新加坡工业园区的科学规划

新加坡工业园区的科学规划概要新加坡工业园发展背景工业园的类型工业园规划和设计案例研究讨论新加坡工业园发展背景EconomicDevelopmentBoard经济发展局SpringSingapore标准、生产力与创新局JTCCorporation裕廊集团公司PublicUtilitiesBoard公共事业局A*STAR国家科技研究署SingaporeTourismBoard旅游局IESingapore国际企业发展局贸易与工业部38项工业地产覆盖面积7,600公顷（4,917公顷）优良的设计与管理1,400套预制标准厂房设施超过100万平方米的高层厂房配套的便利中心裕廊集团工业产地38项工业地产，是7000多家公司的家园两个商务园三个芯片制造园一个生物医学园裕廊岛三年里，我们将红树林沼泽地改造成为了现代化的裕廊工业区三十年的历史成就生活水平低失业问题严重脆弱的经济结构对贸易依赖性过高人口增长率高缺乏工业技术与国内企业资金艰难的开始科技密集型劳动力密集型技能密集型资本密集型1960s1970s1980s1990s知识密集型21世纪新加坡的经济和工业发展失业率高(14%)劳动力技能低下注重于创造就业机会和出口型行业对高资本项目实行风险共担的伙伴关系1960s:劳动力密集型失业率降低(4％）设立技能发展机构-Tata(India,印度）1972-Rolle(Germany,德国)1973-Phillips(Holland,荷兰)1975抓住快速增长的行业－电子行业占生产量的15%发展本地企业以支持跨国公司1970s:技能密集型1980s:资本密集型目标为微电子和芯片制造厂机械工具、自动化设备、航空等多样化的工程行业充分利用国际合作来发展以货运为主的物流中枢促进“服务”，以完善制造业－这是经济增长的双引擎通过地区化发展，拓展外部经济空间培育研发、实验室科技以及知识型产业为主导的地方企业将若干岛屿合并为裕廊岛，并将其发展成为世界级的石油化工中心迈向生命科学和生物医学科学的新产业1990s:技术密集型大力发展生命科学，生物医药以及媒体资讯业等高附加值产业投资大，回收周期长，回报率高纬壹科技城进一步深化石化产业，巩固世界级的石油化工中心的地位21世纪:知识密集型准政府机构，成立于1968年新加坡工业化的主要原动力新加坡的主要工业园开发商30年的实践经验，旗下拥有超过38项工业地产,基础设施和相关配套设施获得广泛的好评：裕廊工业地产裕廊集团工业园的类型起源于美国和英国印度是第一个建立工业园的亚洲国家二十世纪六十年代和七十年代：大多数东盟国家开始建立自己的工业园把工业活动集中在一个地方的策略简介“一个工业园包含一块用作工厂厂房的土地，这些厂房被出售或租赁以用于制造目的。土地的开发是按照综合性的总体规划进行的，在厂房建造之前必须进行道路、市政和服务设施的建设，以及场地的平整工程。所建造的厂房可以是标准型的，也可以是根据客户要求定制。工业地产是按照城镇规划规范,使用不同分区、限制性的合约和其他方式进行有控制开发的区域。根据园内租户以及整个社区的利益，工业园的形状和发展方式会进行相应调整。”定义简介吸引投资创造就业机会培养技能和注重教育程序设立其它相关行业，例如金融、物流、运输以及服务行业等税收政策带来政府收入出口形成外汇流入工业化是经济发展的催化剂目的：经济有效的基础设施国家经济多元化开辟农村地区的发展渠道，减少地区间不平衡提供就业机会吸引外国直接投资（FDI）设立其它相关产业，例如金融、商业、后勤物流、运输`以及服务行业提高生活水平培养技能和注重教育程序经济和区域发展设立工业园的目的集中到一个指定的区域，易于提供基础设施，进行环境控制对各种土地利用进行有序系统的描述，以确保土地使用率把有潜在危害的制造业与城市居民区隔离开来将工业集中在一个位置可以获得规模经济容易进行环境控制和设施监控有序开发和对环境的考虑设立工业园的目的更广泛的协作与更多倍化的效益把工作带入农村地区，减少城乡之间的人口流动确保劳动力和国家公用资源得到最佳利用通过分享公用或专用基础设施、公用事业等降低成本税收政策带来政府收入，并增加国家收入出口形成外汇流入其他原因设立工业园的目的行业之间并不都能和平共处，有些行业可能会对其他行业产生严重的影响，例如化工和食品行业。