2015年三季度南京房地产市场报告.

咨询顾问中心2015-102015年三季度南京房地产市场PART2ContentsPART1PART3【国内经济】保增长的压力不小——近五年GDP增速持续放缓，三季度首次跌落7%2008年第一季度——2015年第二季度国内GDP增速走势我国经济高速增长的时代一去不复返，近年GDP增速逐季放缓，2015年3季度GDP增速为6.9%，经济下行压力依然较大。数据来源：国家统计局【国内经济】实体经济困境中挣扎——制造业指数连续11个月同比增速为负，产能过剩长期存在2014年1月-2015年9月PMI指数走势50荣枯线0%数据来源：国家统计局【三驾马车】投资意愿低——固投和房地产投资增速逐月下滑，库存高企及利润率降低致房地产投资乏力2014年1月-2015年9月固投&房地产投资走势数据来源：国家统计局【三驾马车】CPI指示通缩风险——CPI长期低于2%，通缩风险增大，需求货币等调控手段引导向上继续放松2014年1月-2015年9月CPI月度同比走势数据来源：国家统计局【三驾马车】进出口表现疲软——进出口增速持续放缓，国内外需求均表现不足2014年1月-2015年9月进出口同比增速走势0%数据来源：国家统计局【政策层面】经济持续下行的背景之下，政府为保增长，陆续出台一系列政策利好累计五次降准四次降息信贷资产质押再贷款“330”新政、公积金贷款二套房首付最低20%、首套房首付比例降至25%【货币政策面】适度宽松是主基调——连续降准降息作用下，M2增速逐渐回升，市场流动性有所改善2013年1月-2015年9月M2（货币&准货币）走势数据来源：国家统计局【房地产政策面】经济下行压力下，房地产政策面持续看好，交易成本持续降低2015.03.27国土部发文救市严格控制供地规模，改善供求关系；2015.03.30央行发布新政公积金首套房首付降至2成二套房首付降至4成营业税5改2公积金贷款二套房首付最低20%拥有1套住房并已清贷公积金贷二套房首付由30%降至20%首套房首付比例降至25%商贷首付由此前最低30%降至25%南京目前有兴业银行、建设银行、中国银行、农业银行、邮政储蓄银行实施落定总结一•中国经济正遭遇“外忧内患”的艰难时刻，首先，伴随着发达经济体逐渐复苏，货币外逃，出口不振；而国内产能过剩仍在，需求长期不足，保经济增长压力较大。•拉动经济的三驾马车——出口、投资和消费均表现疲软，因此，进入2015年继续延续2014年的宽松政策走势，一系列货币政策、公积金新政等利好直接或者间接作用于房地产行业。宏观经济政策总结总结二PART1ContentsPART2PART3【土地供销】15年计划供应土地500万方，三季度累计供应267万方，预计四季度将迎来土地供应高峰期【土地供销】整体土地市场表现良好，第三季度供销增长态势明显2015年第三季度2015年第二季度供应面积增长52.6%供应幅数增长150%2015年第三季度2014年第三季度供应面积增长220%供应幅数增长200%2015年前三季度土地供应和成交面积逐渐增加，大致趋势和去年相仿，预计会在第四季度迎来供销高峰。2015年第三季度年上市及成交土地属性分布情况【土地供销】第三季度挂牌住宅用地占比4成，溢价成交土地占7成以上溢价地块占比76.5%第三季度挂牌土地以住宅用地为主；成交的住宅、商住用地均以不用溢价率成交。由于南京产业基础和城市向心力被持续看好，在8、9月成交土地中高溢价土地频现。【整体供销】三季度累计销量接近700万方，预计全年成交量将达到900万方以上数据来源：南京网上房地产，数据不含高淳、溧水【季度供销】三季度量价齐升，住宅供应量和成交量均为近四年最高数据来源：南京网上房地产，数据不含高淳、溧水【库存走势】三季度库存量虽有所下降，但新增供应不断，库存仍高位徘徊数据来源：南京网上房地产【分结构】受江北新区影响，三季度刚需发力，80-90㎡和总价120-150万产品较上季度占比有所提升分面积段：80-144㎡首置首改产品仍为全市成交主力；超过144㎡产品成交份额逐步提升。分面积段：70-100万刚需产品销量较二季度小幅上涨，主要集中在江北区域；100-250万首置首改产品为主力供销；400万以上产品去化受限。数据来源：南京新景祥整理数据，数据不含高淳溧水【板块格局】三大主力成交板块江北、江宁、河西累计成交509万方，占全市成交的73%数据来源：南京新景祥整理【主力板块之江北】江北板块为全市价格谷底板块，七月份国家级新区重大利好刺激下，量价齐升【主力板块之江宁】三季度江宁板块核心片区供应稀缺，短期内供求失衡促成市场升温【主力板块之河西】河西板块得益于“5改2”等政策利好，改善需求释放，三季度供销两旺房地产市场总结土地市场•三季度江北板块领跑全市，供销两旺，传统两强之一的江宁板块供应疲软，供不应求明显，改善聚集地河西区域热度不减、房价高企•三季度土地市场火爆，上市量和成交量大幅增加，大量土地集中推出，整体供应节奏加快，预计四季度仍有大规模土地出让•南京楼市量价齐升，受内外多重利好信息叠加刺激，供销量均为近三年最高，市场新增供应不断，整体库存仍高位徘徊整体市场总结三板块市场PART1PART2PART3Contents【①宏观经济面预判】在消费、进出口不景气的情况下，稳增长的关键切入点是要稳投资，中央对基建投资和房地产投资的扶持力度仍会加大CPI长期低于2%，通缩风险增大，四季度或略有加快，但难以大幅改善经济景气持续低迷，外贸进出口增速持续负增长，仍面临很大的压力固定资产投资增速持续走低，稳增长压力之下，投资降幅收窄可期【②房地产政策面预判】三季度经济下行压力持续，疲弱数据倒逼政策进一步放松，四季度再度降息降准仍可期，房地产信贷面或将进一步宽松【③房地产市场面预判】南京市场短期内仍具备去化的良好窗口期，但随着供求关系的演变，长期市场面临三大矛盾隐忧“地王”引起的高地价预期与经济下行引起的低收入增长预期之间的矛盾短期供不应求与长期供过于求的矛盾个别明星板块火热与整体市场不温不火之间的矛盾矛盾一矛盾二矛盾三【③房地产市场面预判】矛盾一：高地价预期与低收入增长预期之间存在矛盾近三年南京房价增幅维持在8%-15%，远远高于工资增长幅度，房价收入比严重失衡，2015年以来，三季度GDP增幅降至6.9%，经济下行压力较大，工资增长预期值低，导致刚需入市困难；数据来源：南京新景祥整理【③房地产市场面预判】矛盾二：区域内短期热销导致供不应求，而长期供应量依然较大浦口三季度楼市的火爆主要是由江北、江宁和河西三大板块拉动，预计下半年三大主力板块存量300万方，潜在供应量970万方，未来区域供应量集中式爆发，去库存压力依然较大，区域内楼盘竞争加剧。河西江宁在售存量潜在供应96万方390万方57万方387万方147万方193万方【③房地产市场面预判】矛盾三：个别明星板块火热与整体市场不温不火之间的矛盾三大明星板块销售火爆，带动南京楼市整体的量价提升，其他板块依然处于不温不火的状态。数据来源：南京新景祥整理【结语】