2016年中国主要城市第一季度房地产市场回顾及展望

2016年中国主要城市第一季度房地产市场回顾及展望广州优质写字楼市场本季度位于珠江新城的一个甲级写字楼项目落成，为市场带来约6万平方米的供应。金融企业是市场去化主力，国内企业的扩张活动引领需求。此外，季内也见商务中心、本地包租公司在新近落成物业的大面积成交。在较为活跃的需求带动下，全市净吸纳量达12万平方米，空置率环比下降0.9个百分点至10.9%。租金方面，新商务区的租金上扬抵消了部分物业的向下调价，季末全市租金环比微升0.3%至每月每平方米136.2元。展望未来半年将有62万的新增供应，约65%集中在珠江新城，其中地标项目K11预租超过六成。大量供应将使空置率有所攀升，但良好的预租和逐渐稳定的楼宇进驻率有效地减轻了整体租金的下调压力。优质零售物业市场本季度录得位于天河路商圈的天环营业，带来了多个国际品牌的广州首店，如AppleStore，MichaelKors等，也见H&M，Zara等快时尚开新店。在需求方面，体验类租户继续扩张。得益于部分新近落成项目进驻率的改善，全市空置率环比下降1.0个百分点至季末的8.6%。租金方面，天河路商圈项目在调整租户结构时继续调升租金，而运营日益良好的社区购物中心，叫价也有上升；另一方面，有传统商圈的项目吸引力愈加下降，录得租金下行。综合来看，全市首层租金环比微升0.3%，季末报每天每平方米38.8元。未来六个月将有共7万平方米的新增供应，目前项目的招商情况良好。预计商圈租金表现分化的情况还将持续。物流仓储市场本季度一手工业土地价格环比上涨1.1%至每平方米582.4元。季内未录得优质仓储物业的新供应落成。在需求方面，非保税项目总体空置率继续维持低位，电商物流需求仍较旺盛，有知名大型物流用户在市内寻找扩张面积。广州市场缺乏供应，有国际零售商在东莞预租超过2万平方米的仓储面积。全市平均租金环比提升2.6%至每月每平方米34.1元。在保税区市场，广州北部的项目获得跨境电商的进驻，空置率有所下降。近期广州成为了第二批国家跨境电商综合试验区城市，此外4月份更将率先实施行邮税向增值税、消费税相结合的税收新政。但上述政策的具体影响还有待观察。预计未来六个月没有供应入市。在旺盛的需求支撑下，租金仍有向上攀升的动力。深圳优质写字楼市场本季，新增供应继续维持高位，六个项目共计为市场带来超34万平方米的新增供应。多项政策利好带动新增需求继续增长，来自本地租赁投资公司的需求增长明显。此外，P2P行业风险显现，部分业主对P2P租户提高门槛。由于新项目体量较大且多于春节后3月初交付使用，空置率普遍较高，全市整体空置率环比上升2个百分点至7.3%，但依然录得了高达18万平方米的单季净吸纳量。得益于本地租赁投资公司的快速扩张以及持续的新设立企业的询价，业主方于年初提高其租金报价以观后市。整体市场平均租金季度环比上升1.5%至每月每平方米198.2元。未来六个月仍有大量新增供应，主要分布在福田CBD和南山区。P2P行业的整顿以及新增供应密集交付将推升整个市场空置率，但新增需求的增加依然令业主充满信心，预计整体市场租金将保持平稳。优质零售物业市场本季未有新增供应入市，现有购物中心租户调整依然积极。餐饮业态仍为市场去化的主力。与此同时，来自国内外设计师品牌、品牌集合店以及儿童类商家也在积极布点。值得注意的是随着市场竞争的日益加剧，新晋品牌继续成为业主青睐的租户选择，季内共录得11家品牌首入深圳。受到个别购物中心调整的影响，整体市场空置率环比微升0.1个百分点至6.7%。租金方面，活跃的租赁需求带动空置率得以改善的购物中心小幅上调其首层租金报价，至季末，整体市场平均租金同样本环比上涨0.2%至每天每平方米26.3元。未来六个月，预计将有约30万平方米新增供应入市，多位于福田的非核心区域。