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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。产业新城案例——新加坡裕廊工业区世联研究案例2008.3.21本报告是严格保密的。2[关键字]：产业新城、城市化[案例简介]：新加坡裕廊工业区是世界有名的比较成功的产业新城，经历了近50年的发展历程，已进入成熟的城市阶段，项目组研究了在裕廊工业区发展过程中，迅速城市化的推动因和拉动因，以及推动城市房地产发展的因素。[案例适用范围]：产业新城推动城市化进程和房地产发展的因素本报告是严格保密的。3裕廊工业区发展历程分五个阶段，经历基础建设，石化带动，复合工业与产业升级转型发展为成熟的宜居城市–综合制造成本急剧上升，其作为海外制造基地的优势逐步削弱–新加坡总体经济开始转型，高科技企业和高附加值企业被优先发展–园区设立专门的科技工业园区和国际商务区–JTC开始国外项目操作(如苏州新加坡工业园)–面对经济和产业转型及全球经济不景气的挑战，管理重心从对业务的管理转变到服务上来，把改善对客户的服务放在重点地位–强调与投资者共同应对经济不景气，如降低土地租金等–改善运输系统，为外来人员提供有竞争力的住房租金，通过配套服务提高园区竞争力–起步阶段先开发土地14.5平方公里–政府重点建设港口、码头、铁路、公路、电力、供水等各项基础设施–政府为投资者提供低息贷款及享受统一税收的优惠政策–兴建一批标准厂房–由于当时实行进口替代战略，加之政局不稳，起步阶段仅有150多家企业入驻，且多为本国资本–1968.6设立裕廊镇管理局（JTC），专门负责园区的开发管理–从进口替代策略全面转向出口加工策略–国外资本开始大量涌入，许多知名厂商选择这里作为其海外生产基地–整个园区开始从制造基地、服务基地向创新基地转变，使园区成为一个创新的源泉–强调面向未来的开发产业转型阶段III：1990-1997管理转型阶段IV：1997-2001起步阶段阶段I：1961-1968初具规模阶段II：1968-1990创新发展机制阶段V：2001-至今初步阶段石化拉动区域发展工业和高新区发展推动区域城市化区域配套完善，宜居城市形成成熟阶段新加坡裕廊工业区本报告是严格保密的。4新加坡裕廊工业区——新加坡最大的现代化工业基地，被认为是亚洲工业区中一个成功典型位于新加坡岛西南部滨海地带，距离市区约10公里，面积约70平方公里；具有建设现代化工业区的自然地理条件，和海陆空交通条件；从1961年10月开始兴建，目前已发展成为新加坡最大的现代化工业基地，工业产值占全国的2/3以上；区内约有7000家本土及跨国公司进驻，从初期的出口加工制造等逐步向通讯技术、生命科学等众多高新技术企业演化，推动了新加坡进入新兴工业国家。良好的区位，合理的规划是打造裕廊的坚实基础，举国之力的支持是裕廊工业区的坚强后盾。居住区市中心石化区港口和重工业区自由贸易区轻工业和一般工业区中心区（居住、商业、办公）新兴工业和无污染工业区功能分明、结构有致的五大分区是裕廊工业区的一大特点，也是其发展的见证。新加坡裕廊工业区本报告是严格保密的。5石化区是工业区最先发展的产业，带来极大经济效益，为区域发展建立了一定基础石化区已有78家石油、石化和特种化学品公司进驻；园区企业总投资价值达到220亿新元（约130亿美元），2006年实现工业总产值约312亿美元，1100亿人民币园区内目前有2个炼油厂、3个乙烯厂、1个电厂。裕廊的发展由石化区大量跨国企业的进驻开始，石化区在最初成为裕廊工业区主要经济效益产业体。知名的跨国石油公司：杜邦、克洛达国际、塞拉尼斯、埃克森美孚、三井化学、旭化成、壳牌、美孚等。新加坡裕廊工业区本报告是严格保密的。6通过集中投资，形成“化工簇群”，即上下游产业一体化的发展模式上游产业——炼油、乙烯，（代表企业：埃克森美孚(ExxonMobil)、壳牌(Shell)）下游产业——石油化学工业，（代表企业伊斯曼(Eastman)公司、杜邦(DuPont)、帝人(Teijin)、塞拉尼斯(Celanese)、三井化学(MitsuiChemical)等大型石化企业）物流业，仓储——码头和仓储设施经营者，化学品仓库和化工储罐和管道经营者，（代表企业：Vopak(孚宝)、Oiltanking(欧德油储)和Tankstore）“化工簇群”完善了产业链条，将石化区的经济效益放大，增加了产业人口。但基于其产业特性，对于居住、生活配套等区域城市化发展的支撑依然有限。新加坡裕廊工业区本报告是严格保密的。7石化产业之后，工业区和高新科技及电子信息园区的出现直接刺激了区域城市化发展化学化工园区（60多家跨国公司，总投资超过21亿新元）电子晶片和显示器制造园区（20多家企业总投资超过25亿新元）食品工业园区和物流服务园区（已有3个专门的物流服务园区）三星电子和德国世创电子在新加坡建设晶片生产厂•一般综合工业区•科技工业和商务园区重点发展电子、生命科学等技术密集型产业国际商务园区（200余家跨国大公司进驻）、Changi商务区（软件、研发等知识密集型企业）、One-north园区（创新基地）、Start-up中心（服务于新生企业）产业升级和转型引入了更多高收入技术蓝领与管理者,其作为长期固定工作人员对居住与配套的更高要求更好的刺激了城市化发展。企业管理层，工业蓝领，产业技术工人大量引入高科技人才，白领，高级管理人员出现新加坡裕廊工业区本报告是严格保密的。8工业区大量企业进驻，结合高新园区带来的人口增长使裕廊城市化进程提速并日趋成熟•住宅和商业区主要为园区内企业提供住宅服务，区内有5000间公寓、300间独立住宅和1200间宿舍；实施国外人才安居计划，吸引外来高级人才；提供综合生活、休闲环境，如公园、学校、体育馆、商场等，形成生产和生活的综合体。利用最初石化的带动，中期石化产业链形成，中后期复合型工业区发展，高新产业园区的成熟，裕廊工业园已经发展成为集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区新加坡裕廊工业区本报告是严格保密的。9工业区域城市化发展过程漫长，并非仅靠石化拉动，而是工业、高新产业综合发展的结果1、启动期:10年，基础设施建设及行业工人,产生临时低层次居住性需求；2~3、建设初期:20年，核心项目建设期,大量专业性的蓝领建设者,产生中高层次的居住需求。外地资本开始涌入，选此为生产基地；4、全面建设期:10年；产业转型后高收入技术蓝领、白领与管理者成为长期固定工作人员,同时对商业与写字楼的需求开始呈现；5、平稳发展期:10年大项目基本建成投产,产业布局基本完成,产能不断增长,区域发展成为集工业\居住于一体综合性城区。裕廊工业区最终发展为产业多元，功能完备成熟的城市化区域，不仅靠石化拉动和产业链补强，更多依靠复合工业区，特别是高新产业发展所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。新加坡裕廊工业区发展程度时间12345区域基础建设石化区拉动区域发展工业区高新产业发展直接推动区域城市化成熟阶段化工簇群完善区域产业链并带来更多人口区域初步发展（启动期）石化区拉动区域发展（建设初期）工业区发展及转型推动城市化（全面建设期）区域城市化发展成熟（平稳发展期）在大量一般综合工业进驻后，进驻企业发生产业转型（升级后）才对房地产产生了急速推动作用本报告是严格保密的。10TheEnd