搜索
1《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》同属一种契约文件。所谓协议是指在平等协商的基础上订立的一种具有政治、经济或其他关系的契约。经济合同和以经济为内容的协议，都可以称为契约，两者都是确立当事人双方法律关系的法律文书。合同与协议虽然有其共同之处，但两者也有其明显区别。协议是签订合同的基础，合同又是协议的具体化。合同与协议不能只从名称上来区分，而应该根据其实质内容来确定。如果协议的内容写得比较明确、具体、详细、齐全，并涉及到违约责任，即使其名称写的是协议，也是合同；如果合同的内容写得比较概括、原则、很不具体，也不涉及违约责任，即使其名称写的是合同，也不能称其为合同，而是协议。《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》是开发建设单位在建设项目达到商品房预售条件时，办理《商品房预售许可证》的前置文件。由开发建设单位通过招标或议标和委托方式，由房地产开发公司与物业公司签订的小区物业服务合同，即：《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》。此合同要到当地房管局物业科盖章备案。《物业管理合同》的内容相对比较宽泛，如小区成立了业主委员会，要废除原有的《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》，就要由业主委员会与物业公司签订《物业管理合同》，此时“前期”的概念已经结束。另外，非普通住宅中如：商业经营中的商场、写字楼、医院、行政机关、金融保险等公共办公或经营场所，委托进行公共秩序维护（保安）、保洁、工程设备设施运行等，就要由具有主体资格的经营者，与物业公司签订《物业管理合同》。物业管理前期介入及与房产开发项目关系随着社会经济的快速发展，20世纪90年代开始，物业管理在我国逐渐得以兴起，物业管理机制在对建成物业的管理和对业主的服务上，发挥了传统房屋管理体制没有的作用，基本上得到了全社会的认可。一般认为，从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着房地产业和物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不能适应物业管理发展的需要。随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈，越来越多的房地产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。良好的物业管理，不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求，而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。但目前我国物业管理尚处于初级阶段，物业管理前期介入还仅处于探索发2展阶段，本文即物业管理前期介入及其对房地产开发项目的影响进行探索性的分析，期望能为物业管理前期介入的规范发展提供参考。一、物业管理前期介入的基本内涵及意义（一）物业管理前期介入的基本内涵物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，它是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业前期管理的介入。所谓物业管理前期介入，是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业便接受开发商的委托，早期介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。在前期介入过程中，物业管理企业凭借物业管理经验及其资源，从维护开发商与未来业主利益的立场出发，为开发商在物业各个生产环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管理等方面的意见与建议，供其参考，使物业的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到尽善尽美，以减少未来业主对物业功能与质量的不满，并为以后物业的使用和管理打下良好的基础。（二）物业管理前期介入的意义具有一定资质条件的物业管理专业企业介入物业开发建设项目（即房地产开发项目），这将对物业建设质量的提高，保证入住业主生活质量和物业管理质量，建立和谐社会具有深远的现实意义。首先，前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和物业管理质量，进一步实现物业建设、使用维护的全程物业管理服务。过去，物业管理出现在物业交付使用后，基本上是修修补补；如果物业存在功能与质量等先天不足，物管企业难有回天之术。物业管理提前介入，在物业规划、设计与建造阶段，从物业管理的角度，3及时发现物业使用功能与质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障，促进了物业建设质量的提高。其次，前期介入为保证物业建成后的管理服务质量奠定了良好的基础。当前，很多物业，特别是一些老旧物业的管理服务质量不能令人满意，其关键因素不完全是物业管理企业的管理服务水平问题，更有其设计开发建设质量不符合物业管理要求方面的因素，进而影响了整个物业管理服务的质量。二、物业管理前期介入对房地产开发项目的积极作用多年的实践告诉我们，实行物业管理的前期介入对房地产开发项目的直接作用与间接作用都是很大的，具有十分重要的积极影响，具体来讲，主要有以下几个方面。（一）促进房地产开发项目的规划合理、设计优化规划设计是房地产开发项目区能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素。以往房地产开发在规划中大多考虑了房屋和配套设施建造时的方便和成本的节约，而没有从有利使用和管理的角度去把房屋建成后联系起来统一规划，产生建成后物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺，并造成整体布局上的缺陷。物业管理的提前介入能及时带来管理人和使用人长期相伴所积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正，使规划设计更合理。