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2015年住宅市场调研报告项目名称参考性价格天合新界6400彩虹镇6000丰尚时代广场熙龙湾待定约6200沿海赛洛城5900远洋世界5300项目地块天合新界沿海赛洛城远洋世界航天彩虹镇2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析丰尚时代广场项目名称天合新界开发商武汉合记置业有限公司区位吴家山建筑设计澳大利亚GHD公司总建面15万平米开发量1125户容积率3.9建筑形态板楼、超高层当前期数2期当期规划1.5万方商业、2100㎡幼儿园户型配比(当期)房型面积区间套数配置比例去化比例一房一厅一卫一厨64.85㎡647%100%两房两厅一卫一厨89.65㎡30427%98%三房两厅一卫一厨113.73㎡11510%90%三房两厅两卫一厨120.20-128.17㎡51445%80%四房两厅两卫一厨136.54-161.46㎡12811%60%销售状况一期售磬，二期2011年9月25日开盘优劣势优点：间距较大存居住区、拥有成熟的商业配套缺点：户型设计存在缺陷，无特色亮点销售报价二期成交均价6400元/平米2.1.1区域住宅市场典型项目分析——天合新界吴家山老城区唯一在售项目2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析2.1.1区域住宅市场典型项目分析——天合新界2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析来源区域：以吴家山本地客户为绝对主力客户，其次是吴家山工业园的客户；由于项目对汉口方向的推广较少，对市区客户吸引较少，仅少量轻轨沿线客户购买；客户组成：以老城区居民为主，其次是周边的私企老板和事业单位如：移动、财政局等大单位的客户居多。项目名称航天·彩虹镇开发商武汉三江航天房地产开发有限公司区位五环大道与金山大道交汇处建筑设计/总建面12万平米开发量当期468容积率1.05建筑形态板塔结合、多层、小高层当前期数二期当期规划/户型配比(当期)房型面积区间套数配置比例去化比例2房2厅1卫66-89㎡7215%100%3房2厅1卫88-95㎡21646%95%3房2厅2卫126㎡15834%80%4房2厅2卫133㎡225%70%核心卖点轻轨沿线物业，多层小高层，紧凑户型产品未来推案一期售磬，二期2011年10月底开盘；2012年3月10日推出小区西北部的7#主力户型为67-133平米两房、三房、四房。优劣势优点：自有教学配套及社区会所缺点：项目周边配套缺乏销售报价5800-6500元/㎡2.1.2区域住宅市场典型项目分析——航天彩虹镇2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析轻轨首站百万方居住大盘户型：3室2厅2卫1厨面积：127㎡户型：2室2厅1卫1厨，可改小三房面积：90㎡2.1.2区域住宅市场典型项目分析——航天彩虹镇2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析2.1.2区域住宅市场典型项目分析——航天彩虹镇2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析来源区域：以吴家山本地客户为主力客户；同时作为百万方大盘，在一期客户基础及轻轨的带动下，周边地区如孝感客户落户武汉以及轻轨沿线客户占到一定的比例，汉口中心客户达到一定的比例；客户组成：以老城区居民和周边的农场主为主，其次是汉口的外溢人群。项目名称丰尚时代广场开发商武汉丰尚高科置业有限公司区位东西湖吴家山二雅路与金山大道交界处周边配套紧邻大型市政新地标城市生态广场临近随园星级酒店与纽宾凯酒店周边银行、医院较齐全总建面50万一期建面11万方物业形态高档住宅、底商二期建面33万方物业形态商业综合体：包括商业街、酒店、大型写字楼、高档公寓等业态吴家山首个综合体多元住区2.1.4区域住宅市场典型项目分析——丰尚时代广场2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析2.1.4区域住宅市场典型项目分析——丰尚时代广场一期熙龙湾2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析项目名称熙龙湾当期规划7栋住宅