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桂林市临桂新区房地产市场调查研究报告2012年8月目录第一部分基础概况与发展规划一概况二经济运行情况GDP/产业结构/财政收支/固定资产投资/居民收支三城市发展方向1桂林城市总体规划2临桂发展规划四临桂新区发展规划1开发策略、功能布局、土地规划、空间格局、公共服务设施规划2市场及商业配套3临桂新区SWOT分析第二部分现今房地产市场发展情况一临桂楼市概况1临桂房地产投资情况2近年临桂房地产供销情况3近年临桂商品房价格走势4近年临桂土地供应情况二各板块特征分析1临桂新区板块2金水路板块3人民路板块三产品供应配比情况四重点楼盘分析五区域客户群体分析第三部分房地产市场未来发展研判一土地市场预测二区域房地产开发情况预测近五年区域房地产市场发展趋势三市场配套施竣工情况及影响力四购房群体结构变化研判第一部分基础概况与发展规划一、概况临桂县位于“山水甲天下”的桂林西郊，县城为桂林市西城工业开发区，距桂林市区6公里。建县始于汉代元鼎六年（公元111年），距今已两千余年，从三国到清末，临桂县城都是郡、州、路、府治所在，有“桂都首邑”之称。为历代当政者所重视。临桂地理位置优越，陆空交通十分便利，供电、供水、通讯等基础设施齐全。距县城15公里的桂林两江国际机场是我国西南最大的国际航空港，两江国际机场专用道路、桂柳高速公路、321国道、322国道、20217省道、湘桂铁路等陆上交通动脉交汇县城。2006年，在自治区党委、政府“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”的战略部署下，对临桂新区提出了一个新的规划，并于近两年陆续推进临桂新区建设。目前临桂新城区规划面积107平方公里，人口40万。行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区一初具雏形。通过引进比较成熟的商业板块来聚集人气、提升城市形成，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发挥着的房地产建设新格局已形成。随着奥林匹克花园、金水湾、山水凤凰城、碧园集团、远辰国际等老一批房地产企业开发的大型高品质楼盘陆续交付，新近进入市场的花样年地产、彰泰集团、兴进、汇荣的大型品牌房企的进入，临桂新区的房地产更是呈现出诸雄争霸、热火朝天的繁华景象。伴随临桂中心区的生活配套设施和交通脚尖不断完善，新区规划的市政配套、公共配套、商业配套等配套设施的火热建设中，临桂新区将成为桂林的又一个商业与居住中心。二、经济运行情况2009年2009年临桂县完成生产总值97.7亿元，增长14%。其中：第一产业增加值22亿元，增长3.2%；第二产业增加值56.7亿元，增长19.2%；第三产业增加值19亿元，增长12.9%。经济结构进一步优化，三产比例由上年的25：55：20调整到23：58：19。组织财政收入8.05亿元，增长14.4%。全社会固定资产投资完成99.1亿元，增长16.6%。城镇居民人均可支配收入18617元，增长7.8%。2010年地区生产总值由十五期末的42.41亿元增加到十一五期末的107.78亿元，年均增长18.19%。财政收入由十五期末的3.21亿元增加到十一五期末的10.7亿元，年均增长27.25%，实现了连续5年财政收支平衡。全社会固定资产投资创历史新高，由十五期末的26.6亿元增加到十一五期末的131.71亿元，年均增长37.7%。经济结构进一步优化，国民经济三产比例由十五期末的34：40：26调整为十一五期末的23：56：2。城镇居民人均可支配收入从十五期末的9619元增加到十一五期末的20591元，年均增长16.44%；农民人均纯收入从十五期末的3069元增加到十一五期末的6110元，年均增长14.76%。2011年2011年完成地区生产总值136.1亿元，增长21.2%；完成全社会固定资产投资180.7亿元，增长42.3%；组织财政收入14.06亿元，增长31.15%；城镇居民人均可支配收入23041元，增长11.9%；农民人均纯收入7320元，增长19.3%。