2013年土地估价实务基础练习题

2013年土地估价实务基础练习题1.按照我国土地管理的政策规定，经营性必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用(B)价值标准。A.出让合同B.成本C.完全产权D.公开市场2.影响土地价格的因素分析中，(B)是最主要的社会经济因素。A.行政因素B.人口因素C.国际因素D.经济因素3.一般地讲，同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价(B)。A.住宅用地效益最低B.商业用地效益最高C.工业用地效益居第二D.要靠政策决定中华考试网4.公园绿地属于城镇土地定级的(C)因素。A.环境质量B.城镇基础设施C.公用服务设施D.绿化状况5.下列选项中，(D)对地价趋势的影响非常大，同时也影响着房地产投资者的投资兴趣。A.税收政策B.土地制度C.城市规划D.地价政策6.在土地估价过程中，确定估价期日是重要内容之一，对估价结果有着直接的影响。关于估价期日，以下理解正确的是(D)。A.估价期日是指与委托方签订合同的日期B.估价期日一般来说只需明确年月C.估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定D.同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同7.土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，(B)属于对土地价格的设定。A.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项B.估价期日C.估价机构对估价结果有解释权D.估价结果的法律责任8.下列属于面状分布形式土地因素的特征是(B)。A.所依附的客体在城镇中占地面积小B.仅对其自身客体所在位置产生影响中华考试网C.通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系D.在空间分布上聚集现象明显9.下列不属于单元划分方法的是(A)。A.多种因素判定法B.均质地域法C.网格法D.叠置法10.一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别的基本依据，其符号用“S”代表，称为(D)。A.功能分B.作用分C.因素分值D.单元总分值(土地总分)11.工业用地影响因素不包括(D)。A.交通便捷度B.产业集聚规模C.城市规划限制D.基础设施保证度12.以下属于农用地利用资料的是(A)。A.农业技术实验资料B.人均耕地C.土地利用变更资料D.土地利用规划13.城镇(C)是基准地价相对稳定和不断演化的前提。A.土地位置B.土地质量转自C.土地利用的相对合理性和变化性D.土地收益14.反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为(B)环境。A.社会B.人文C.经济D.地质15.在我国，(A)反映宏观地价水平。A.基准地价B.标定地价C.出让底价D.市场交易价16.通常物价波动，表明货币购买力的变动，即(D)发生变动，此时不动产价格也将随之变动。A.价值B.使用价值C.货值D.币值17.由政府组织或委托评估，并被政府所认可，作为土地市场管理的依据是(B)。A.基准地价B.标定地价C.出让底价D.市场交易价18.下列不属于宗地价格评估目的的是(C)。A.税收B.股份制改组C.容积率D.拍卖19.根据各项修正系数，对待估宗地对应的(A)地价进行修正，即可求得宗地地价。A.基准B.标定C.出让D.成交20.以下能够体现当前我国城镇地价宏观管理所处历史阶段的事件是(B)。A.改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法B.开展以地价动态监测为主要内容的城市土地价格调查工作C.进行新一轮城镇土地定级估价成果更新D.制订并执行工业用地出让最低价标准21.影响不动产价格的行政因素中，(A)直接影响着地价水平。A.土地制度B.住房制度C.不动产价格政策D.税收政策22.政府抑制不动产价格的措施不包括(C)。A.制定最高限价B.制定标准价格C.控制土地供应量D.建立并完善不动产交易管理制度23.下列不属于影响不动产价格心理因素的内容是(D)。A.价格预期和购买心态B.欣赏趣味C.时尚风气D.价值观的变化24.采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括(B)。A.职工工资B.改扩建费用C.房屋火灾保险D.维修费用25.适用于数据资料不足，不可测因素较多情况的方法为(A)。A.德尔菲法B.相关性分析法C.回归分析法D.聚类分析法26.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起()个月内未申请登记的，预告登记失效。A.三B.六C.九D.十二答案：A解析：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。27.下列不属于建设用地的特点的是()。A.承载性与非生态利用性B.土地利用逆转相对容易C.土地利用的集约性D.无限性与再生性答案：B解析：建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。28.下列关于合同履行的表述中，正确的是()。A.当事人对价款或报酬没有约定的可终止履行合同B.当事人对履行地点约定不明确的，可随意选择履行地点C.当事人对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间D.当事人对履行费用约定不明确的，履行费用应由当事人共同承担答案：C解析：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。29.郑某与吴某在抵押合同中约定，若郑某在债务履行期届满时不能清偿吴某的债务，则作为抵押物的房屋的所有权转移为吴某所有。该约定的效力为()。A.有效B.无效C.效力待定D.可变更答案：B解析：《物权法》第186条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是关于禁止流押的规定。