搜索
链家培训中心制作租赁业务流程课程目的：通过介绍租赁的基本概念、我公司的收费标准及房管业务的操作方式及操作注意点，学员能学会操作租赁业务、能收房管及出租房管房屋。进度内容案例提示10:00-10:10PPT1-PPT4普通租赁：指业主或客户委托我们出租或承租房屋，由我们提供居间服务，最终促成双方达成交易，我们获得佣金的一种委托形式全程代理：也叫独家代理是指业主将房子完全委托给我们，由我们全权代为寻找客户出租房屋、管理，业主只需在家收取固定租金，业主不与客户见面。租售两全：房主可以在委托我们出租的同时，如果有出售意向,也可以委托我们寻找买房客户，出售房屋。普通租赁我们作为居间方把两者联系起来就要收取一定的佣金，一般来讲：普通民宅由于客户需要量比较大房源有限所以收取客户一个月的租金作为佣金；高档住宅、甲级住宅、写字楼公寓由于租金较高客户需要少收取业主一个月房租作为租金，如果没有办法界定则以3000元为标准，租金3000以上的收业主；3000以下的收客户的佣金。备注：如果客户和业主商量好租金如何分配也可以；24小时电梯、保安、管道热水等简单界定为高档住宅、公寓；如果佣金想打折要先向店长申请；说明：所有的收费都是在成交以后才收，不成交不收取任何费用。通过提问学员如何收费？如何界定民宅\公寓高档\住宅等区别来增加学员参与互动10:10-10:25PPT5普通租赁流程：开发(接待)→带看(经纪合同、看房确认书）→议价→签约→售后服务开发：开发是进行业务操作的第一步也是非常关键的一步没有客户谈不上做业务，客户越多有效客户才越多签单量才会越多，经纪人就需要通过店面、电话、网络、社区走访、老客户推荐等各种方式去开发客户当了解客户的基本需求以后，通过内网系统寻找与客户需求匹配的房源向客户进行推荐，并和业主联系约看的具体时间接下来就进行带看。带看：约看好具体时间后要带领客户到业主的房源进行实地的看房，为了保证公司和个人的利益，防止客户和业主跳单在带看之前要先和客户签经纪合同，看房之后必须要签看房确认书。议价：经纪人在带客户看房的过程中，要不断的撮合、协调，使业主的要求和客户的需求达成一致，为签约做好准备。备注：双方议价很多时候是一个心理平衡的过程，是一种正常的心理现象，所以大家要理解双方议价是正常的过程，关键是我们要在议价的过程中要保持中立，在双方议价的过程中既要考虑买方利益同时也要照顾到卖方的利益，积极撮合的同时避免双方因议价形成僵局。签约：双方达成一致后在经纪人的见证下签定普通租赁合同，签合同当天在提醒客户和业主应带的材料，收取服务佣金售后服务：普通租赁的售后是当双方出现问题的时候我们公司起见证和辅导的作用。经纪合同是针对客户签定的可以理解为委托协议，上面详细说明了客户委托我们公司找房具体说明什么时候付佣金、付多少等明确双方的责任和义务；南方有些公司带看是收费的公司带看是不收费的；1:说明如何向客户解释经纪合同和看房确认书；2：针对带看中如何防止跳单及同行切户讲一些实例和技巧3：讲议价的时候建议讲一些经纪人议价的实例和技巧。4：给学员提问的时间但注意别太长业主委托代理出租业主与客户之间不发生直接关系全程代理的优势：1、业主免去众多咨询电话的打扰；链家培训中心制作10:25-10:35PPT6-PPT102、业主免去无数次带看的麻烦；3、业主不必为客户中途退租而烦恼；4、业主不必为客户退租后拖欠费用损坏物品买单；5、免费为业主提供房屋装修和配置物品全程代理对客户的优势1、避免业主打扰2、售后维修服务及时3、交纳房租方法简单4、退押金有保障5、业主中途收回房屋，可以获得赔偿哪些房屋适合做全程代理？