因此，把相近行业的厂家聚集在一起，以满足其对特定的基础设施或废物处理的要求，这是一种谨慎的做法。工业园的类型满足某一目标产业的需求特殊设计的基础设施;有害废物的处理对环境污染的监控设施将产业链中的各组成部分集中布置,并形成产业链循环把上游和下游过程有机地结合到一起工业园的类型一般工业地产高科技园区商务/科研园区专业化工业园区工业园的类型一般工业地产高科技园区商务/科研园区专业化工业园区工业园的类型适合不同产业组团的需求良好的规划，提供全套基础设施可以满足物流的需要环境保护分区域的概念一般工业园工业园的类型裕廊工业园区7000公顷综合型城市(多功能工业，商业与住宅)中新苏州工业园开发有限公司中新苏州工业园城镇总体规划1893公顷综合型城市(多功能工业,商业与住宅)宁波市科技园管理委员会宁波市科技园区分区规划城镇总体规划一般工业地产高科技园区商务/科研园区专业化工业园区工业园的类型对环境的影响最小，在高科技产业区和居住区之间无需物理屏障其活动不会产生空气、水污染以及噪音和不良气味高科技产业的特点是:工业园的类型其活动包括:高科技制造研发产品设计和开发数据处理软件开发产业培训和其他高附加值的产业工业园的类型根据上述标准，可以认为有三个主要的行业与高科技园的形象相吻合:电子业生物科技新材料开发工业园的类型120公顷产业,研发科技,行政,办公大连高新技术产业园区管委会已完成规划大连双D港生物与医药产业园中心区规划高科技工业园17,000公顷综合型城市(多功能工业，商业与住宅)班加洛发展局资讯走廊(印度)城镇总体规划一般工业地产高科技园区商务/科研园区专业化工业园区工业园的类型其活动包括研发、科技、产品设计等对技术型人才有较高的需求高速宽带通讯对环境要求较高科研园工业园的类型50公顷研究与开发裕廊集团已建成新加坡科学园（一期&二期）高科技/商业园国际商务园(IBP)33公顷的信息科技研发中心商务园66公顷商业与科技中心裕廊集团樟宜商业园高科技/商业园200公顷生物医药、资讯科技与媒体开发裕廊集团建设中纬壹科技城科技园一般工业地产高科技园区商务/科研园区专业化工业园区工业园的类型通过规划措施满足某一目标产业需求用更有效的方式来进行废物处理能够满足特定产组团业对基础设施的需求形成产业循环实例：－食品工业、石油化工业、有害工业等专业化工业园工业园的类型石化和化工园-裕廊岛木材加工和家具业信息科技和应用信息科技的产业－信息科技园食品工业－食品区专业化工业园的一些实例...工业园的类型工业园的规划和设计工业园规划分步第一部分第二部分第三部分战略性研究/产业定位概念性规划，总体规划，以及基础设施规划工程设计和实施第四部分详规，详细的基础设施规划控规，城市设计启动阶段:地标的设计和建造园区管理工业园开发：需要投入大量的资金（土地和基础设施）需要制定工业地产开发的策略、目标和计划市场调研商业计划研究财务和可行性研究工业园的规划与设计市场导向商业计划－确定产业类型竞争优势的研究与评估－本地、区域及全球财务和可行性研究技术规划工业园的规划与设计优越的位置－方便进入，邻近机场、港口、物流中心以及城市中心良好的布局，以及可靠的基础设施/公用事业正确的定位－与园区的规格相匹配良好的物业管理和招商政策工业园的规划与设计成本土地和开发