，底层商业占地面积32453㎡总建面110436㎡户数823户总车位523容积率2.95绿化率25%核心卖点吴家山首座综合住区，且临近老城区，内外配套齐全交通较便捷，未来地铁6号线环绕临近33万方黄狮海，市政地标城市生态广场主推户型119㎡三房两厅两卫一厨85.6㎡两房两厅一卫一厨销售报价预计5月份开盘2.1.4区域住宅市场典型项目分析——丰尚时代广场熙龙湾2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析118.98㎡三房两厅两卫85.61㎡两房两厅两卫户型方正实用，均有生活阳台，户型实现飘窗的全赠送设计项目名称沿海·赛洛城(哈佛镇)开发商沿海绿色家园发展（武汉）有限公司区位金山大道与东吴大道交汇处建筑设计项目总规划：阿特金斯（英国）方案设计：何显毅（香港）景观设计：易道(美国)总建面145万平米开发量\剩余量7500户容积率1.66建筑形态板楼、多层、小高层、高层当前期数三期当期规划/户型配比(当期)房型面积区间套数配置比例去化比例2房2厅1卫88㎡12430%95%3房2厅2卫138㎡28870%70%核心卖点教育大盘、轻轨物业未来推案4期产品去化率约93%，其中88平米户型销售状况较好优劣势优点：今武汉规模最宏大的生态居住公园之一缺点：项目位置距市中心较远，交通不方便销售报价6300元/㎡武汉典型教育大盘2.1.3区域住宅市场典型项目分析——沿海赛洛城2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析户型：2室2厅1卫1厨面积：88㎡户型：3室2厅2卫1厨面积：138㎡户内庭院设计实现面积赠送2.1.3区域住宅市场典型项目分析——沿海赛洛城2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析2.1.3区域住宅市场典型项目分析——沿海赛洛城2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析来源区域：以吴家山、金银湖片区为主力客户；同样作为百万方大盘，在客户基础及轻轨的带动下，周边以及轻轨沿线客户占到一定的比例；购房因素：成交客户主要关注的因素为价格、教育资源、环境和项目规模。项目名称远洋世界开发商武汉弘福置业有限公司区位吴家山五环大道与田园路交汇处建筑设计中建国际设计顾问有限公司总建面41万平米开发量\剩余量4269/493容积率1.50建筑形态板楼、多层当前期数1期当期规划亲子公园、运动公园、中央公园户型配比(当期)房型面积区间套数配置比例去化比例两房两厅一卫一厨77.58-93.57㎡27255.2%97%三房两厅一卫一厨106.59-116.12㎡418.3%80%三房两厅两卫一厨122.75-147.99㎡18036.5%70%核心卖点景观居所、板式花园样房未来推案于2011年6月11日开盘，共推出493套，当日销售约292套，其中两房产品去化65%，三房产品去化35%销售报价5300元/㎡老汉口文化主题社区2.1.4区域住宅市场典型项目分析——远洋世界2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析户型：3室2厅2卫1厨面积：126㎡户型：2室2厅1卫1厨面积：80㎡2.1.4区域住宅市场典型项目分析——远洋世界2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析2.1.4区域住宅市场典型项目分析——远洋世界2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析来源区域：以吴家山、金银湖片区为主力客户；同时以轻轨首站作为推广宣传点，引领部分轻轨沿线客户客户，汉口占到约10%的客户；购房因素：成交客户主要关注的因素为轨道交通、价格、教育资源和环境。红黄蓝教育机构的进驻，成为吸引客户置业的一个较关键因素天合新界航天彩虹镇丰尚时代广场沿海赛洛城远洋世界总占地面积(㎡)7677.8873260032453967150331760总建筑面积(㎡)154525.8840000110436/50万1450000479253容积率3.91.052.951.661.5绿化率32%39%25%39%41%户数1125（总体）二期668一期8237500（总体）4311（总体）车位568/0.5310/0.46523/0.633517/0.462283/0.53结论:从住宅体量来看：除处老城区项目外周边项目体量规模较大，本案单期住宅体量无法与竞案抗衡，需从本案整体都市综合体概念进行整体导入，提升项目整体区域地标大盘气势；从容积率及绿化率等指标来看：居住舒适性与周边竞案存在一定劣势，项目需从园林景观，配套设施等客户关注细节处提升产品品质；从车位配置角度：区域内车位配置比例主要为1：0.4-0.6，配置比例较低，由于项目非城市中心区，客户对车位配置要求相对较低。