《担保法若干问题解释》第57条也规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，但所约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。30.2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以()万元以下的罚款。A.10B.30C.60D.120答案：C解析：对买卖或者以其他形式非法转让土地的，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条规定，处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。非法所得120万元×50%=60万元31.《基本农田保护条例》属于()。A.法律B.行政法规C.政府规章D.部门规章答案：B解析：《基本农田保护条例》属于行政法规。32.拍卖活动中，属于要约的行为是()。A.拍卖公告B.竞买人提出公开报价C.拍卖人同意竞买人参与报价D.竞买人与拍卖人签订书面合同答案：B解析：拍卖公告属于要约邀请，拍卖人同意竞买人参与报价属于承诺。竞买人提出公开报价，属于要约的行为。33.甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为()年。A.38B.40C.68D.70答案：B解析：商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。34.下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是()。A.军队干休所用地B.国家机关用地C.孤儿院用地D.学校经营性用地答案：D解析：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨;(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。35.土地使用权出让金由()。A.转让方缴纳B.受让方缴纳C.转让方和受让方各缴纳一半D.转让方与受让方协商缴纳答案：B解析：土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。36.商品住宅用地不能采取()方式出让。A.挂牌出让B.招标C.拍卖D.协议答案：D解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。37.根据国家供地政策，建设用地项目分类不包括()。A.国家鼓励类B.国家限制类C.国家重点建设类D.国家禁止类答案：C解析：依据国家的有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为以下三类：(1)国家鼓励类项目——可以供地，甚至要积极供地。(2)国家限制类项目——限制供地。(3)国家禁止类项目——禁止供地。36.在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的()提出用地申请。A.市、县人民政府B.市、县人民政府规划行政主管部门C.市、县人民政府建设行政主管部门D.市、县人民政府国土资源行政主管部门答案：D解析：在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。38.以出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同，并应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自()时设立。A.合同订立B.合同生效C.登记D.批准答案：C解析：《物权法》第一百三十九条规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。39.《物权法》规定，宅基地因()等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。A.突发性事件B.不可抗力C.政府公共行为D.自然灾害答案：D解析：《物权法》第一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。40.A公司因生产建设需要取得了一幅国有土地的使用权，可土地使用权取得后，该投资计划被股东大会否决。公司欲改变该幅土地的用途，为此，它必须()。A.取得出让方的同意,并相应补交土地使用权的出让金B.取得出让方的同意,签订土地使用权出让合同变更协议C.取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,并对土地使用权出让金作相应的调整D.取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金答案：D解析：参见《城市房地产管理法》第17条。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用出让金。41、下列对于注册税务师理解错误的是()。A.注册税务师是在我国境内依法取得注册税务师执业资格证书，从事涉税服务和鉴证业务的专业人员B.注册税务师需要精通税收法律及财务会计制度C.注册税务师应主动为纳税人、扣缴义务人提供相关涉税服务事宜D.税务师事务所及注册税务师应当对其出具的鉴证报告及其他执业行为承担法律责任参考答案：C42、关于税务代理关系确立的前提，下列表述错误的是()。A.受托代理机构及专业人员具有一定资格B.双方达成了代理事项的口头协议C.委托代理项目符合法律规定D.代理事宜是由代理注册税务师所在的税务师事务所统一受理的参考答案：B43、某税务师事务所2010年接受某生产企业委托，代理该企业增值税纳税申报事宜。5月该企业将自产的成本为100万元的钢材用于企业的厂房建设，在咨询注册税务师时，注册税务师认为应做进项税额转出处理，并在《增值税纳税申报表》中将17万元作为进项税额转出填报。对于该事项，税务师事务所可能承担的法律责任是()。A.注册税务师的判断是正确的，不用承担法律责任B.税务师事务所被处以1.70万元的罚款(注：应按售价计销项税)C.税务师事务