1、出租用时短、月租金较低的居民房：比市场价偏低、一居室或两居室2、业主心里价位与市场价位存在差距：业主心理价位过高不合适3、业主工作繁忙或在外地工作的，无暇照顾房产：特别推荐公寓、甲宅、写字楼一般不收全程代理；1、按月支付业主房租；2、业主给公司45天空置期(免租期)；为什么为45天免租期？其实无论业主采用什么方式出租房屋，都会有空置期，可能是一个月或时间更长。如果加入我们的全程代理，我们还要寻找客户，也会产生空置期，我们只不过是把空置期的时间固定而已。3、物品设施的维修责任；房屋物品设施的维修费用如果是由客户人为造成的由客户出，如果属于自然老化的（比如空调没氟等）由业主来出，但是公司可以免费派人去修。当承租客户在租赁房屋时提出维修要求，我们将在三个工作日内完成维修内容。4、客户付款方式（押一付三提前一个月）客户在第一次交房租的时候押一付三，在第二个月底交纳后三个月的房租，如果客户中途退租客户应该交纳两个月的违约金，违约金就是一个月的押金加上提前一个月付交的房租，在租房前一定要和客户解释清醒。如果客户年付了就不需要交押金。客户最后一次交房租的时候如果剩几天则一次交清，超过一个月的可以在下次交清。1：建议选择提问的方式让学员参与加深理解。2：客户付款方式中可以举一个例子来说明。10:35-10:50PPT11-PPT14全程代理的流程：开发→接触、实堪→签署合同及物业交割→寻找承租客户→议价→售后服务开发：开发是进行获取全程代理的的第一步也是非常关键的一步，经纪人通过店面、电话、网络、社区走访、老客户推荐及买卖房源转变等各种方式了解到新的房源以后，第一时间向业主提出全程代理房屋的业务。接触、实堪：在业主认可全程代理的情况下要对实地看房并进行房源的评估，业主都认为自己的房子是好房子所以一定要看一下房子。物业交割细节：所有的电器要打开看一下是否能正常运行如空调、冰箱是否制冷电视是否成像，填写时也要尽可能详细如冰箱是什么型号几成新、床上是否有垫子，沙发是布的还是皮的单的还是双的等。不过太小的物品不需要写如几个碗、几个衣架，太贵重的东西要建议业一般认为产权清晰、位置良好、价位适当就可以加入全程代理了。物业交割的举些实例、讲一些细节售后服务提醒学员要注重维护自己的客户，讲一些维护客户关系的技巧。链家培训中心制作主都拿走。售后服务：全程代理的售后服务和普通租赁是有区别的，对业主要按期打款（在5个工作日内给业主打款，以后每个月定时给业主打款一般用工行的帐号）对客户要按期收取房租，不定期回访客户和业主对发现的问题及时处理。“租售两全”业务是专门针对有空置房屋，但拿不准主意是通过出租还是出售获得收益的业主。加入链家地产“租售两全”业务后，链家地产对该套房屋进行出租和管理。在一年期间，您可以随时决定出售此房，在您通知链家地产并签订委托出售代理合同后，链家地产将会对该房屋进行独家代理，房屋总价按照双方约定的房屋出售价格扣除租期内未满的租金。如果业主在此一年内没有意愿出售房屋，第二年也仍可继续延续“租售两全”业务。让业主收益最大化是该项业务的优势。往往一套房屋在从出租到出售之间，都会存在因寻找客户而带来的空置损失，“租售两全”业务很好的解决了空置问题。业主加入“租售两全”业务后,可以随时决定出售，而在寻找买方过程中，仍不耽误为业主的租金收益，在立契过户后，业主即得到了寻找客户这段时间的租金又得到了房款，两全齐美。备注：如果业主中途卖房那么违约金应该是业主来支付，在法律上买卖不破租赁就是如果业主要卖房子首先应该争得租房人同意是否买他的房子，如果客户不买要让他写一份不买房子的声明，如果业主卖给其它人而客户说要买他的房子那么我们公司承担法律责任。如果业主要出租房源首先要确定的就是出租的方式：是普通租赁还是全程代理，选定后按各流程进行。课程回顾