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Page1长沙高桥物流园提质改造项目招商策略及运营建议方案2015.10.08※项目招商目标分解※招商面临问题※招商总策略※招商执行节奏及关键点※租金策略※运营管理策划※运营管理组织招商目标分解项目招商策略项目运营策略目录※公司概况※商务报价商务报价Page3高桥市场片区概况湖南高桥大市场项目总占地近1000亩，超100万㎡的建筑面积，作为国家重点扶持的建设项目和省、市重点工程，自1996年开业以来，已成为全国第三大综合性市场和中南地区最大的国家级综合商贸市场。湖南高桥大市场涵盖八大商贸板块：现代商贸城、服饰城、茶叶茶具城、医药流通园、高桥农副产品城、高桥酒水食品城、酒店用品、高桥文体用品城。几十种经营业态170万种商品种类。Page4东二环万家丽路长沙大道项目地马王堆路石坝路高桥火焰大市场文体城高桥现代商贸城高桥大市场朝辉路高桥大市场医药流通园高桥水暖建材城华晨世纪广场工厂企业砂子塘小学周南雨花中学项目地情况友谊街桂友路1KM项目周边介绍项目地周边紧靠高桥大市场(高桥大市场是全国第三大综合性市场、中南地区最大的国家级综合市场，是国家重点扶持的市场建设项目和省、市重点工程)，具有其市场聚集优势。北面及南面分别有中学校和小学校，有大量的学生资源。东面紧邻华晨世纪广场，定位高端，集商业、娱乐、办公、公寓、酒店于一体的城市综合体。政修路东二环万家丽路长沙大道项目概况及优劣势分析Page5中部地区综合型产业集约式第五代专业市场项目整体定位案名建议：华中城华中城是由原高桥物流园改造而成，由养老用品城、人造珠宝饰品市场、电子商务园、名优特农产品市场、教育培训、同城配送、交易展示中心、餐饮及原有配套、高桥市场外溢业态等九大业态组成。通过市场化的运作模式，以专业统一的运营管理，以科学规范的服务体系，打造长沙首家集展示、贸易、电商、同城配送、设计、培训等于一体的中部地区最大的综合型产业集约式第五代专业市场群。电子商务园养老用品名优特农产品市场餐饮及原有配套业态人造珠宝饰品市场养老服务教育培训高桥市场外溢业态承接同城配送交易展示中心养老用品项目介绍项目招商面积分为新塘垅小区和高石坝小区两部分组成。其中新塘垅小区107栋多层安置房组成，约709个门面，面积约58000㎡；高石坝小区由3栋公房和79栋多层安置房组成，约469个门面，面积约45000㎡。本地品质商户数量不足（本地商户规模不够，档次品牌不高）问题一问题二商铺为一层，且被分割成188栋，商业氛围被切割得支离破碎，难以形成凝聚现有物业为住宅底商，物业环境差，基本无可改造空间，对未来商户使用限制较大问题三项目招商面临的问题项目总体量超10万平米，在拉长整体招商时间的同时，也将大幅提升项目招商难度问题四硬骨头、难度大大资源整合、初级市场经营升级高桥物流园改造项目招商定性结论※项目招商目标分解※招商面临问题※招商总策略※招商执行节奏及关键点※租金策略※运营管理策划※运营管理组织招商目标分解项目招商策略项目运营策略目录※公司概况※商务报价商务报价建立标杆资源整合运营先行项目招商总策略核心理念：树立品牌、整体招商、统一经营管理目标群体招商活动营销据项目定位定向主题招商为保障项目的档次和定位，必须严格选用招商对象建议由统一的单位进行整体经营管理，有序的进行商业引导和培养，例如活动推广宣传，经营方式的灵活等等都将直接影响项目的后期的赢利和社会效益1）项目整体招商策略主题招商品牌招商由于商业项目不同于纯艺术项目，在业态和商业对象中多选用人气值高的目标，当然也在品味和档次上不放低要求招商整体策划以项目开发为契机，重塑区域商业价值，打造价值标杆以养老市场、聚宝盆电子商务园以及珠宝市场作为业态布局成功关键点以全新商业价值，引领商业新地标招商策略原则2）项目招商策略原则通过3-5年的前期运营，成功完成商业品牌的升级换代招商整体策划华中城招商执行的主轴主力先行，集中爆破会展先行，活动