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1浙江省台州市2013年11月市场调查报告2目录一、10月份宏观背景分析···················································3二、10月全市市场走势······················································71、全市土地市场分析·····················································72、全市二级市场研究····················································19三、10月区域市场走势······················································201、区域销售分析························································202、10月椒江竞争市场分析·················································213、10月份楼盘开盘及加推情况···········································444、10月份楼盘营销活动··················································455、台州楼盘11月开盘预告················································466、台州动态····························································46四、中央动态·····························································48五、地方动态·····························································53六、舆论动态·····························································55七、经济与数字···························································57八、开发商动态···························································603一、11月份宏观背景分析1、龙头房企联姻银行业，地产行业发展倾向金融化本月初，房企巨头万科正式宣布将通过旗下公司，以基石投资者身份参与徽商银行H股在香港的首次公开发行。作为房地产行业的标杆企业，万科此次入股意义重大。预示着房地产行业与银行深度融合发展的序幕即将拉开。两大行业的互相渗透，将带来全新的发展商机，也可能引发新的风险。实际上，房地产企业在保险、证券和基金等金融领域早已普遍涉足。持股银行的房企也并非万科一家，绿地、越秀集团、合生创展、新湖中宝等众多地产商早已入股商业银行。房产企业纷纷结盟银行业背后的主要原因，在于一直存在的融资难问题。种种迹象表明，房企资金面从宽松步入收紧的趋势越来越显著，最近房企海外“圈钱”的热度一再升温，是房产企业“求钱若渴”的最好证明，加上银行年底将收紧个人房贷，更会直接影响到开发商的资金回笼速度，中小企业在这样的背景下急欲通过新的融资渠道寻求利润增长点。而同一时间，政府对于民营资本和融资渠道的适当放宽，也适时地向中小开发商释放友善信号。截止11月1日，已有23家民营银行名称获核准，其中包括苏南银行、国融银行、苏宁银行、华瑞银行和客商银行等。有关部门将给予其有限业务牌照开展相关业务，涉及服务小微企业、三农等金融服务较为薄弱领域；有望成为中小企业解决融资难的希望。此外，利率市场化和盘活存量信贷资产等政策也为房地产企业发展直接融资提供了政策机会。这使得未来部分投资者可能会改变惯有房地产实物投资偏好，在传统的住宅、商业地产投资之外，逐步配置房地产私募基金以及证券化产品进而提升房地产企业得到直接融资的比例。当然，在资本活跃的同时，也难免带来一定的投资风险。月初，20家网贷平台提现难的现象就反映出民间高息信贷平台的潜在危险。而对于将发展触角伸向银行业的房产巨头们来说，背后存在的风险可能会更大。从根本上来说，入股银行当然能在一定程度上为房产企业带来较为稳定的收益渠道和有力的融资平台。但银行业自身也存在很大的经营风险，若其中资产配置不当，经营一旦不善，所带来的损失将是成倍增长的概念。因此，看似越来越活跃的民间资本市场，实际上是在考验着每一位参与者的专业与远见，只有足够的专业判断和远见卓识，认清融资并非救急，而是一种长期经营的布局，才有可能在这个越来越依靠市场自身调控的环境中生存下来。42、三中全会从长计议楼市改革，机遇与改变成未来主题11月13日，高唱“改革”主题的十八届三中全会多处提及房地产相关政策，其中建立城乡统一的建设用地市场，完善主要由市场决定价格的机制等可能会对后续房地产市场产生明显影响。首先，建立城乡统一的建设用地市场，意在允许农村集体建设用地与国有建设用地拥有同样的交易规则，而目前市场上正在被探索的一些农村用地流转方面的试行方法可能被中央采纳，作为农村用地流转的方法。这有利于改善房地产市场的供需问题，扩大商品房的供应，从长远的角度缓解市场供不应求的问题。但相对地，对于目前许多已经供过于求的三四线城市来说，农村用地的介入也有可能刺破泡沫。当然，该项改革从发想到完善所需的时间起码需要近10年，是一项长期战略，很难对楼市产生立竿见影的效果。其次，要改进预算管理制度，完善税收制度。相比前者，这一项的影响可能将来的更为直接。土地出让金是地方政府最大预算外收入，未来要重新划分地方与中央的财权，土地财政收入的划分将成为关键。同时，房产税也是未来政府必须要考虑的重要税种。