2013年第三季度房地产市场分析报告

2013年第三季度房地产市场分析报告对于2013年的六盘水来说，第三季度可谓是个大丰收的季节，而房地产业的第三季度更是一个硕果累累的金秋。一、房地产业现状（一）商品房上市供应情况单位：万平方米指标商品房商品住房商业用房上市面积52.9638.6212.44同比增长50.24%35.56%83.75%可售面积219.6593.79122.63同比增长-59.47%-77.09%-7.20%表1：商品房上市供应情况表2013年第三季度，市中心城区上市商品房面积52.96万平方米，同比增长50.24个百分点，其中商品住房38.62万平方米，同比增长35.56个百分点，商业营业用房12.44万平方米，同比增长83.75个百分点。累计可售商品房面积219.65万平方米，同比下跌59.47个百分点，其中商品住房93.79万平方米，同比下跌77.09个百分点，商业营业用房122.63万平方米，同比下跌7.2个百分点。（二）商品房成交情况单位：万平方米、套、元/平方米指标商品房商品住房商业用房成交面积38.131.256.84同比增长94.49%101.35%68.06%成交套数504826672381同比增长198.35%96.83%606.52%成交均价4,609.383,872.197,973.70同比增长29.46%27.56%43.35%表2：商品房成交情况表2013年第三季度，市中心城区商品房成交面积38.1万平方米，同比增长94.49个百分点，其中商品住房31.25万平方米，同比增长101.35个百分点，商业营业用房6.84万平方米，同比增长68.06个百分点；成交套数5048套，同比增长198.35个百分点，其中商品住房2667套，同比增长96.83个百分点，商业营业用房2381套，同比增长606.52个百分点；商品住房均价3872.19元/平方米，同比增长27.56个百分点，商业营业用房均价7973.7元/平方米，同比增长43.35个百分点。（三）商品住房不同套型供求情况单位：万平方米、套、元/平方米指标上市面积可售面积成交面积上市套数可售套数成交套数成交均价合计38.6293.7821.833408729319293803.46≤60m²0.910.980.34175193683864.0660-80m²0.840.990.14118141193230.9580-90m²1.824.851.622145671844079.990-100m²3.374.531.563614791694012.55100-120m²13.6418.43.72121616543363914.27120-144m²15.4636.885.67119328094393749.16144-180m²0.9913.731.3662861863690.1180m²1.5913.427.42695896283713.86表3：商品住房不同套型供求情况表（四）商品住房不同价位供求情况单位：万平方米、套指标成交面积成交套数合计21.841929≤1000元/㎡0.0421000-1500元/㎡0.14101500-2000元/㎡0.91742000-2500元/㎡0.27192500-3000元/㎡0.76653000-4000元/㎡5.384794000-5000元/㎡7.366595000-6000元/㎡0.22216000-7000元/㎡0.0747000-8000元/㎡0.0118000-9000元/㎡009000-10000元/㎡0010000-12000元/㎡0012000-15000元/㎡0015000元/㎡6.68595表4：商品住房不同价位成交情况表（五）二手房交易情况单位：万平方米、万元、套、元/平方米分类成交面积成交金额成交套数成交均价二手房4.231.216322864.96同比增长-87.81%-86.21%-79.47%13.11%二手住房3.640.633561727.76同比增长-86.36%-86.55%-84.12%-1.43%二手商业0.590.582769880.90同比增长-92.63%-85.82%-67.03%92.57%表5：二手房交易情况表2013年第三季度，市中心城区二手房成交面积4.23万平方米，同比下跌87.81个百分点，其中住宅3.64万平方米，同比下跌86.36个百分点，商业0.59万平方米，同比下跌92.63个百分点；成交金额1.21万元，同比下跌86.21个百分点，其中住宅0.63万元，同比下跌86.55个百分点，商业0.58万元，同比下跌85.82个百分点；成交套数632套，同比下跌79.47个百分点，其中住宅356套，同比下跌84.12个百分点，商业276套，同比下跌67.03个百分点；住宅成交均价1727.76元/平方米，同比下跌1.43个百分点，商业成交均价9880.9元/平方米，同比增长92.57个百分点。