工资公用事业运输付税、费用涉及的关键因素制造业与贸易或其他资本密集程度较小的投资项目不同，需要有一个合理的投资回收期以实现赢利投资决策受利润驱动适合的投资氛围该国在经济和政治方面的稳定性主权风险担保投资风险（不确定因素）最大的危害在国内市场、出口市场以及成本竞争性方面的潜力对原材料、中间产品和制成品征收的进出口关税交通运输和公用事业的效率产品的市场和经商的成本利润流回本国开业和雇用员工税收和利益压缩开支和停业货币兑换存款和转账国内市场销售法律、政策以及规章制度的透明度和一致性免税期赢利年度弥补亏损适度低价的土地为什么？从较低的制造和服务价值链开始－土地成本作为全部投资的一部分是非常重要的以负担得起的价格提供可靠的公用事业服务最初,应是个服务中心，而不是一个获利中心鼓励政策提供“一站式机构”（OSS）：申请咨询和信息与政府职能机构及批准授权机构之间的协调设立服务中心学校住宅医疗设施休闲设施社交俱乐部和体育活动餐馆，等等外派人员的生活条件和辅助公共设施选址－所在位置土地大小和开发成本土地使用权、地形及土壤条件人力设计用于何种产业组团？交通方便性－运输基础设施的可用性－供水；供电环境方面的规定税收鼓励政策和区域鼓励政策需考虑的主要方面工业园还是城镇何种类型的工业园工业园与自由贸易区、经济特区的对比竞争者？赢利能力客户是谁？－政府；私营部门等需考虑的主要方面开发策略现有的社会经济条件影响工业化的因素－是否存在？其潜力是什么？其竞争优势是什么：与周边地区以及全球范围内比较土地－价格；地理位置，土地获得；所有权；重新安置等…问题运营环境－风险；人力；培训；基础设施的可用性；劳资关系；鼓励政策人员因素－管理专长；招商工作等问题处在开发的什么阶段？其潜力是什么？要从现阶段发展到将来可以达到的阶段,国家需要采取哪些步骤？目的是区分其基础设施需求的优先次序，从而得出客观的开发策略，以利于可持续发展问题:开发策略人员/技能的发展处在什么水平？年龄分布性别分布城市人口识字率获得的教育水平劳动力失业率等问题：现有的社会经济条件人力资源和技能自然资源/原材料土地－环境问题和潜在场所交通运输－现有的网络以及发展/改善的潜力基础设施－现状以及发展/改善的潜力问题：影响工业化的因素评估现有的自然、社会以及经济条件政府的长期规划和开发现有经济部门和潜在经济部门的增长因素和容量问题：其潜力是什么？竞争者－生产成本：周边地区全球范围低成本中心大市场问题：与周边地区及全球范围比较,其竞争优势是什么有能力创造以下因素：政治稳定（国家风险）经济吸引力－法律、政策和规章制度以及透明度成本－劳动力、运输、土地、基础设施、公用事业等鼓励政策－免税、免征关税等问题：与周边地区及全球范围比较,其竞争优势是什么一站式节点机构需要有清晰和透明的工业政策在吸引投资、招商、基础设施提供等方面的强大政府支持需要全国范围的工业战略规划，从而使得这些工业地产的分布适当学到的经验地理位置很重要定价很重要工业园应进行总体规划需要正确地评估，并将规划定位在恰当的行业允许外商拥有工业用地的所有权；附近有良好的社会性基础设施学到的经验影响赢利能力工业用地选址不当－招商困难，因此要承担更长时间的持有成本低于标准的工业园－入住率低，不能负担高额的土地价格高档工业产品－领先于时代需要较长时间进行招商基础设施供应的价格高－每平方米10～15美元－将降低赢利错误决策的后果严格的工业用途到结合办公室、生产厂房、仓储等的用途工作、生活、娱乐学习概念工作生活娱乐WORK.LIVE.PLAY.LEARN学习案例研究•第二家商务园是樟宜商务园（66公顷）•标准化定位•新的土地使用分区规划•新的商务园指导方针•工作地点位于园区中心•工作、生活、娱乐、学习一体化理念•公共和私人绿化面积达40%•容积率0.2至1.0