英德市房地产市场调研报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009英德市房地产市场调研报告报告框架英德市经济环境分析英德市房地产市场分析本案审视123项目发展建议4英德市经济环境分析1城市概况宏观经济发展产业结构城市规划Part1英德市经济环境分析/城市概况英德市是广东省国土面积最大的县级行政区英德市位于广东省中北部，北江中上游，是珠江三角洲与粤北山区的结合部，南距广州138公里，到广州白云机场89公里；北距韶关90公里，全市总面积5671平方公里，是广东省国土面积最大的县级行政区。市政府驻英城镇，城区面积19平方公里，城区总人口15.3万人。Part1英德市经济环境分析/城市概况近年来城市化发展不断加速，2015年城市人口超过40万人地区人口数（人）比重（%）地区人口数（人）比重（%）2000年2010年2000年2010年英城16958413.9118石灰铺328033.373.48沙口355534.333.77石牯塘309123.143.28望埠514255.55.46下太95600.931.01横石水276192.912.93波罗84011.190.89桥头306943.133.26横石塘226422.452.4青塘327143.273.47大洞88181.390.94白沙284192.793.02连江口309913.373.29大站380634.714.04黎溪325173.083.45西牛385194.834.09水边116311.541.23九龙4106354.36英红281193.262.98含光583896.686.2东华906849.069.62大湾549016.615.83黄花282823.563合计942,303人（不包括外来人口）2010年英德市24个镇/区总人口为94.2万人，其中城市人口19.96万人，且近两年随着城市化进程加快，城市人口增长迅速，涨幅均在14～18%之间。2015年英德城市人口规划将超40万，未来5年将有超20万的人口进入英德城区。数据来源：英德市统计公报Part1英德市经济环境分析/宏观经济发展经济高速发展，成为清远市首个财政收入突破11亿元的市20092010210.67亿元168.54亿元↑25%英德市全年生产总值2009201021090元17230元↑22.4%英德市人均生产总值2010年全市实现生产总值210.67亿元，同比增长25%；实现人均生产总值21090元，增长22.4%；实现地方财政一般预算收入11.8亿元，增长41.07%，成为清远市首个突破11亿元大关的县(市、区)，总量在全省山区县(市)中排名第一；数据来源：英德市统计公报4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定速度高速GDP增速与房地产发展速度的关系Part1英德市经济环境分析/产业结构英德市大力推进工业园建设，形成产业集群英德市按照“工业园区化、园区产业化、产业集聚化”的要求大力推进工业园建设，以清远华侨工业园、英红工业园、浙商展业基地、青塘-白沙陶瓷工业园等为重点，着力引进装备制造、电子信息、电器、精细化工、陶瓷等业内知名企业，逐步形成规模优势突出、产业特色鲜明的产业集群。2010年新签约项目126宗，合同投资金额271.5亿元，其中投资额超亿元的项目40个，产业结构向深加工型及精细化工方向发展。Part1英德市经济环境分析/产业结构顺德产业园GDP贡献达200亿，提供20万个工作岗位，为英德带来大量产业人口顺德(英德)产业园总投资300亿元，规划总面积约36平方公里，启动区面积1200亩，主要为顺德制造企业服务，其中包括家电、机械装备、电子信息等优势产业以及未来重点发展的新兴产业。到2020年基本完成产业园建设，目标实现工业总产值超过800亿元，GDP达到200亿元，基本建成一个宜商宜居的产业新城，可以提供约20万个工作岗位。顺德产业园市政府Part1英德市经济环境分析/城市规划英德定位“一江两岸山水中城市”，打造宜居水城根据“一江两岸山水中城市”的发展定位，该市大力实施市区东连、南改、西接和北拓，着力打造休闲、生态、宜居的水城英德，力争到2015年市区人口达40万以上、建成区面积超过40平方公里。Part1英德市经济环境分析/城市规划未来十年将围绕中心城区向西和向北发展城市CLD和CBDCBDCLD根据城市规划，英州大道以西，金山大道以北将是英德未来十年城市发展的新区域。中心城区Part1英德市经济环境分析/小结英德市经济发展迅速，城市化的步伐加快；英德市大力推动产业集群化和工业园的发展，将为城市带来大量的产业人口；英德市定位宜居水城，未来将以中心城区为核心，向西和向北培育城市CBD和CLD。英德市房地产市场分析2房地产发展情况区域房地产市场分析后续供应情况Part2英德市房地产市场分析/房地产发展情况英德市固定资产投资情况良好，房地产投资额稳步提高07年至今，英德市的固定资产投资总额不断增长，保持较好的增长率。其中，房地产投资的比例约占35%，2010年的金额约为66亿元。Part2英德市房地产市场分析/房地产发展情况英德11年楼盘均价突破3500元/方，但成交量受政策影响大幅下滑2006-2011上半年英德房地产量价对比18.77.230.626.0414.932535002800240019002400130005101520253035200620072008200920102011上半年01000200030004000成交面积（万㎡）成交价格（元/㎡）英德市场得利于政策利好，08年后开始快速发展，商品房成交连续三年量价齐升，年均销售量约24万方；2011年城区优质楼盘均价已突破3500元/㎡,但成交量出现大幅下跌，持币观望态度明显。碧峰华府山水龙城盛世豪园英德碧桂园英德新天地城市广场维多利广场盛华豪苑花样年华鸿达花园湖景花园星湖花园翡翠银湾英德新政府富域城星河国际龙山庄金丰名苑麒麟豪庭城市豪庭凤凰城仁兴项目在售待售Part2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析英德市场呈井喷式发展，开发项目达21个目前英德市正在开发的项目多达21个，包括12个在售项目和9个待售项目，其中比较有影响的有碧峰华府、山水龙城、盛世豪园、鸿达花园、英德新天地、盛华豪苑、富域城、星河国际等。