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刘玉章房地产建安营改增疑难问题处理与纳税安排增值税的税率和征收率税率征收率17%，销售或进口货物、有形动产租赁。13%，粮油水电气书报农药化肥11%，交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，销售土地使用权。6%，现代服务、增值电信服务、金融保险、生活服务。零，具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。3%，小规模纳税人及简易办法征税，财政部和国家税务总局另有规定的除外。第一章增值税的基本规定第一节税率与征收率第二节应纳税额计算的一般性规定《实施办法》增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。（1）一般计税方法适用销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额。应纳税额＝销项税额－进项税额销项税额＝销售额×税率（2）简易计税方法按照销售额与征收率的乘积计算应纳税额。应纳税额＝销售额×征收率（3）境外单位和个人在境内提供劳务应扣缴税款的计税方法。应扣缴税额＝接受方支付的价款÷（1＋税率）×税率一、一般纳计税方法《实施办法》第十八条一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法计税。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。——征收率为3%，不得抵扣进项税额。《解读》附件2第一条（六）、一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税，包括：1.公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。2.经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、3.电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。4.以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。5.在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。——税负不公？例1—1、营改增以后，甲房地产公司于20XX年X月份销售住宅，取得售房收入（含税）1110万元，当月应税支出如下：（1）购进钢材一批，取得的增值税专用发票，货款1000000元，增值税170000元。（2）购进小轿车一辆，取得机动车销售统一发票，汽车价款600000元，增值税额102000元。（3）支付乙施工企业工程款5000000元，取得建筑业增值税专用发票，税率11%，增值税额550000元。销项税额＝11100000÷（1＋11%）×11%＝1100000（元）进项税额＝170000＋102000＋550000＝822000（元）应纳增值税额＝1100000－822000＝278000（元）二、简易计税方法《试点实施办法》第十九条小规模纳税人提供应税劳务、应税服务适用简易计税方法计算应纳税额。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率（《条例》规定：征收率为3%）计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝销售额×征收率第三十五条简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）第三十六条纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。三、境外单位或个人在境内提供应税服务的计税方法《试点实施办法》第二十条境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额＝接受方支付的价款÷（1＋税率）×税率注意：纳税人从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，凭“完税凭证”抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。[例1—2]某房地产公司委托A国的设计院进行开发小区的设计，A国设计院已派设计人员到我国来现场设计。2015年1月20日，房地产公司按合同规定支付设计费100万美元。该公司应当代扣代缴增值税及企业所得税。已知当天美元与人民币的汇率中间价为6.5202。（1）扣缴义务人支付人为扣缴义务人。（2）计税方法应扣缴税额＝接受方支付的价款÷（1＋税率）×税率（3）适用税率境内的代理人和接受方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照应税服务的适用税率扣缴增值税。文化创意服务适用税率6%。（4）扣缴时间《实施办法》第四十一条、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。（5）汇率：交易当天或月初1日汇率中间价。（6）纳税地点《实施办法》第四十二条、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。从税务机关取得解缴税款的中华人民共和国税收缴款凭证（以下称《税收缴款凭证》）。应当代扣增值税＝（6.5202×1000000）/(1＋6％)×6％＝369067.92(元)——接受境外设计劳务如何缴纳企业所得税?（一）如果非居民企业未派员来中国境内提供设计服务，该项技术服务属境外提供劳务，对非居民企业取得来源于境内的所得，根据企业所得税法第三条（三）征收企业所得税；《企业所得税法》第三条（三）非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。适用税率为20％。《实施条例》、第三条第三款规定的所得，减按10%的税率征收企业所得税。——预提所得税，税率10%。（二）如果非居民企业派员来中国境内提供设计服务，即使其未设立实体性机构、场所，实质也应把派员提供服务的场所作为其在中国境内设立的机构、场所，由非居民企业申报缴纳企业所得税，或者由县级以上税务机关指定支付服务费的境内居民企业从其支付款项中扣缴企业所得税。《企业所得税法》第三条第（二）款：“非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。”