配合招商执行策略高桥综合市场目标商户老年用品人造珠宝饰品电子商务名优特农产品高桥市场有展示需求的大商户教育培训物流入驻业态分类面积建议：户外、渔具及酒店用品招商目标商户片区面积（㎡）外溢业态承接区15000展示中心5000养老用品及服务35000聚宝盆电子商务园区15000名优特农产品5000人造珠宝饰品市场10000同城配送8000餐饮及原有配套业态10000教育培训5000Page16整体招商人造珠宝饰品市场招商养老用品城招商主力业态先行招商，通过养老用品、人造珠宝饰品两大主力业态先行招商，带动项目整体招商招商执行策略——主力先行Page17老年医疗保健业老年生活用品业老年（家政）服务业老年公寓（房地产）业老年保险金融业老年娱乐文化产业老年咨询服务业老年旅游业其它特殊产业为老年人提供医疗保健药品和医疗器械，主要涉及到药品、保健品、医疗器具、健身器材、康复器材、老年人常用的辅助医疗设备、疗养休养、住院陪床伺候等产品的生产与服务。为老年人提供诸如手杖、服装鞋帽、饮食、餐具、防滑器具、放大镜、助听器、拐杖、轮椅、成人尿布以及其它方便老人的专用品，比如，座椅式便桶，升降式轮椅或床，呼叫器或警报器等。高年龄段老人尤其需要发展的项目，主要以家庭护理、日常家庭照顾、家庭修缮以及各种用品修理等为主。主要包括家务服务为老年人提供建筑设施，如老年公寓、托老所、护理医院、敬老院等。住房对于老年人来说是养老和安身之处，拥有住房是一件十分重要的事情。随着老年人社会保障制度继续推行和保障面的不断扩大，以后老年人的经济状况将会越来越好，会有一些理财观念很强的老年人购买金融产品，保险、储蓄、证券投资、期货投资、理财咨询等。娱乐方面包括老年活动中心、老年茶园、老年棋牌室、阅览室、歌舞厅、游乐场等，文化教育方面包括老年大学、老年职业培训、各种学习班等老龄教育产业。解决老年人心理障碍的心理咨询，为老年人健康提供帮助的健康咨询，为老年人提供法律帮助的法律咨询，以及为老年人日常生活提供帮助的家政咨询等。老年人对旅游也情有独钟。在当今，外出旅游已开始成为许多老年人追求的一种时尚，特别是经济发达的国家更是如此。有些老年人有着自己特殊的喜好，这些需求不具有普遍性和通常意义上的不可或缺的特点，如古玩等老年消费品、老年特殊需要品，花卉种植、老年表演、老年交谊、老年气功、书报影视等。养老产业按需求属性的不同，可以分为医疗保健业、日常生活用品业、家政服务业、房地产业、保险金融业、娱乐文化产业、旅游业、咨询服务业、其它特殊产业等九个细分产业。招商执行策略——养老产业研究Page18招商执行策略——养老产业体系通过对养老产业体系的分析，结合高桥老年用品城的定位，本项目老年用品城主力业态应以老年服饰、老年医疗保健用品、老年文化体育娱乐等用品以及相应老年配套服务养老产业指为老年人提供设施、特殊商品、服务，满足老年人特殊需要的，包括老年人衣食住行用医娱学等物质精神文化方面构成的一个产业链，是多个产业相互交叉的综合性产业，是由老年市场需求拉动而兴起的新兴产业。养老产业涉及三次产业体系，涉及的主要市场项目有老年用品生产基地、养老社区、老年活动中心、老年商贸基地等。Page19招商执行策略—养老用品城功能布局养老用品城商品展示养老用品批零兼营综合服务专业人才培训养老用品批零兼营：市场主体功能，在区域内进行养老产品的批发零售以及相关品牌营销、精英商品展示：为各品牌提供展示最新、最全的老年产品，吸引客户及经销商上门；专业人才培训：提供养老看护、医疗以及器材使用维护类人才培训场所，满足客户及经销商对于人才需求；综合服务：提供售后服务、维修、商务洽谈的等综合型服务四大功能打造中部地区规模最大的综合服务型养老用品城Page20招商执行策略——养老产品市场细分根据养老产业及相关产品分类，在本案中规划5大专业市场，合力打造专业化综合型老年用品城老年用品城老年服饰城老年健康城老年生活用品城老年文化城老年综合服务区Page21招商执行策略——老年服饰城作为养老产业目前发展最为成熟的部分，养老服饰市场已经展现出庞大的消费需求、强劲的消费能力以及广阔的发展前景，充分利用本案位于高桥市场的优势区位环境，打造湖南首家老年服装专业市场；为老年人提供诸如鞋帽、服装、服饰、首饰、床上用品、棉毛织品、保暖护具、成人尿布、家居布艺等。