（二）减少房地产开发项目中的施工缺陷，提高建设质量在房地产开发项目的建设中，质量问题总是给开发商和物业管理企业留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在项目竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的，必然造成后期物业管理的力不从心，使这些缺陷长期陪伴住户，影响其正常生4活。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业施工过程中降低到最小范围内，就必须进行物业管理的前期介入。因为，物业管理企业在物业管理和使用方面拥有优势，对所管物业可能发生的各种问题或通病都有较深入细致的了解；而且物业管理企业派专业人员入住施工现场，从业主的角度监督施工，从物业管理角度提出整改建议，确保工程质量，降低维修费用。（三）有利于房地产开发项目的竣工验收和接管验收房地产开发商、设计单位在物业配套设备的选购、施工中往往会忽略物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便。物业管理的前期介入，使物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，监督并促使改进发现的问题，而且所发现的问题都在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短了物业开发、经营和使用之间的过渡期。因而，物业管理企业参与验收把关可以提高工作的质量，缩短验收工作的时间，对验收中发现需整改之处，也容易交涉和协调。（四）有利于房地产开发项目的销售物业管理前期介入时，物业管理人员就针对项目立项、规划设计、施工监理等代表住户提出了住户的想法，保证了房地产项目开发的营销导向，保证了开发的效果。同时，由于前期介入了规划设计到施工的全过程，能较全面了解物业的整体情况，便于制定全套合理的管理制度，从而做到科学地、细致地管理好物业，为住户提供安全、及时、周到的服务，让住户真真切切地感受到从环境、设计到物业管理全方位一流水平的名牌产品的实惠。从而可以树立起了房地产开发企业的品牌形象。另外，物业管理的前期介入，还能让消费者真切地感受到房地产开发商对物业管理的重视，使买房人在买房决策上加上一个砝码，从而赢得更多的买主，极大地促进房地产的销售。可见，物业管理的前期介入能充分体现房地产开发企业的服务营销理念，让消费者放心买房、放心住房，推动我国房地产开发项目的销售。5总之，前期物业管理的早期介入确实非常重要，非常关键，它既能较好的履行建设单位与物业管理企业对前期物业管理的责任，更能防范前期物业管理中的潜在风险。开发商，应该充分认识物业管理早期介入对房地产开发的积极意义与有利作用，使房地产开发的前期生产环节与后期的物业管理间实现富有成效的对接。同时，在前期介入过程中，物业管理企业可以努力发挥其专业的优势，为开发商当好参谋、做好助手，逐步树立自己的服务品牌，逐步与一些优秀的房地产发展商建立长期的合作关系，强强联合，互惠互利，共同发展。三、规范完善物业管理前期介入的对策建议由于对物业管理服务理念认识不够，目前很多企业在物业管理前期介入上只是强调了物业管理介入房地产开发的阶段必须提前，但是没有明确前后物业服务的连贯性，缺乏一致的目标与运作控制。这种零散的、非系统化的前期物业介入服务，一定程度上淡化了前期介入的价值，其重要性也很难得到认识。针对现阶段物业管理前期介入中存在的主要问题，特提出以下几点对策建议。（一）理顺开发商、业主、物业管理公司三方的关系，努力实现共赢物业公司、开发商和业主三方的关系应该是建立在平等基础上的商业合作伙伴关系，三方应经常进行良好的沟通，在保证各方利益的基础上，签订合同文件，确保前期介入达到预期效果，实现业主、开发商、物业企业共赢。（二）加强宣传，更新观念，促使物业管理前期介入制度化、规范化建议政府有关部门、房地产开发商及物业管理公司大力宣传物业管理前期介入的重要意义与有利作用，引导房地产开发商与物业管理企业积极开展物业管理前期介入，同时加强调查研究，建立和推行建管结合的物业管理前期介入制度的可行性，使之不断完善和发展，并逐步建立健全相应的法律、法规，使得前期介入有法可依。6物业服务公司与开发商应提高对物业管理前期介入的认识，把以前的“售后服务”思想变为前期介入的有效实践，树立服务营销理念，从以前被动的物业管理变为主动自觉参与，并将前期介入管理作为物业服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道。（三）提高专业人员素质，做到实质性前期介入在市场经济的大环境下，人才是企业获得成功的基础。要实现和全面推行物业管理前期介入，物业服务企业要拥有物业管理专业人才和复合型人才。除了企业自身采取多种形式培养外，还应通过建立物业管理专家人才库，或请物业管理咨询公司参与物业管理前期介入。让物业管理前期介入对房地产开发项目的积极作用得以舒畅的发挥，有效促进房地产业及物业管理行业的发展。来源：中国新闻网2010年09月14日《物业服务合同》公示稿深圳市南山区山海翠庐小区物业服务合同第一章总则第一条合同当事人委托方（以下简称甲方）：名称：山海翠庐业主大会/业主委员会代表人：业主委员会主任张岱倩身份证码通讯地址：深圳市南山区沿湖路45号28栋一楼山海翠庐会所业主委员会办公室联系电话：13823558816邮政编码：518054物业服务企业（以下简称乙方）：名称:深圳市南油物业管理有限公司营业执照注册号：440301103091958企业资质证书号：法定代表人：董事长兼总经理彭苑华联系电话：7委托代理人：联系电话：通讯地址：深圳市南山区登良路商服大厦八楼西座邮政编码：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《深圳经济特区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就山海翠庐项目（以下简称“本物业”）物业服务有关事宜,协商订立本合同。第二条物业项目基本情况名称:山海翠庐住宅小区；类型:小高层住宅楼及多层联排别墅；坐落位置：深圳市南山区前海路南沿湖路45号；建筑面积：51,389平方米；区域四至：小区现有围墙，即：东至小区与荔林公园之间围墙；南至小区与西部通道深圳侧接线之间围墙；西至小区与荔林中学之间围墙；北至小区大门外、沿湖路南侧。委托的物业构成细目以甲乙双方实际验收清单为准，并作为本合同的附件。第二章物业服务内容和标准第三条物业交接（一）由于乙方属于由开发商委托的前期物业服务企业，不涉及与原物业服务企业交接的事项与责任。因此，本服务合同生效之日之前的有关前期物业管理遗留问题由乙方与委托其前期物业管理的开发商自行协商解决；本服务合同生效之日起及之后的责任均