从目前的情况看，房产税很可能在短时期内作为完善税收制度的一部分继续扩大试点范围，而主要面向增量房征收的可能性比较高。第三，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。这一条除同样牵涉土地改革之外，更注重强调公共资源配置的公平性，也就是强调教育、医疗、保险等公共产品服务的平等性，这意味着目前流行的“学区房”等因资源配置不平衡而产生的房产概念将有可能被逐渐弱化，同时，户籍制度的改革也将对楼市发展产生一定影响。最后，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这表明，未来以限购为主的行政化手段将逐渐退出房地产市场，房地产市场的调控将重新回归到市场手中，市场化的手段在房地产市场资源配置中的决定性作用将更加明显。本次三中全会虽然没有直接出台房地产市场的调控政策，但实际上从更宏观的角度为未来房地产市场的走势布下框架，当然，这些布局要真正实现其预期的影响，尚待时日，但无论如何，市场所将面临的机遇与改变是必然的，无论开发商还是购房者，都必须做好适时的调整与准备。53、户籍改革进入实质阶段，远期展望利大于弊十八大三中全会以后，户籍制度改革被提上日程，并成为整个社会关注的焦点之一。目前全国18个省（区、市）出台了具体实施意见，14个省（区、市）探索建立了城乡统一的户口登记制度，初步为农业人口落户城镇开辟了通道。2013年底前地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件、程序和轮候规则；与此同时，由公安部起草、早已提交国务院审批的《全国居住证管理办法》也在年底前有望出台。户籍制度改革的背后，实质上是为更好实现新型城镇化的战略而服务，其本质目的是实现城市户籍所承载的涉及社保、医疗、教育、养老等一系列配套社会福利和政治权利的平等化与公平性。目前我国每年新增城市常住人口2000多万，城镇化率达到52.6%，但真正“人的城镇化”却只有34%左右，有相当比例的人口身在城市却无法平等地享受城市的公共资源。当前，国家拟定的户籍改革方向是“全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。”这意味着户籍改革将先从中小城市开始，分层分类推进。针对户口含金量越来越高的大城市，居住证制度将成为未来平衡户籍资源的主要手段。除上海等已经成熟执行居住证制度的20多个城市外，明年起天津也将试行居住证制度。同时，户籍制度改革也是城镇化过程中用来调控房地产的一种手段。中小城市可以通过户籍的放宽，来鼓励更多农村人口迁居城市，缓解供大于求的市场问题；而大型城市面临的问题相对复杂，在目前现行的楼市调控政策中，通过户籍对购房者进行限制是普遍采用的手段之一，尤其是在一线大城市中，更成为一种有效的手段。表面看来，户籍制度的改革与现有调控会产生一定的矛盾，一旦放开户籍制度，则有可能再度引发购房高峰，从而抬升房价。因此，在现有的情况下，对一线大城市的改革，势必将与土地改革、税收改革等一系列改革措施配套进行，才能实现城乡资源的真正平等，确保市场的平稳过渡。一旦过渡成功，将会形成一个更趋灵活、更富生命力的房产市场。总而言之，与十八大三中全会和近段时间所有政策走向一致的是，户籍制度改革也将从宏观层面更具深远地对楼市和人们的生活产生影响与作用，短期可能会带来一定的阵痛，但长远来看是利大于弊的。64、岁末调控潮集体来袭，表态意味大于实质作用11月，“穗六条”、“深八条”、“京七条”、“沪七条”等一线城市调控措施相继出台；三中全会后，武汉、厦门、南昌、沈阳、杭州等多个房价上涨较快的二线城市紧随其后，陆续出台“N条”楼市调控新措施，目前初步估计已有16个城市加入楼市调控新政大军，被市场称为“岁末调控潮”。10月份，全国新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个，其中，北京、上海、广州、深圳价格均同比上涨超过了20%。年初按照国务院出台的“国五条”要求，多数城市的年度调控目标定为2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅，以此发展进度，21个城市完成房价调控目标的希望渺茫。因此，此轮调控从根本上来说，是各地政府为完成年初“国五条”目标而祭出的“救急措施”。从内容上来看，各地新加码的调控细则虽各有不同，但不外乎提高二套房首付、抬高非户籍购房门槛、增加供地三项，基本大同小异，并无创新，且相对力度都比较温和。尽管力度不大，但一二线城市密集出台新政，在短期内还是会对楼市起到一定的“冰冻”作用，部分城市也可以完成年初制定的目标。截至26日，11月全国主要的54城市合计新建住宅签约套数为22万套，环比10月同期下调了0.3%，同比则出现了10.7%的调整。其中下调最多的是二线城市，同比下调幅度达到了20%，一线城市下调幅度也达到了18.6%。但相对而言，如果没有其他房地产制度改革的消息出台，经过短时间观望后，楼市有可能仍将回温，就上海而言，“沪七条”出台后，上海楼市成交下滑较为明显——新政出台前5周，上海新建商品住宅周均成交量达36万平方米，新政出台至今的两周则分别降至26万平方米和27万平方米。如果以新政出台日（11月8日）为分界线，之前15天上海新建商品住宅供应9562套，之后15天降至5873套，降幅高达39%；另一方面，新政出台之前15天上海新建商品住宅共成交7318套，之后15天降至6129套，但降幅仅为16%。从供应去化率的角度看，上海市场在新政出台后热度不降反升。而像西安这样的二线城市，房价涨幅压力比一线城市要小很多，出台的政策除增加土地供应外，就没有别的实质性内容，更多地是起到一个表态作用。总体而言，本次调控潮的出现，形式大于内容，实际效果是有限的，但也从一定程度上说明各地对中央大方向的积极响应，政策面更多地是迎合“改革”的精神，以建立长效机制为主，因此，未来房产调控政策的短时效应有可能越来越少，而长远布局将越来越清晰。