Page22招商执行策略——老年健康城老年人对于健康的关注是老年人医疗健康产业目前发展迅速的主要原因，在项目内打造湖南首家老年医疗健康保健用品市场，作为湖南乃至华中地区老年医疗健康保健用品集散地；为老年人提供保健品：老年养生文化、养生餐饮、养生运动；天然食品、保健饮料、蜂制品、滋补营养品；生物保健品、海洋生物制品、抗衰老产品、微量元素产品；保健药酒、药膳滋补品、补血药品、抗氧化产品、保健养生茶、失眠茶、通便茶、蛇胆龙珠茶；医疗用品：家用医疗、护理、康复器械；供氧系统、供氧设备、治疗（理疗）仪；消毒灭菌设备、呼吸麻醉设备；颈腰椎牵引器、哮喘雾化器、血糖仪、手持心电图仪；中低频治疗仪、周林频谱仪、护齿冲牙设备等。Page23招商执行策略——老年生活用品城在项目内打造湖南首家老年生活用品专业市场，作为湖南乃至华中地区老年生活用品集散地；为老年人提供生活用品：日常居家用品，适应老年人居家生活用品、床上用品、棉毛织品、保暖护具；家居布艺、老年电话、老年手机终端产品、厨房卫生设备等、轮椅、拐杖、助行器械；专用车辆及无障碍设施；助听器、减噪器及放大镜、老花镜等；生活起居辅助用品、淋浴设备；按摩、康体器械、家庭急救器材、伤残用品；电动代步车、家庭电动护理摇床、老年坐厕椅；呼吸睡眠检测仪、血压体温检测仪、服药提醒器；智能化厨房厨具、电子计步器、健康体重称；防褥疮气垫、静脉曲张袜、各类护肩护膝系列等Page24招商执行策略——老年文化城很多老年人在退居、赋闲时，有了大量的空闲时间开展娱乐文化活动，丰富自己的精神文化生活。在项目内打造湖南首家老年文化体育用品专业市场；为老年人提供文化体育用品：老年书画、摄影器材；花鸟、盆景、渔具、棋牌、乐器、体育健身器材等Page25招商执行策略——老年综合服务区高年龄段老人尤其需要发展的项目，主要以家庭护理、日常家庭照顾、家庭修缮以及各种用品修理等为主。主要包括家务服务，在本案内设置综合服务区，一方面作为老年家政服务机构集中区，另一方面提供老年服务人才培训；居家养老服务类包括生活照料服务，为老年人上门提供日间照料、购物、配送餐、订报等家政类服务公司；医疗保健服务，为老年人上门提供疾病防治、健康护理、心理服务的相关医疗卫生保健机构；老年人安全需求设施，安全呼叫系统，紧急救援服务，无障碍家具、洗浴等设施，老人手机等信息交流辅助用品，定位仪、防摔呼救器、电子保姆等老年人预防摔伤、走失产品，洗头床、护理机器人，心理疏导、财产安全等相关服务机构；Page26主力业态招商——养老行业企业名录企业类型企业产品及经营概况地址红桃开集团主要产业为现代中药、健康食品、内服外用功能化妆品等生物医药产业、电子商务和房地产。公司主导产品连续13年中国市场占有率第一名武汉洪山区珞狮路465号澳麦食品有限公司主要经营冲调食品、膨化食品、枣类食品加工销售兖州市兴隆庄镇(十一中学对)快乐夕阳中老年用品主要从事中老年日常用品、康复保健用品、高龄护理用品、残疾人用品、适用性家居用品、健身休闲用品的经营及开展老年人相关服务青海西宁市冷湖路35号常青阁中老年人用品行中老年人用品、残疾人用品、辅助治疗器械、保健用品江西省萍乡市山下文化路金富利一区4B-106康泰乐中老年用品店北京布鞋,医疗器械浙江永康市华丰东路13号夕阳红中老年用品店营中老年人、残疾人、病人用品的专营店，所经营的产品均为中老年人或病人适用而又不方便购买，或是急用但无处购买的产品。深圳市罗湖区红桂路2021号夕阳情中老年用品有限公司经营的商品涵盖了中老年人吃、穿、用、保健、健身、娱乐、休闲等各领域需求几十个系列，数千个品种北京市角门北路8号正旗大厦720京枫中老年用品有限公司中老年服装、中老年用品长沙市雨花区劳动西路348号