2.1.5区域住宅市场典型项目分析对比——社区基本指标2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析天合新界航天彩虹镇丰尚时代广场沿海赛洛城远洋世界景观特点简易中心园林景观基础园林临近黄狮海自然景观内部欧式风情园林远眺黄狮海自然景观内部北美、泰式、地中海、北欧、中式情景园林景观坡地生态园林景观系统，三大主题公园2.1.6区域住宅市场典型项目分析对比——园林景观2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析结论:本项目所在区域缺乏自然景观环境，且周边项目产品在园林景观上仍品质偏低，远郊的大盘园林有所主题化,存在较大提升发展空间。天合新界航天彩虹镇丰尚时代广场沿海赛洛城远洋世界小区配套社区底商2100平米幼儿园集中商业、街铺9年制教育体系游泳池会所集中商业街写字楼会所北大幼儿园—初中全教育体系泳池会所主题公园11万方商业中百超市红蓝黄幼儿园大型社区会所教堂2.1.7区域住宅市场典型项目分析对比——小区配套2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析结论:大规模项目其社区休闲功能配套成为城郊项目标准化配置，以满足社区人群日常生活需求及丰富业余生活功能，同时提升项目整体品质，其功能主要以教育、运动休闲类为主。天合新界航天彩虹镇丰尚时代广场沿海赛洛城远洋世界物业形态33层，两梯四户多层，小高层高层一梯两户、二梯三户6-16层多层小高层户型面积及特点无赠送，产品设计不方正板式结构、南北通道、公摊率低，面积控制合理方正，有飘窗面积全赠送户户带花园或露台，赠送面积较大户型设计产品特性/户型赠送公摊小双阳台设计户型赠送双阳台设计2.1.8区域住宅市场典型项目分析对比——产品特性2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析结论:区域内物业形态已逐步从多层向高层过渡；除天合新界拥有优越地段优势外，其他无明显地段优势的项目在产品附加值上均大做文章，实现超大面积赠送，保证客户实现一间房的赠送空间，从而促进销售；因此，项目面对后期区域激烈竞争，需在项目品质与产品附加值上更加注重。天合新界航天彩虹镇丰尚时代广场沿海赛洛城远洋世界销售价格6400元/㎡6000元/㎡/预计6200元/㎡5900元/㎡5300元/㎡畅销户型64㎡一房90㎡两房75-80㎡两房87-95㎡三房/88㎡两房130m2三房77-83㎡两房畅销总价区间一房40万左右两房57万左右两房45-48万三房55万/两房52万左右三房约72万两房41万-51万可参考系数2.1.9区域住宅市场典型项目分析对比——销售状况2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析结论区域竞争激烈，各项目均控制面积与总价，吸引首置首改客户群体置业；通过综合分析，区域畅销户型主要集中在90㎡左右两房或小三房，畅销总价区间为45-57万，因此，项目的户型需进行面积与总价控制。天合新界航天彩虹镇丰尚时代广场沿海赛洛城远洋世界在售货量150套100套823套120套80套在售主力户型120-160平120平以上86平、119平138平120平以上待开发量/70万35万方100万方38万方待售主力产品/90小三房120三房主流两房、三房120平三房洋房、别墅80平两房120平以上货量参考系数结论:从片区项目未来的体量和产品来看，竞争较大的项目为航天彩虹镇和丰尚时代广场熙龙湾项目，在本项目上市时有较大量的主流产品供应，因此需要本项目产品在户型上有优化和附加值的体现，以提高产品的竞争力。2.1.10区域住宅市场典型项目分析对比——存量分析2.1区域竞争市场情况分析2.住宅市场分析天合新界航天彩虹镇沿海赛洛城远洋世界两房25-30岁，吴家山本地、轻轨沿线婚房或个人首次置业客户45-55岁，吴家山本地为子女置业客户小三房2