2016年中国房地产行业运行状况及新态势分析

网址:年中国房地产行业运行状况及新态势分析房地产业是我国国民经济的重要构成。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。2014年以来，房地产市场运行态势出现了新变化。房地产市场整体平稳，但不同规模城市间呈现分化趋势，其中一线城市房地产市场状况良好，但二三线城市房地产市场则相对状况较差。房地产市场的分化影响到房地产开发商的拿地行为，一线城市平均成交土地面积保持强劲上升态势，二、三线城市恢复较为缓慢，土地溢价率总体快速上涨。同时，去库存成为房地产行业的关键词之一，房地产投资增速持续下降，房屋新开工面积同比减少，而销售面积和销售价格则呈先降后升态势，2015年以来回升明显。目前商品房库存增速放缓，但库存总量仍处高位；一线城市商品房存销情况好于二三线城市。分物业类型来看，各类型房地产投资增速在整体放缓的趋势下，均呈下行趋势。新开工面积同比变动趋势基本一致，2014年10月累计增速达到峰值，而后增速开始呈下行趋势。竣工面积方面，办公楼竣工情况好于住宅和商业营业用房。土地溢价率方面，住宅用地和商业用地联动性强，住宅用地土地溢价率高于商业用地，工业用地溢价率最低。商品房销售面积2015年三季度触底回升；办公楼销售增速赶超住宅和商业物业。从房地产上市公司经营状况来看，其盈利能力明显分化，龙头企业盈利能力持续增强，而中小型企业盈利能力相对较低，行业整体利润空间收窄。房地产行业龙头企业平均资产规模和存货规模明显高于中小型企业，且龙头企业资产和存货规模持续明显增长。上市房地产企业整体融资力度加大，债务负担有所加重，资金来源总额和来源结构保持稳定，债券融资规模急剧扩张，并对房地产信托形成了一定的替代。上市房地产企业预收账款规模有所增长，可以预见未来12个月上市房地产企业收入实现较有保障。同时，房地产企业积极探索新的业务模式，养老+地产、地产+金融、互联网+地产、园区+地产等新模式纷纷涌现。政策方面，房地产调控思路有所转变，由直接行政性“限购”转变为综合使用信贷、税收及多种市场化方式综合调控的方式，同时随着房地产市场进入调整期，调控政策有所放松，以此刺激楼市需求特别是改善型需求。现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。同时，长期来看，人口结构等因素将扮演更重要的角色，去库存已成为行业共识，可以预见，房地产行业实质性调整刚刚开始，而市场的分化将进一步加大。未来几年，预期龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。而随着融资渠道的进一步拓宽、融资成本进一步下降、行业集中度提高和房地产企业业务向一二线城市集中，预计短期内行业整体信用风险将有所下降。一、行业整体运行状况网址:房地产投资增速持续下滑；办公楼投资增速为各类房产之首；一线城市投资增速保持高位运行，三线城市投资增速跌至低位后下半年有所回稳从近年房地产行业发展趋势来看，国家对房地产行业实施了持续的宏观调控，导致行业景气度出现明显波动，房地产开发投资增速在经历了2012年的起底回升之后，2013年以来一直呈下行趋势。2014年，虽然房地产行业调控政策逐步放松，但在前期过快发展和宏观经济增速放缓影响下，房地产开发投资增速仍呈下降趋势；全年房地产开发投资95,035.61亿元，同比增长10.50%，较2013年同期增速下滑9.0个百分点。2015年，全国房地产开发投资95,978.85亿元，同比增长1.00%，增速较上年下滑9.50个百分点，为近五年来的最低点。作为房地产市场景气度的前导指标，房地产开发投资增速的下降预示房地产开发商对未来房地产市场的谨慎态度和未来可售房源的下降。分类型来看，近年来各类房产投资增速在房地产投资整体放缓的趋势下，均呈下行趋势。