地率不小于30%，建筑限高18米。地块土地用途为商服，国有建设用地使用权出让年限为40年。该地块挂牌起始价为29800万元（不含市政公用基础设施大配套费）。该地块毗邻大悲禅院，紧邻规划中的地铁4号线元纬路站，同时又临近天津著名旅游景点“天津之眼”摩天轮。地块地理位置优越，周边人流量巨大，预计建成后，该项目也将为周边旅游业提供优质商业配企划部8套。商业蜂拥而起或逐渐填补河北区空白铁路一直是河北区的性格特点，北站、北京铁路局天津办事处、铁路医院、铁路职工宿舍……但和抬头不见低头见的铁路元素相反的是，河北区的商业氛围少之又少，可以说购物中心、百货商场、星级影院等少之又少。兴许是河北区政府也意识到这一问题，近年来也已一直在建设中，小编从河北政务网站上了解到，打头炮的建筑面积约7.8万平米的北宁湾配套购物中心现对外招商全面启动，预计今年10月开业，这将填补北部中环地区一站式商业的空白。此外，近几年大部分新建楼盘几乎都含有商业配套，河北区依托城市综合体而落成的商业中心将会在1-3年的时间内集体爆发。如：中国铁建国际城二期，含有体量类似津汇广场的地铁上盖商业；仁恒河滨花园，包含一个建筑面积27300平米的聚源广场；天津诺德中心二期，规划河北区首个大型体验式地铁上盖商业中心，建筑面积达27万平米；而一直以来销售火爆的旺海公府，其一期为大型城市综合体，总建筑面积超过36万平米，据销售人员介绍该项目将比肩大悦城，这也将成为河北区高端商业的重头戏。企划部9二、成交情况2016年4月份共有32宗土地成功出让，成交面积169万㎡，成交量与2016年3月相比下降了16%。4月共成交32宗土地，其中居住类4宗，居住混合类4宗，商业类3宗，港口码头1宗，公共设施用地1宗，工业类19宗。居住类用地17万㎡，10.1%；居住混合类用地41万㎡，24.3%；商业用地19万㎡，占11.4%；公共设施用地0.3万㎡，占0.2%；港口码头用地16万㎡，占0.2%；工业用地75万㎡，占44.6%。本月成交占比最大的是居住混合用地。各类土地成交情况如图：（数据来源：天津市土地交易中心）4月，市内六区没有成交；环城四区成交42万㎡，其中居住混合用地27万㎡，工业用地15万㎡；滨海新区成交35万㎡，其中港口企划部10码头用地16万㎡，公共设施用地0.3万㎡，工业用地19万㎡；远郊五区县成交91万㎡，其中居住用地17万㎡，居住混合用地14万㎡，商业用地19万㎡，工业用地41万㎡。各区域成交分布如下：市区没有成交。环城四区有大片居住用地成交。远郊地区成交量最大，成交类型较平均。（数据来源：天津市土地交易中心）企划部11重点关注：1、联发7亿秒杀张家窝宅地将寻求机会进军市区4月14日下午15:30，津西青（挂）2015-03号地块迎来摘牌，联发集团以7亿元竞得此地，楼面价7637元/平米，溢价率高达52.8%。在天津楼市全面开花的今天，南站板块仍然是价值洼地，板块内名企云集，项目价格适中，销售情况良好，周边已经形成了较为完善的生活配套。张家窝时隔一年再度释出宅地，一石激起千层浪，吸引了20家房企组团来抢，阵容空前强大。融创、万科、金地、振业、平安、保利、企划部12招商、远洋、中粮、中铁建、正荣、旭辉、联发、永同昌、首创、华远、东亚、K2、新型建材和上海康泰等众多大牌悉数到场，让这次拍卖颇受瞩目，拍卖现场几乎爆满。下午15点5分，土地交易中心的电子屏上出现了第一个报价，4.59亿元。15点25分，拍卖大厅大门开启，各房企仍然在有条不紊地递交材料，众媒体蜂拥而入，大厅内外挤满了围观媒体。拍卖于二十分钟后正式开始，以4.6亿元起拍。联发直接叫到7亿元，志在必得。拍卖结束，现场掌声雷动！联发一口价强势拿下该地块。联发集团天津公司副总经理金明在接受采访时表示，集团对天津未来市场充满信心，今后还将在市区有更多的动作。联发很看好张家窝地区未来的发展，今天竞得的宅地将主打低密产品，主要面向改善客群，有把握把产品做好，给购房者更多的选择。楼面价破纪录将打造低密社区该地块编号为津西青（挂）2015-03号，坐落于西青区张家窝镇香海道以西、高泰路以北，即目前星河荣御项目正北方。地块挂牌起始价为4.58亿，住宅部分起始楼面价约为4997元/平。此前，张家窝区域楼面价纪录为5037元/平，由保利地产于2013年竞得，即目前的保企划部13利罗兰公馆项目。本次成交楼面价达到7637元/平，已经轻松超越该区域楼面价的最高纪录。地块出让土地用途为城镇住宅、商服。其中，城镇住宅用地面积90755.8平方米，商服用地面积7794.1平方米。从地块信息来看，住宅部分容积率不超过1.01，建筑密度不大于25%，建筑限高40米，今后这里或将打造成为一处高端低密社区。企划部14目前，区域内名企项目扎堆。万科、保利、金融街、中交、星河、社会山等均有在售项目，商品房均价7800-16000元/平，且销量一直呈现稳中有升趋势。双铁“进站”张家窝又添升值“砝码”天津南站进驻张家窝之后，这片区域就受到广大购房者的密切关注。南站板块背靠高新区和大学城，区域内房产价值一直被低估。地铁3号线通达天津南站，不仅仅为市区人们到天津南站乘坐高铁提供便捷的平台，在很大程度上，让“张家窝”这个片区，再次成为天津市民、天津楼市关注的焦点。一定程度上打消了因为交通因素而放弃置业张家窝的购房者的顾虑。根据规划，未来地铁8号线也将在此设站，经过市区通向津南。不得不承认的是，地铁元素的“加入”着实让张家窝区域凭“铁”引关注，傍“站”受青睐。业内普遍对张家窝未来的升值潜力给予认可。同时地铁的进驻对区域地产价格有拉升作用，按照其他城市的一般规律，地铁对于郊区的房价拉升作用是巨大的，可以为区域注入活力，拉升地铁沿线地产价格。而南站区域的地铁通达，对于周边交通状况企划部15改善是巨大的，相信随着3号线的正常运营和8号线的进驻，未来势必造成张家窝价格的攀升。片区频受开发商垂青区域成熟指日可待未来高铁和地铁的“双铁”并行，让张家窝迎来了自己的新“契机”，吸引万科、保利、金融街、中交、星河、社会山等品牌在内的诸多实力品牌房企在此坐镇。今天新加入的联发，也将为张家窝未来的发展锦上添花。在张家窝片区，不管是相对成熟的社会山项目，