GDP连续三年稳定增长，2011年增幅超过20%财政收入年均涨幅超过三成固定置产投资年均增幅超过30%城镇居民人均可支配收入逐年攀升注：以上数据来自于历年临桂县政府报告三、城市发展方向一）、桂林城市总体规划2011年10月25日，桂林“世界旅游城”建设大幕在临桂新区正式开启。当前桂林正全力实施“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”的发展战略，着力把桂林建设成为集聚全球古今中外旅游元素之大成的世界一流旅游名城，形成旅游产业集群区。◆目标：集聚全球古今中外旅游元素之大成“集聚全球古今中外旅游元素之大成”，这是报告对世界旅游城规划目标提出的具体要求，也彰显出桂林市委、市政府宏大的气魄。报告中指出，要按照自治区党委、政府确定的定位、基本原则、功能划分和主要任务，举全市之力加快建设，以旅游产业为主导，成为世界旅游产业集群区，成为带动广西旅游业发展的新引擎，成为国际旅游目的地和游客集散地的新增长极，成为功能完善的综合性旅游新城区。◆元素：吃、住、行、游、购、娱、文、史、展、养、学、研在报告中，桂林世界旅游城的旅游元素将比传统旅游元素更为丰富，除了包括“吃、住、行、游、购、娱”以外，还增加了“文（文化）、史（历史）、展（会展）、养（养生）、学（修学）、研（研究）”等元素，这也使世界旅游城的旅游产业链更加完善。为了实现这一目标，报告提出，要高起点、高标准、高水平规划建设桂林世界旅游城。按照临桂新区规划就是桂林世界旅游城规划的要求，桂林世界旅游城建设在整体发展上要突出“旅游、生态、创新、低碳”四大理念。◆七大板块：“一点三星三区”报告提出，世界旅游城将塑造“千峰环立，秀水映城”的山水特色。为了达到这个效果，空间上将按照“主城+旅游功能区+产业组团”的空间组织模式，构筑“一点三星三区”七大功能板块。一点即1个“主城区”———指临桂新区行政—旅游服务中心区。三星即3个“旅游功能区”———包括凤凰体育运动休闲旅游区、会仙湿地旅游区、万福休闲度假旅游区。三区即3个“产业组团”———包括两江空港物流及高科技产业组团、苏桥高端装备制造产业组团、五通高新技术产业组团。◆格局：“大旅游”为统领，“新产业”和“大物流”为支撑形成以“大旅游”为统领，以“新产业”和“大物流”为支撑的新城发展动力体系，构建产业融合发展、保护与开发并重、新老城区互动共进、建设与山水相得益彰的桂林旅游城发展格局。◆时间表：2015年核心区初步建成报告中详细列出了世界旅游城建设的时间表，即“两年全面启动，五年初见成效，2020年基本建成”。前不久刚刚通过专家评审的《桂林世界旅游城概念规划》，对这一时间表有更具体的描述———从现在起至2012年底，建设重点是，行政—旅游服务中心建设、世纪大道展示区建设、山水大道综合服务区建设、东盟接待基地建设和启动会仙湿地旅游区建设。2015年底前，世界旅游城核心区初步建成，同时启动建设凤凰体育休闲运动公园、万福山水休闲基地、万福养老基地等项目；启动会仙湿地公园建设；启动国际空港自由贸易区和宝山工业园区建设。到2020年底，新区主城区扩展到35平方公里，初步建成凤凰、会仙、万福等3大旅游功能区、两江空港物流园区、宝山工业园区、苏桥产业园区，并启动建设五通高新产业园区。◆路网建设：“双环、三枢、五射、八通道”建设世界旅游城，路网建设是基础。报告提出，要按照“打造主轴、拓展路网、形成功能、聚集人气”的建设思路，加快完善“双环、三枢、五射、八通道”的大区域交通格局，拉大桂林世界旅游城骨架。“双环”是指绕城高速公路环和过境交通组成的物流运输环线。“三枢”是指航空、高铁和水运三类区域交通枢纽。“五射”是指桂林—三江、桂林—柳州、桂林—河池、桂林—梧州、桂林—衡阳五条高速公路。“八通道”是指世界旅游城范围内的八条城市结构性联系道路，包括机场路、临苏路—万福路、洛清江沿线联系五通—两江—苏桥的322国道和规划的苏五路（苏桥—两江—五通）、321国道临桂至五通段、规划的新苏路（临桂新区—四塘—苏桥）、规划的新雁路（临桂新区—会仙—雁山）、规划的新罗路（临桂新区—会仙—罗锦）。