第四条企业所得税的税率为25％。《国家税务总局关于印发非居民企业所得税核定征收管理办法的通知》（国税发[2010]19号）（一）按收入总额核定应纳税所得额：应纳税所得额＝收入总额×经税务机关核定的利润率（二）按成本费用核定应纳税所得额：应纳税所得额＝成本费用总额/（1－经税务机关核定的利润率）×经税务（三）税务机关可按照以下标准确定非居民企业的利润率：从事承包工程作业、设计和咨询劳务的，利润率为15%～30%；如果，经当地税务机关核定的利润率为20%，则，应扣缴企业所得税计算如下：应纳税所得额＝收入总额×经税务机关核定的利润率＝（6.5202×1000000)×20%＝1304040(元）应交企业所得税＝应纳税所得×25%＝1304040×25%＝326010(元）第二章增值税的会计核算《企业会计准则——应用指南》——附录会计科目和主要账务处理依据企业会计准则中确认和计量的规定制定，涵盖了各类企业的交易或者事项。企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行设置、分拆、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项，可不设置相关会计科目。对于明细科目，企业可以比照本附录中的规定自行设置。会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计科目、采用会计软件系统参考，企业可以结合实际情况自行确定会计科目编号。一、增值税会计科目的设置（一）小规模纳税人的会计科目设置在“应交税费”科目设置“应交增值税”明细科目。（二）一般纳税人会计科目设置（适用于新项目）应交税费应交增值税未交增值税增值税留抵税额待抵扣进项税额预交增值税1.“应交税费——应交增值税”科目借方明细：“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“转出未交增值税”、“营改增抵减的销项税额”；贷方明细：“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”。项目摘要借方贷方余额合计进项税额已交税额减免税款出口抵减内销产品应纳税额营改增抵减的销项税额转出未交增值税合计销项税额出口退税进项税额转出转出多交增值税1234567891011121314表8-1应交税费-----应交增值税明细账2.“应交税费——未交增值税”科目核算企业应交未交或待抵扣增值税的情况。（1）借方发生额：①反映企业缴纳以前月份未交增值税；②月末自“应交税费——应交增值税”科目转入的当月多交的增值税额。（2）贷方发生额：反映企业月末自“应交税费——应交增值税”科目转入的当月未交的增值税额。（3）期末借方余额反映企业多交的增值税，期末贷方余额反映企业未交的增值税3.“应交税费——增值税留抵税额”科目财税[2016]36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第（二）项“增值税期末留抵税额”规定：“原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税（进项税额）期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。”《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》（财会[2012]13号）：试点地区兼有应税服务的原增值税一般纳税人，截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额按照营业税改征增值税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣的，应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。“应交税费——增值税留抵税额”科目期末余额应根据其流动性在资产负债表中的“其他流动资产”项目或“其他非流动资产”项目列示。借：应交税费——增值税留抵税额贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）按货劳销售额占全部销售额的比例计算允许从销项税额中抵扣的留抵税额时：借：应交税费——应交增值税（进项税额）贷：应交税费——增值税留抵税额4.“应交税费——待抵扣进项税额”科目。实行辅导期的一般纳税人核算尚未交叉稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书注明或者计算的进项税额。根据财税[2016]36号，房地产企业通过购买方式取得在建工程，开具增值税专用发票注明的增值税额，在预售阶段不能扣除，待销售时可分两年抵扣。暂计入本科目。税务总局2016年第15号公告，纳税人取得不动产或不动产在建工程带来的进项税额分两年抵扣，待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。企业购置不动产及不动产在建工程借：固定资产——房屋应交税费——应交增值税（进项税额60%）应交税费——待抵扣进项税额（40%）贷：银行存款5.“应交税费——预交增值税”科目根据财税[2016]36号规定，房地产企业一般纳税人选择一般计税方法的，在预售阶段按照增值税的税率（11%）和预征率（3%）预征的增值税。老项目选择简易办法征税的，征收率（5%）和预征率（3%）预征的增值税。借：应交税费——预交增值税贷：应交税费——未交增值税确认销售时，结平“预交增值税”借：应交税费——应交增值税（已交税额）贷：应交税费——预交增值税老项目选择简易计税方法使用的会计科目：应交增值税预交增值税未交增值税应交税费会计业务举例：（1）取得预售收入借：银行存款贷：预收账款（2）月末预提增值税预交增值税＝预收账款÷（1＋5%）×3%借：应交税费——预交增值税贷：应交税费——未交增值税（3）次月15日前交税借：应交税费——未交增值税贷：银行存款（4）确认销售时，将预收账款结转主营业务收入应交增值税＝销售收入总额÷（1＋5%）×5%借：预收账款贷：应交税费——应交增值税主营业务收入（5）结转预交增值税至应交增值税（贷方＞借方）借：应交税费——应交增值税贷：应交税费——预交增值税（6）将差额（贷方）转入未交增值税借：应交税费——应交增值税贷：应交税费——未交增值税（7）下月15日前纳税借：应交税费——未增值税贷：银行存款（8）完工后销售借：银行存款贷：主营业务收入应交税费——应交增值税二、“营改增”对建筑业房地产业会计核算体