受大量的新增供应以及个别项目的调整影响，预期整体市场平均租金将保持稳定，空置率将升高。物流仓储市场深圳物流市场在一季度无新增供应入市，整体市场供应依然有限，仅有少量厂房转为高标仓用途。来自传统零售商、传统电商和第三方物流的需求较为稳定，跨境电商进出口渠道的全面开通持续促进跨境电商的需求在季度内录得小幅增长。从整体市场来看，新增供应匮乏而需求略有增幅带动市场空置率环比下降0.1个百分点至7.5%。同时，稳定的市场需求带动深圳优质物流设施市场的平均租金同样本环比上涨0.7%，报每月每平方米39.6元。未来六个月，预期无新项目入市。深圳获批为跨境电商综合试验区，将跨境电商的服务试点扩大到整个深圳市将加速跨境电商的业务增长，但即将实施的跨境电商税费改革预计又将在短期一定程度上对行业造成影响，总体来看跨境电商的业务依然会保持增长。此外来自电商以及第三方物流的需求增长将加剧整体市场供不应求的局面，从而推升市场平均租金保持继续上涨，空置率停留在相对较低水平。成都优质写字楼市场2016年第一季度，新增供应共计17.5万平方米。租赁市场在节后小幅回暖，全市净吸纳量10.2万平方米。本季以互联网科技、专业服务、零售贸易企业为主的搬迁升级需求和以传统、非传统类金融企业为首的扩张拓点需求成为市场去化的主要来源。整体而言，新项目的入市带动平均空置率环比微升0.4个百分点至38.1%，截至一季度末全市优质(含甲级和乙级)写字楼(以最终使用面积计)待去化库存面积已接近260万平方米。未来六个月，约有48万平方米的新项目将交付使用，其中逾八成的项目聚集于南延线板块。届时，全市整体空置率预计将冲破40%，写字楼“去库存”也将成为市场长期关注的焦点。优质零售物业市场本季，成都零售物业市场无新项目开业。众多国际品牌布局红星路大慈寺板块，春盐核心商圈至此形成“天府广场—红照壁”与“红星路—大慈寺”传统与新兴两大奢侈品聚集板块,同时，远洋太古里也是市场本季关注的焦点。全市整体而言，受百货、超市和奢侈品退租影响，成都零售物业市场平均空置率环比上涨1.8个百分点，报8.9%。未来六个月，蜀都万达广场、in99两个购物中心有望开业，将进一步丰富郫县和南延线两个板块的商业地产市场。物流仓储市场本季，宇培青白江物流园一期以及普洛斯新津物流中心二期交付使用，共计为市场带来163,300平方米的新增供应。需求方面，一方面以京东商城为首的电商企业仍保持快速扩张，成为高标库市场最大的需求主体，季内于新都物流中心和青白江物流园扩租以及新租共计45,000平方米。另一方面，实体经济的不景气影响制造业相关产业，第三方物流终端客户以及汽车零配件相关企业租赁需求有所减弱，全市净吸纳量回落至57,500平方米。新项目的入市推动全市整体空置率环比上升4.4个百分点，至季末报21.8%。租金方面，龙泉地区双层库因受高空置率困扰，业主不得不下调租金报价进入价格战，市场高标库平均租金同样本计环比微降0.5%至每月每平方米26.5元。未来六个月，约有24万平方米的优质仓储物流项目将投入市场，其中位于空港的新项目将有助于改善该地区高标库长期供应不足的情况，而龙泉地区在持续充沛的供应压力下，预计未来一段时间空置率继续徘徊高位。重庆优质写字楼市场2016年第一季度，平安国际金融中心、金融城3号T1及巴南万达中心三个项目建成入市，新增供应共计约18.8万平方米。本季新增需求在各行业分布相对平均，传统金融、专业服务、零售贸易、科技新媒体及能源化工等行业均有所贡献，但非传统金融类租户的退租潮仍持续影响市场。此外，外企缩减面积和搬迁的案例屡见不鲜。受疲软需求和集中供应影响，全市平均空置率环比上涨1.6个百分点，至季末报40.9%，创历史新高。“去库存”成为2016年开年便已定调的市场主线。租金方面，写字楼平均租金环比下跌1.1%至每月每平方米84.3元。