1.规划期限与地域空间层次规划期限为2010～2020年，其中近期为2010～2015年，规划远期为2016～2020年；规划远景为2030年。规划分为“市域”、“规划区”和“中心城区”三个地域空间层次。其中，市域范围为桂林市行政辖区，包括5个行政区和12个县；规划区范围为5个行政区及临桂县、灵川县、永福县、阳朔县、兴安县；中心城区范围主要包括桂林市区所辖的象山、叠彩、秀峰、七星4区，雁山区柘木镇和雁山镇，灵川县定江镇和大圩镇部分地区及八里街经济开发区，临桂县的临桂镇、四塘乡和庙岭镇部分地区等，总面积为866.36平方公里。2.规划总目标以推进“国家旅游综合改革试验区”的实施为契机，将桂林建设成为“中国山水之都，世界旅游名城”。在规划期内，贯彻“保护漓江，城市西拓”的空间发展战略，以实现“大旅游、新产业、强枢纽、幸福城”为城市发展的主导方向，打造广西新经济平台。3.市域规划（1）规划市域总人口至2015年控制在538万～541万人，至2020年控制在到554万～560万人；市域城镇化水平至2015年为46%～51%，至2020年为52%～59%。（2）市域城镇空间形成由“流域”与“多轴交通”共同构成的复合型空间格局。（3）规划期内，市域逐步形成四级城镇规模结构，分别为：一级城镇为中心城区，人口规模为100万以上；二级城镇为部分县城或重要的产业城镇，三级城镇为人口规模在2万～5万人的山区县城与重要城镇；四级城镇人口规模在2万以下。4.建设大桂林旅游区和交通服务系统（1）大桂林旅游区的空间范围可分为四个圈层，包括：市域内核心旅游地区、市域内外围县旅游地区、广西壮族自治区内跨市界旅游地区、广西壮族自治区外跨区界相关旅游地区。（2）在旅游交通服务方面，以桂林中心城区为基地，以高速公路、国道和省道等旅游公路和航道为依托，建立陆路与水路旅游公交系统，为游客提供高质量的出行服务；实现航空港、铁路站等门户与大桂林旅游区交通系统的无缝交通对接服务；依托公路网络，在大桂林旅游区内建立自驾车旅游系统，建设配套的自驾车游营地、汽车旅馆、补给站等休憩补给设施和交通信息服务系统。5.城市性质与城市主要职能（1）桂林市的城市性质为：国际性风景旅游城市，国家级历史文化名城，中国山水城市，桂北及周边地区区域性中心城市。（2）桂林市的主要城市职能包括：进行自然生态保育、优秀山水景观保护的职能，观光、度假、休疗养、生态与文化创意、会议会展、旅游活动体验、新型旅游产业等旅游类的职能，历史文化保护的职能和新型城乡关系下乡村综合发展的职能；依托区域交通设施、城市服务设施和产业基础，形成辐射桂湘黔粤交界地区的客运与游客集散中心的职能，物流集散中心的职能，生产服务业的职能，教育培训与研修的职能，商业中心的职能，高新技术产业与特色加工制造业的职能和行政中心的职能。6.规划区与中心城区的建设用地规模控制（1）至2020年，规划区城镇建设用地总规模控制在200平方公里以内。（2）至2020年，中心城区城市建设用地为131平方公里；中心城区内独立农村居民点建设用地为14平方公里。7.中心城区规划空间结构（1）规划中心城区展现“城乡交融、城景互衬、山水层叠、网络交织”的山水城市格局，形成“两带双核八组团”的城市空间结构。其中，“两带”为南北向的沿漓江城市生活旅游发展带和东西向的城市新兴综合服务发展带。“双核”为老城中心区和临桂新区。“八组团”为老城中心组团、瓦窑-大风山组团、叠彩-八里街组团、临桂新区组团、四塘组团、雁山组团、七星组团和铁山组团。（2）沿漓江城市发展带，坚持上版城市总体规划中所确定的“两江四湖三楔”的城市与山水环境的关系，严格控制与保护“两江三楔”所涉及的开敞空间与视觉走廊；临桂新区应结合山水环境进行开发建设，以紧凑发展模式为主。8.中心城区居住用地规划规划结合组团、片区形成居住区，其中，老城中心组团包括以保留为主的旧城片居住区，以改造完善为主的象山居住区和以新建为主的琴潭居住