其中，住宅类投资在房地产开发投资中占比最高，一直维持在67%-68%区间，其投资增速变动趋势与房地产开发投资总体趋势较为一致，住宅投资增速在2013年2月达到23.40%的峰值，之后一路平稳下行，2014年住宅投资64,352.15亿元，同比增长10.50%，增速较上年下滑9.3个百分点，2015年住宅投资64,595.24亿元，同比增长0.40%，增速较上年下滑8.80个百分点。办公楼投资增速波动较大，但一直保持在两位数以上，除2014年二、三季度略低于商业营业用房之外，其增速水平整体高于其他各类房产增速，2014年办公楼投资5,641.19亿元，同比增长21.30%，增速较上年下滑16.9个百分点；2015年办公楼投资6,210.00亿元，同比增长10.10%，增速较上年下滑11.20个百分点。商业营业用房增速波动滞后于住宅和办公楼，2014年增速变动较为平稳，全年同比增长20.10%，增速较上年下滑8.2个百分点；2015年以来商业营业用房增速下降较为明显，全年投资14,607.00亿元，同比增长1.80%，增速较上年同期下滑18.30个百分点。图表房地产开发投资分类型同比变化情况单位：亿元、%数据来源：产研智库网址:分城市来看，根据40个大中城市的月度指标显示，一线城市房地产开发投资2013年以来一直保持两位数的增长，且整体波动较为平稳，未呈现明显的下滑趋势。自2014年三季度开始，一线城市投资增速陆续超过二三线城市，成为各类城市中最高，2014年一线城市房地产开发投资9,807.45亿元，同比增长12.06%，增速较上年下滑2.47个百分点；2015年一季度一线城市投资增速达到20.17%，为2013年一季度以来的最高点，2015年全年一线城市投资11,114.61亿元，同比增长13.33%，增速较上年增加1.27个百分点。二线城市房地产开发投资占比60%以上，其增速变动趋势与整体投资趋势较为一致，增速水平基本介于一线和三线城市之间，近年来表现为平稳下行趋势。2014年二线城市投资33,073.72亿元，同比增长10.61%，增速较上年下滑5.88个百分点；2015年二线城市投资增速继续放缓，二季度以来投资增速降至个位数，2015年二线城市投资33,393.00亿元，同比增长0.97%，增速较上年下滑9.64个百分点。三线城市投资波动较大，2014年之前一直保持两位数的增长，2015年出现大幅下滑。2014年三线城市投资7,796.10亿元，同比增长12.79%，增速较上年下滑7.51个百分点；2015年一季度同比下滑0.22%，首次出现同比负增长，2015年下半年呈现回稳趋势，全年三线城市投资7,808.12亿元，同比增长0.15%，增速较上年下滑12.64个百分点。总体来看，房地产开发商对市场分化存在共识，投资更倾向于一二线经济发达城市，特别是一线城市，投资增速仍保持相对较高水平。图表房地产开发投资分城市同比变化情况单位：%数据来源：产研智库资金来源总额和来源结构保持稳定，债券融资规模急剧扩张2015年全年房地产开发资金来源合计12.52万亿元，其中自筹资金占比39.17%；国内贷款占比16.15%，主要为银行贷款；其它资金占比44.45%，主要为定金、预收款及个人按揭贷款；外资占比0.23%。2013年至今，上述占比结构基本稳定，预收资金和自筹资金为房地产投资资金主要来源。如下表所示。网址:图表房地产投资资金来源情况单位：亿元数据来源：产研智库从银行贷款来看，根据中国人民银行发布数据，2014年末，房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长22.60%，增速比上年末高7.90个百分点。2015年末，房地产开发贷款余额6.56万亿元，同比增长16.52%，增速比上年末低6.08个百分点。尽管房地产开发贷款余额持续增长，但2015年银行对房地产开发项目融资增速已经开始放缓。