2016年全年，重庆仍将有近100万平方米的新增供应，预计未来重庆写字楼需求端将出现更多初创企业和众创空间孵化器，及具有“二房东”性质的服务式写字楼供应商。零售物业市场本季，重庆主城区零售物业市场新增供应约7.3万平方米，包括永辉广场在内的两个社区型商场开业。服饰与餐饮业态仍是本季新增需求的主要来源。在各商圈中，观音桥商圈的租户引进与调整的活跃度更高，但百货闭店潮仍在各大商圈持续发酵。受商场运营调整和品牌退租影响，零售物业市场平均空置率大幅上升1.7个百分点，至季末报12.2%。购物中心首层平均租金按同样本计环比持平，但新开业社区商业租金低于市场均值，拉低平均租金至每月每平方米416.0元。商业运营能力的重要性日益突出，同质化商业之间的优胜劣汰和运营调改将成为2016年重庆商业市场的一大主线。物流仓储市场本季，重庆物流仓储市场未录得新项目入市。市场需求保持活跃，零售消费品企业和汽车及其零配件企业提供服务的第三方物流表现活跃，全市净吸纳量达68,600平方米，环比增长超过六成。活跃的市场需求加稀少的新增供应，使得重庆高标库市场整体空置率环比大幅下降9.3个百分点至季末报2.3%。租金方面，全市平均租金按同样本计环比微涨0.3%至每月每平方米26.8元。预计未来六个月，重庆仓储物流市场将迎来近29万平方米的新项目交付使用，其中包括共计15万平方米的普洛斯重庆空港物流园和嘉民重庆空港物流物流中心三期，此两项目落成将有助于缓解空港片区高标库供不应求的市场现状。然而短期内较多新项目集中入市或将打破目前市场供需平衡的局面并推高空置率。武汉优质写字楼市场2016年第一季度，武汉写字楼市场无新增项目入市，全市空置率由此下降1.8个百分点至22.2%。需求方面，写字楼市场成交在春节前后处于低位。市场租赁活动以新设立和搬迁为主，其中传统金融业持续活跃，P2P等非传统金融机构受制于当前的经济形势以及政策调整，退租潮继续发酵。受经济增长放缓的大环境影响，一些内资企业因成本控制等因素转而选择成本更低的乙级写字楼或商住楼。受此影响，全市净吸纳量仅录得4.6万平方米。租金方面，由于优质甲级写字楼业主仍具有较强的议价能力且位于核心商圈的乙级写字楼租金稳中有升，至季末，全市写字楼市场租金环比上涨0.8%至每月每平方米96.6元。未来六个月，长城汇、铂仕汇国际广场在内的多个优质新项目的入市会加剧核心商务区的竞争格局。优质零售物业市场本季武汉未录得零售物业项目开业，全市新开店铺数量较上一季度有所下降。但快时尚品牌、轻餐饮和体验类业态积极布局华中市场，保税商品展示平台也持续扩张。未来六个月，将有包括壹方购物中心、M+购物中心等多个项目建成入市，一些招商缓慢的项目依然面临推迟开业的风险。物流仓储市场季内，武汉物流仓储市场未录得新项目入市。全市而言，由于国外零售品牌以及部分物流企业缩减规模，至季末标准仓空置率环比上涨3.1个百分点至20.1%。市场租赁行为主要来源于内资科技类企业和第三方物流公司。租金方面，至季末，全市仓储平均租金下跌1.9%至每月每平米24.2元。未来六个月，预计有逾20万的新增供应入市。但由于预租推进速度放慢，预计会有多个项目推迟交付。同时，基于未来供应量较大，空置率短期内会有上行压力，业主或会进一步下调租金预期。“好管家存储”亦称“好管家迷你仓”，为中国内地第一批从事迷你仓储服务的专业企业。公司创立于2009年，目前雄踞中国内地迷你仓行业前列。“好管家（HOKOKO）”品牌为中国迷你仓行业知名品牌，我们专注于新型连锁式都市存储服务。我们可为您提供个人物品存放，家庭家居用品储存；企业公司货物、档案、文件资料和办公用品的长短期存储；商贸公司货物中转、装柜、落地配仓库的出租和仓储外包式托管服务。更多详细介绍可登录我司官网了解更多……