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第一章市场研究篇一、桂林城市概况1.1、桂林——山水名城●桂林是享誉国际的著名风景游览城市；●桂林以独特的喀斯特地貌和秀美的漓江及其周围美丽迷人的田园风光融为一体；●桂林“山青、水秀、洞奇、石美”，素有“桂林山水甲天下”之美誉；●桂林屡获“中国十大魅力城市”、“全球最适宜居住城市”、“山水诗境家园典范”等荣誉。1.2、桂林——文化古城●桂林历史上长期为广西省会；●桂林市区内有文物古迹552处，各级文物保护单位117处，其中国家级5处、自治区级23处、市（县）级89处；●桂林市文物古迹丰富，甑皮岩、靖江王陵、李宗仁故居及官邸、八路军桂林办事处旧址被国务院批准为国家重点文物保护单位。1.3、桂林的地理位置●桂林北、东北面与湖南省交界，西、西南面与柳州地区相连，南、东南面与梧州市、贺州市相连，毗邻广东省；●桂林市总面积2.78万平方公里，桂林市城区面积565平方公里。1.4、桂林的行政区划●2003年9月8日，经国务院批准桂林市和桂林地区合并，组建新的“大桂林”；●大桂林行政区域辖：秀峰，象山，七星，叠彩，雁山、华侨旅游经济区6个城区，以及灵川，兴安，全州，临桂，阳朔，平乐，荔浦，龙胜，永福，恭城，资源，灌阳12个县；●行政区域面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里；目前桂林市总人口476万人，2006年底市区人口73万多人。1.5、桂林城市规划跳出沿漓江布局的格局，按照分散组团的模式，拉开城市框架，拓展城市建成区面积。——《桂林市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》●主城区要按照“多中心、分散组团式”进行布局，严格控制旧城的开发强度。城市建设主要是向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大。●通过对城市道路、环保、供水、商贸市场、车站、宾馆等全方位的规划建设，新的桂林正逐步形成商贸物流在北、工业行政在西、高新产业和文化教育在东、历史文化旅游居中、南向发展文化教育和工业商贸业的城市发展格局。●城市面积将扩大一倍，从“十五”末的500多平方公里（市区）扩展到2010年的1000多平方公里。2010年桂林市区人口将接近100万，比目前增加了近30万，一个每年接待100万外国游客的旅游城市，即将成为“百万人口”城市行列。1.6、桂林商业网点总体规划桂林市一直以中山路作为城市的主要商业中心，整体商业的辐射较窄，对现代化国际城市的发展目标带来较大的影响。2006年7月，桂林颁布实施《桂林市商业网点总体规划（2006－2015年）》。《规划》提出：“桂林商业要以湘黔桂粤经济带陆路交通线为轴线，以点串线、以线带面，以桂林市区中山路北极广场至上海路口东西两大商业组团为全市商业中心，实施‘丰’字型商业网点的空间布局战略，最终实现与广东、湖南的相关商业网点的协同性战略对接。成为湘黔桂粤经济带集核型区域商贸中心，未来十年，全市商业网点布局形成“双核五次八极多节点”的整体发展格局。“双核”——两个市级商业中心“双核”是指桂林的商业要成为“双核”型的城市——即要建设两个市级商业中心。一为中山路北极广场至上海路口两大商业组团所形成的全市商业中心，一为城西新城区(琴潭区＋西城区)商业中心。“五次”——五个商业副中心“五次”是指城北商业次中心、城南商业次中心、城东商业次中心、北部全州与兴安商业次中心和南部平乐与荔浦商业次中心。“八极”——八个商业发展极“八个商业发展极”是指阳朔、永福、恭城、资源、龙胜、灌阳、灵川各县域商贸中心及雁山镇商贸节点。将以市区为中心，通过有机整合桂林市域范围内的商贸资源，构建市区与7县及雁山镇互动的商贸业发展格局。二、桂林宏观经济环境2.1、桂林经济发展取得新成就2.1.1、桂林国内生产总值发展喜人近年桂林GDP增长可谓是芝麻开花节节高，2000年GDP为300.83亿元，到了2005年已经飙升到536.92亿元，年均增长率10.9%。2006年更是直突600亿元，达到619亿元,同比增长15.3%。GDP的快速增长为房地产投资发展提供了强大的经济基础。2.1.2、全社会固定资产投资强劲增长2000年-2006年桂林全社会固定资产投资对比88.5197.4110.64198.74146.9260.8779.230501001502002503002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年单位:亿元2006年在全国重点扼制固定资产过热增长的多项调控政策影响下，全年固定资产投资累计达到了260.87亿元，同比增长31.3%，在良好的投资环境下，投资热情依然难以抵挡。2007年上半年桂林市固定资产投资完成125.88亿元，同比增长37.4%。其中，城镇固定资产投资完成106.98亿元，同比增长49.0%，比第一季度加快5个百分点。农村固定资产投资完成15.45亿元，同比增长6.9%。2.1.3、旅游业持续蓬勃发展桂林近年旅游接待情况936.371009.221095.8854.291111.431205.081337.95110100.0980.7744.5695.293.398.43020040060080010001200140016002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年旅游人数(万人)国外游客(万人)近年旅游收入情况45.1245.8749.3334.3450.1457.9568.7518.8717.4118.528.9415.6219.1920.970204060802000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年旅游收入(亿元)国外旅游收入(亿元)从旅游接待人数看，近三年来，国外游客分别占接待游客总量7%、8%、9%，呈小幅稳步增长态势。2005年以来，桂林人均接待外国游客量居全国第一，突显国际旅游名城地位。