碧峰华府山水龙城盛世豪园英德碧桂园英德新天地城市广场维多利广场盛华豪苑花样年华鸿达花园湖景花园星湖花园翡翠银湾富域城星河国际龙山庄金丰名苑麒麟豪庭城市豪庭凤凰城仁兴项目Part2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析项目集中在城央板块和城西板块，板块的价格差异不大城北板块城北板块价格：3600-3900元/方代表楼盘：星河国际城央板块价格：3600-4000元/方代表楼盘：维多利广场、龙山庄、凤凰城城西板块价格：3600-4200元/方代表楼盘：碧桂园、翡翠银湾、新天地Part2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析序号项目名称地理位置占地面积/平方总建面积/平方户型均价（元/平方米）诚意金情况可认筹数量收筹情况收筹优惠开盘日现状1臻景豪庭富强东路时代广场东1.2万8.2万二、三、四房24、27层（86-162平方米）2梯5户45003万诚意金480户60%——9.29开售该项目9月29日内部开售，，诚意金客户享受96折优惠，散客享受99折优惠。起步价4150元，均价4500元起，开盘已经销60%左右。国庆期间来访客户大约在10台左右2维多利广场和平中路东、富强东路南2万11万商业面积约6.5万平方米，其余为276套住宅和公寓公寓约4000，住宅约3700————住宅已售90%——住宅已经开盘，商业未开盘——3金丰名苑峰光路68号35003.2万三、四房、复式4000三万160户已开售已开售8.28开盘国庆期间按揭可获额外98折，一次性额外99折，前30名签约客户可参加抽奖活动，包括家电及小车赠送4盛世豪园和平路与教育路交汇处1.6万10万二、三、四房、复式（98-142平方米）3800一万384户已开售已开售8月开盘现时主要推售两房—三房单位，均价3800元/㎡，老带新优惠可减免2500元5翡翠银湾峰光西路仙水湖畔1.5万7.8万三、四房、复式（120-150平方米）3500-3800正在销售198户已售90%98*97折已开盘项目处于尾货阶段，并没有做任何宣传推广代表性楼盘情况Part2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析6锦龙花园浈阳西路马口入口处1.2万5.2万三房111平方米2800-3200不收诚意金340户已售30%无折扣二期5.1日开盘1.国庆期间额外99折优惠2.数套精选特价一口价单位3.国庆期间成交业主赠送一年管理费优惠7碧峰华府光明路与仙水路交汇处10万43万二、三、四房未定5000元约300多户——额外98折预计11月5日开盘目前处于认筹阶段8富域城和平北路与金子山一号路交汇处4.07万20万二、三房15栋，1栋写字楼，首推1-6栋（90-135平方米）13.15.25.28层未出价未收1198户25%——预计11月开盘富域城预计下个月开盘，以“日进百金”为噱头来吸引客户，具体开盘时间未定。9滨江尚品滨江路30万12栋14-17层电梯高层；首推两栋103-140平方米的三、四房网上预计开盘价为3700——11.5首个认筹日，诚意登记超100个————认筹期登记可享95折优惠，2千抵两万，前200名更再享2万元购房优惠10城市花园仙水中路7.7万32.8万3.4房120-160未定未定未定未定未定2012年1月透过短信告知项目10.1开放售楼部代表性楼盘情况Part2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析代表性楼盘总结项目规模以中小型为主，本地开发商居多；供应产品包含住宅和公寓，中大面积的三房和四房货量最大；目前的销售价格区间基本为3700-4200元/方，各盘的销售情况差异较大，新盘的收筹情况不算理想；折扣方面比较保守，让利空间较少。占地面积10万㎡建筑面积43万㎡容积率4.3绿化率40%总户数约2100开发商祥云地产项目地址英德市光明路与仙水路交汇处销售热线0763-2282222项目简况项目规划24栋17-26层的高层；分三期开发，目前一期售罄，二期将于年底开盘。产品：92㎡两房；113-130㎡三房；138-145㎡四房；200㎡以上复式单位。均价：（二期预期价格）3800～4000元/㎡（毛坯）优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；本地品牌企业，口碑较好；小区规划有会所、幼儿园、商业街，配套较集全；私家山顶公园；设有入户花园，赠送面积较大劣势：容积率高达4.3，影响居住舒适度；户型以中大面积段为主，购房者压力较大。广告主题：城就非凡祥云·碧峰华府Part2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析准备入市项目情况占地面积2.2万㎡建筑面积万㎡容积率绿化率40%总户数920开发商英德嘉和房地产开发有限公司项目地址清远英德市光明西路销售热线0763-2277688项目简况项目规划6栋多层和6栋高层；分三期开发，目前一期售罄（多层），二期将于年底开盘。产品：124㎡三房；141㎡四房；156㎡五房；均价：（二期预期）3700～3900元/㎡（毛坯）优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；靠月桂湖及莲花山公园，景观资源丰富；户型双阳台设计，采光通透性较好。劣势：容积率较高；户型产品单一，且以大面积段为主，购房者压力较大。Part2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析嘉和·山水龙城准备入市项目情况占地面积3万㎡建筑面积9万㎡容积率3.0绿化率40%总户数600车位约200开发商宏鸿盛世房地产开发有限公司项目地址清远市英德市光明路西（高塘路口）销售热线0763-2289188项目简况项目规划12栋17层洋房；分三期开发，目前一、二期售罄，三期将于年底开盘。产品：101-121㎡三房；146-170㎡四房；均价：（三期预期）3600～3800元/㎡（毛坯）优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资