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2010年土地估价案例与报告第一部分案例分析(共2题，120分。请认真阅读理解，并根据给定的条件，综合分析后回答有关问题。请在题目下方空白处答题)案例(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。(4)2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。(5)2002年2月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司l亩的土地。(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。(10)委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿；A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20％，基础设施费比2002年增长了10％。问题(每小题4分)：1．用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。2．按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。3．县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。4．如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。5．请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。案例(二)2007年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行资产核算。据委托方初步说明，估价对象土地于2003年2月16日通过出让方式取得，当时总面积为4908平方米，2004年3月20日将批发零售部分转让出去，住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。单位．平方米、万元共用宗卡号：隐蔽地号隐蔽图号隐蔽调查表号叩983宗地面积4908坐落xx市南河路183号用途综合权利人大星商贸发展公司证件种类身份证证件编号隐蔽审批表号隐蔽单位性质股份制通讯地址XX市南河路183号邮编：XXXXXX3.土地估价技术报告第一部分一、估价项目名称：XX厂地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的：对XX厂的土地使用权价格进行评估。六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》(5)XX市有关土地的法律法规及文件规定(6)委托方提供的有关资料(略)(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。七、地价定义此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。八、估价期日：1997年6月30日九、估价日期：1997年8月13日十、估价结果总地价：40，605，565．8元估价结果一览表(略)十一、需要特殊说明的事项(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。(2)本报告评估地块为XX厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。(6)本报告自估价期日起半年内有效。十二、土地估价师姓名签名金胜利(略)范谋(略)程永发(略)十三、土地估价机构(略)一九九七年八月二十二日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况委估地块为XX厂用地范围内的一部分，位于XX区XX大道XX号，西临XX江、北靠XX路、东临XX大道、南至XX厂，距XX大桥约3．5公里。2．土地登记状况XX厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为XX厂。评估对象为XX厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第XX号，图号为XX，地号为XX，土地总面积7601平方米，其中估价对象勘测定界面积为7477平方米。西区和北区：国有建设用地使用证号为第XX号，图号为XX，地号为XX，土地总面积628319平方米，其中，待估地块北区勘测定界面积为40108平方米，西区勘测定界面积为24449平方米。3．土地权利状况估价对象土地使用权为XX厂以行政划拨方式取得。4．建筑物及地上附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素(略)2．区域因素(1)位置：评估对象位于XX新区XX江东岸，距市中心约12公里，XX口岸约1公里，距XX大桥约3．5公里。(2)交通条件(略)(3)区域性质：由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件：评估对象周边规划为开发区，有XX保税区、XX出口加工区、XX高科技园区等，工业集聚规模较高。(5)地块面积及形状：待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。3．个别因素(1)环境条件：评估对象所在区域附近工厂相对集中，如XX化工厂、XX煤气厂等，有一定的空气污染。(2)地质条件：评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。(3)临江条件：评估地块临XX江，有较理想的水运条件。(4)土地使用权年限：取国家规定的工业用地出让最高年限50年。第三部分土地估价一、估价原则(略)二、评估思路与方法选择根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，XX新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时，根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。三、估价过程(一)市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。2．比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表1所列)。3．因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。表1因素条件说明表4．编制比较因素条件指数表经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2表中有关修正说明如下：（1）期日修正目前，工业用地地价下跌了5%（2）实例2年期修正：[1+1/（1+r）30]/[1+1/（1+r）50]5.因素修正由表2进一步得到各项修正系数，如下表36．实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(563．8+652．4+502．0)÷3=563．7元／平方米(二)成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。a．耕地占用税：6．0元／平方米。b．菜地建设基金：45．0元／平方米。c．粮油差价补偿费：3．7元／平方米。d．土地补偿费：11．5元／平方米。e．青苗补偿费：2．0元／平方米。f．土地平整费：15元／平方米。g．劳动力安置费：60．0元／。h．养老费：49．5元／平方米。i.征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即3.7元/平方米j．不可预见费：(d+e+f+g+h)×2％=2．8元／平方米。上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元／平方米。(2)土地开发费用：取110元／平方米。(3)投资利息：假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2元／平方米(4)投资利润:土地开发投资利润率取12％，则：投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12％=(199．2+110)×12％=37．1元／平方米上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：V=(1)+(2)+(3)+(4)=199．2+110+31．2+37．1=377．5元／平方米(三)评估结果的确定上述两种方法评估结果分别为563．7元／平方米和377．5元／平方米。由于近年来XX新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563，7元／平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40，605，565．8元。第四部分附件(略)4.土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称XX公司位于XX区XX路XX号用地地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象估价对象为XX公司位于XX市XX区XX路XX号营业楼用地，面积595．58平方米。五、估价目的本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《国有企业改革中划拨土地使用