在国外游客来源方面，2006年接待外国游客110.62万人，其中东盟十国游客15.46万人、港澳游客8.53万人、台湾游客34.44万人、其它国家60.71万人，同比涨幅分别为-3.3%、13.7%、1.2%、15.2%。2007年上半年接待旅游总人数672.96万人次，同比增长11.35%。其中：国内游客613.26万人次，同比增长10.93%;入境旅游者59.70万人次，同比增长15.83%。2007年上半年全市完成旅游总收入358699万元，比去年同期增长23.92%，完成年计划的44.34%。其中：国内旅游收入236311万元，同比增长21.72%；入境旅游收入122388万元，同比增长28.41%。上半年旅游呈现高开高走发展态势，旅游接待人数和旅游收入均实现两位数增长,旅游总收入的增幅比旅游总人数增幅高出12.57个百分点，旅游经济在提高效益方面效果明显。2.1.4、居民收入持续增加桂林近年居民收入情况699775487851824689889889107130200040006000800010000120002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年单位:元随着桂林经济的良性全面发展，居民收入水平也在逐步提高。近三年来，城镇居民收入更是保持在10%左右的增长幅度。据统计局相关数据显示，2006年桂林市城镇居民收入10713元，同比增长14%，高出全区平均水平814元；比南宁市高出520元，比柳州市低289元，处于全区较高的收入水平。2.2、城市建设步伐加快，投资环境居全国41位“十五”发展以来，桂林加快了产业结构的调整，加快城市基础设施建设和投资环境的改造，加大路网建设，提高城市投资竞争力。桂林国际会展中心、桂林体育中心等城市文化配套工程的投入使用，带动了居民的居住质量提高。而利用城市环城水系靓化工程建设的“两江四湖”黄金水道，更是极大的提升了桂林的城市形象和旅游名气。蓝洲湾大桥及万福路城市快速环道开通,桂林至梧州高等级公路的建成，将大大缩短桂林至珠江三角洲和港澳地区的距离，加快桂林大城市发展步伐。日前，世界银行和国家信息中心公布的中国120个城市投资环境的评价报告中，桂林城市投资环境排名第41位，在广西三个入选城市中排名最高，南宁和柳州分居第50位和第94位。排名桂林之后的还有成都、福州、南京等大中城市。在2006年底举行的中国城市论坛“2006年中国城市生活质量排行榜”中，桂林市排名全国第12名，再次显示出了桂林居住环境和投资环境的魅力。2.3、桂林房地产市场发展分析2.3.1、桂林房地产健康快速发展（1）、房地产投资平稳健康,增幅减缓：桂林近年房地产投资走势0102030405060-30.0%0.0%30.0%60.0%房地产投资(亿元)5.56.267.811.211.323.63244.751.13同比增长%1.8%11.2%-3.3%23.0%30.4%0.9%52.1%26.3%28.0%14.4%1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2003年以来，随着大城市发展的规划，桂林房地产投资进入了飞速发展的黄金时期，房地产投资增幅一直保持在20%以上的增长幅度。2006年在多项宏观政策打压房地产投资过热的影响下,全年投资增幅有所下降,同比增长14.4%,比2005年涨幅跃了14个百分点。2007年上半年投资总额为27.03亿元，累计同比增长34.6%。（2）、房地产开发施工面积小有回落桂林近年房地产开发施工面积分析0100200300400500600700单位:万平米商品房施工面积137.6125.5134.4154.5189.9240405556662660商品住宅施工面积114.899.8109.6122.1142.5172.53184765805501997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年在市场需求的带动下，房地产企业投资开发热情高涨，开发施工面积也呈现了飞跃式发展。2006年，在国家宏观政策的影响下，开发商开始放缓了开发的节奏，全年开发施工面积比2005年略有下降，不再片面追求数量而转而开始向品质看齐。2007年上半年商品房施工面积累计为819.47万平米，同比增长32.6%；2.3.2、市场供求两旺，房屋销售价格稳步增长（1）、销售面积平稳增长：1997-2006年桂林市房地产销售面积050100150200250单位:万平方米房屋销售面积24.426.536.643.550.960.3105.1136.6165202住宅销售面积13.622.832.638.646.444.787.1129.41461941997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年桂林房屋销售面积同比增长走势图0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年近年来，房地产市场销售旺盛，销售面积保持在18-22%的增长幅度。2006年全市房屋销售面积达202万平方米，约占广西全区销售总量的20%，成为区内房地产投资、销售较为旺盛的城市之一。2007年上半年商品房销售面积为86.01万平方米，累计同比增长15.9%。（2）、销售价格涨幅低于全国平均水平桂林房屋销售价格走势1700180019002000210022202350250026000500100015002000250030001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年桂林商品房屋销售收入情况(亿元)10.412.51422252741.6010203040502000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2006年由于政策影响较大,整体涨幅趋缓,全年平均涨幅3.7%，低于全国70个大中城市5-8%的平均水平。随着桂林房地产开发重心向城乡偏移，房屋整体销售均价也受城郊低价房的拉低，近年房屋销售价格整体涨幅将趋于缓慢。2.4、桂林土地市场分析据