值得注意的是，随着对房地产企业融资渠道的限制逐渐取消和在灵活适度的稳健货币政策下，2015年已出现房地产企业发债井喷现象，发行债券已经成为房地产企业的重要融资手段。以沪深A股133家上市房地产企业为例，2013、2014年末应付债券余额合计分别为350.28亿元、602.60亿元，截至2015年9月末，应付债券余额合计已达到2,345.03亿元。随着房地产企业发行债券的快速增长，其对房地产行业的高成本融资渠道——信托造成了一定影响。根据中国信托业协会发布数据，2014年末，资金信托投向房地产领域的规模为1.31万亿元，同比增长27.18%。截至2015年末，房地产资金信托的规模为1.29万亿元，较年初减少1.53%。发行量方面，2014年投向房地产的新增项目金额为5,471.39亿元，较2013年大幅下滑20.11%，2015年1-9月，投向房地产的新增项目金额为3,790.80亿元，同比下网址:，新增规模进一步收缩。房屋新开工面积同比减少；商业营业用房降幅小于住宅和办公楼；一线城市略有下降，三线城市降幅向二线城市收窄靠拢2014年以来国内房屋新开工面积一直呈现同比下滑趋势，2014年房屋新开工面积179,592.49万平方米，同比下滑10.70%。进入2015年，房屋新开工面积降幅表现相对平稳，2015年全年房屋新开工面积154,453.68万平方米，同比下滑14.00%，降幅较上年增加3.30个百分点。分类型来看，各类型房屋新开工面积同比变动趋势基本一致，2014年10月累计增速达到峰值，而后增速开始呈下行趋势。其中住宅新开工面积增速略高于房屋新开工面积总体增速，2014年，住宅新开工面积124,877.00万平方米，同比下滑14.40%；2015年住宅新开工面积106,651.30万平方米，同比下滑14.60%，降幅较上年增加0.20个百分点。2014年办公楼新开工面积情况整体好于住宅和商业营业用房，下半年均为同比正增长，2014年办公楼新开工面积7,349.10万平方米，同比增长6.70%；进入2015年，办公楼新开工面积增速呈负增长态势，自二季度降幅开始超过商业营业用房；2015年办公楼新开工面积6,569.12万平方米，同比下滑10.60%，增速较上年下滑17.30个百分点。商业营业用房新开工面积变动情况介于住宅和办公楼之间，2014年商业营业用房新开工面积25,047.73万平方米，同比下滑3.30%；2015年以来商业营业用房新开工面积同比降幅一直在10%上下波动，整体下滑幅度小于住宅和办公楼，全年商业营业用房开发面积为22,530.29万平方米，同比下滑10.10%，降幅较上年同期增加6.80个百分点。图表房屋新开工面积分类型同比变化情况单位：%数据来源：产研智库分城市来看，根据40个大中城市的月度指标显示，2014年以来一二三线城市房屋新开网址:工面积同比呈下滑趋势，各城市新开工面积变动趋势基本一致，其中二线城市同比变动趋势与总体走势最为接近。2014年一线城市新开工面积8,571.75万平方米，同比下滑12.49%；二线城市新开工面积48,661.21万平方米，同比下滑8.26%；三线城市新开工面积11,490.29万平方米，同比下滑16.88%，二线城市房屋新开工面积同比下滑幅度小于一三线城市。进入2015年，一线城市房屋新开工面积变动情况好于二三线城市，其同比降幅从4月份开始大幅收窄而后保持平稳波动；二线城市新开工面积一直保持两位数的同比负增长，降幅维持在15%左右；三线城市房屋新开工面积同比大幅下滑，3月份达到降幅最高点为42.02%，随后降幅开始表现出明显收窄趋势。2015年一线城市新开工面积8,261.54万平方米，同比下滑3.62%；二线城市新开工面积42,420.72万平方米，同比下滑12.82%；三线城市新开工面积9.637.40万平方米，同比下滑16.13%。图表房屋新开