（六）抵押登记情况单位：万平方米、宗指标宗数同比面积同比一般抵押登记1483-23.00%24.32-28.28%在建工程抵押登记31520.00%86.19628.85%抵押注销登记932-7.45%17.44-38.94%表6：抵押登记情况表2013年第三季度，市产权处办理一般抵押登记1483宗，同比下跌23个百分点，面积24.32万平方米，同比下跌28.28个百分点；在建工程抵押登记31宗，同比增长520个百分点，面积86.19万平方米，同比增长628.85个百分点；抵押注销登记932宗，同比下跌7.45个百分点，面积17.44万平方米，同比下跌38.94个百分点。二、房地产市场分析本季度，贵州省第八届旅游产业发展大会在我市顺利召开，8月18日，作为旅发大会重要内容的“2013中国凉都·六盘水休闲产业博览会”隆重开幕，其中重中之重的“六盘水市转型发展休闲体验旅游城市综合体展会”经过近半个月的展览完美闭幕。会上，来自全市各地的100多家房地产开发商积极主动参会，并在会上推出相应的购房优惠活动。这一系列大会的召开，刺激了我市房地产市场的大爆发；同时，“金九银十”的季节性爆炸上升规律也对市场有所推动。以至于本季度我市商品房上市量、成交量空前变大。相反，累计可售商品房面积同比下跌，这是因为随着2013年房价上涨的声音不绝于耳，人们对后市的预期开始发生改变，需求因此被激发出来。与此同时，房地产企业也顺势推出大量存货，两股合力导致成交急剧上升。从而房屋空置率下降了，其正在以相对平稳的速度归零，最终达到房房有人居、人人有房住的动态平衡。说明了人们的社会生活水平提高了，物质需求加大了，其直接来源于我市经济的飞速发展与城镇化进程的推进。成交的商品房中，商业用房套数大涨，均价相对也有很高的提升。随着楼市爆炸余温的消逝，第四季度的楼市将有轻微的回落，商业用房回落率会比商品住房高。而从商品住房套型供求情况来看，需求主要集中在100-144平方米段，从价位供求情况来看，均价将会在4100左右浮动。尽管城镇化建设对房地产行业的加速发展提供了足够的动力，我市十个城市综合体规划蓝图也在有序进行着，但是部分消费者将保有持币待购的周期性现象会在近期到达周期出现点。另一方面，二手房市场所处的环境完全相反，交易量全面大幅降低，市场萎缩几近冷却。经历了上半年“国五条”调控政策的市场演义与变化，市场逐步回归理性。现阶段买卖双方均对入市采取谨慎态度，尤其是近期银行房贷的收紧及关于房产税的种种预兆，加重了双方的观望情绪，成交周期有所拉长。近日，财政部表示，扩大个人住房房产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验，同时研究完善对工商业等单位房产的房产税制度。各方政策的压力下，预计二手房市场短期内将延续此种状态。从市产权处的登记情况看，在建工程抵押显著上涨，大量开发商为了挤进房地产市场大爆炸的洪流，纷纷与银行合作融资加速开发，争取在难得一遇的黄金销售时期拿得出房子来卖。针对此种形式，一些开发商采取的方式是在售房时推出种种优惠活动，引诱消费者购房；实际上是让银行拿出预售资金给自己开发，这样优惠活动的资金流失又回到购房者去向银行买单。开发企业和银行的合作将“羊毛出在羊身上”这句话体现的淋漓尽致。三、房企如何转型面对2013年楼市的三大变化：一是政策调控趋严;二是供应增加，普通商品房、保障房的供应量大幅增加;三是地方政府将全力执行中央调控，微调调控政策的现象难以看到，代之以积极执行。房地产开发企业该如何转型，以适应我市转型发展休闲体验旅游城市的大方向？业内人士认为，未来规模扩张仍然是‘大鱼吃小鱼’，房地产市场是以资金合作作为主要前提，项目合作和股权收购会成为主流。项目的地理位置对开发商最重要，因为现在处于稳定发展阶段，地理位置决定成败，现在土地政策一旦收紧哭都来不及，资金全都压进去了，项目各种各样，灵活机动，不要光搞住宅，房地产开发企业啥都要干，因为房地产业不光是住宅，还有工业地产、商业地产、住宅地产，商业地产有养老的、有旅游的、有文化的，只要挣钱就行。回归消费属性以及转型快周转模式才是开发商的生存之道。今后一段时间，国家会在保障刚性健康的民生需求上面有很多的政策扶持，但是对于投资投机类的需求则会压制；另外，回归消费属性，不管是住宅、商业还是办公。粗放型的发展已经不可能在这个行业内得到成长了，不把周转率做上去，不把成本控制住是很难生存的，所以业内叫做高周转、低成本、标准化的运营模式。