武汉青菱乡黄家湖大学城项目前期定位报告

GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。青菱乡黄家湖大学城项目前期定位报告2009年12月08日一座理想之城的诞生GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。导语本项目作为在武汉远郊的首次试水，福星惠誉地域多元化的征途已经开始，此次开发的成败，将直接决定福星的武汉版图能有多大。因为随着城区土地资源获取越来越困难、城市边界不断外拓，现郊区对于开发企业的重要性将日趋上升，缺乏郊区开发能力，就无法赢在未来。但与城区开发的确定性较高相比，郊区开发面临着太多的不确定性：没有现存参照系、客户群模糊且较小、价格体系没有形成。因此，本项目可能遭遇福星史上最多的不确定性。因此更精确与细致的研究，才能助力武汉首个学城地铁复合大盘的开发获得成功。本项目困难较大，但其具备的“大学城+湖岸+地铁上盖+复合功能（居住、商业、创意性写字楼）”的要素组合在武汉之前却未曾有过，困难与机遇并存，如何探得其机会窗效应、提出系统性与唯一性的定位思路，将是本阶段前期研究的探索性的课题。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。研究方法与逻辑思路限制条件核心问题界定客户目标物业形态产品组合体量比例布局优化项目本体分析竞争市场分析大学城物业研究专题商业研究专题策略思考远郊大盘案例分析项目定位与物业建议GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。项目本体分析项目指标周边环境四邻四至公路地铁第一章：项目本体分析交通配套人文环境商业环境自然环境GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。项目用地武昌汉口汉阳GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。规划指标：总建规模46万方，其中商业占比高达20%用地面积：232680㎡；用地性质：居住、商业金融容积率：2.0建筑面积：465360㎡；商业、住宅配比为2：8；其中商业：93072㎡；住宅：372288㎡；建筑密度：≥25%规划指标GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。基地条件：规定的公共通道在空间上将地块划分为东西两宗地特殊要求1、一条南北向公共通道，宽度不少于15米2、90平方米以下商品房不少于住宅总建筑规模的66%3、南北不少于10米绿化带，武咸公路辅路及环湖路不少于15米的绿化带4、用地内配建教育配套设施周边环境GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。四邻四至：地块为东西走向的长方形，其中东面临湖，但观湖方向存在与南北朝向不一致的限制。项目地块北南东西武汉科技大学黄家湖黄家湖武汉交通职业学院武咸公路东：黄家湖南：武汉交通职业学院西：武咸公路北：武汉科技大学武咸公路辅路周边环境观湖方向朝南方向GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。自然环境——黄家湖：临湖广场，形成项目亲水资源体临湖区域规划修建环湖路以及园林广场；区域内临湖唯一楼盘、私家景观大道；湖景线有350米，亲水，但不近水；基于长度与朝向，并不能形成顶级居所的水资源。规划环湖路示意周边环境GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。自然环境——黄家湖原生态湿地公园规划周边环境湿地公园示意实景照片实景照片武汉市2019年起将新建5大特色公园，黄家湖的规划意图是建一个具有原生态湿地特色的休闲公园。本项目东面紧邻851.49公顷的黄家湖。黄家湖湿地公园是湖北省最大的天然湿地公园，绕黄家湖而建，黄家湖湿地公园一期将沿中南民族大学等校区附近１８００米湖岸线。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。人文环境——大学城：规划聚集20所大学20万师生武汉黄家湖大学城首期工程选址7000亩，规划总面积39000亩。大学城规划建成后将聚集20所大学的20万名师生，成为集教育、科研和居住于一体的现代化新城区。黄家湖大学城中南民族大学工商学院湖北中医学院武汉科技大学武汉交通职业技术学院项目用地周边环境GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。人文环境——大学城：现有四所大学共6万余人院校占地(亩)学生(人)教职员工(人)中南民族大学工商学院100010000780武汉科技大学2700300002715武汉中医学院140010000675武汉交通职业学院112011000600合计6220610004770沿武咸公路以东为武汉新大学城一期用地，规划占地7000亩；目前已有中南民族大学、武汉科技大学、武汉中医学院、武汉交通职业学院，有四所大学约有6.5万余人。其中高校教职员工约有4800人。目前所进驻的学校均为二级学院，在师资力量、学生素质上均以学历型为主导而非科研型为主导。周边环境注：现大学城进驻现有院校为学历型二、三级院校为主GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。综合环境——高校教育与原居民为主，生活配套较为缺乏周边环境园艺新村红霞新村武汉科技大学武汉中医学院武汉交通职业学院中南民族大学工商学院城开·青菱城市花园白沙洲农副产品大市场红霞小学学校：武汉科技大学、中医学院、交通职业学院、中南民族大学四所高校；商业：沿个高校分布集中的餐饮、购物等日常消费区域。专业市场：武汉市农副产品市场、武汉市水产品批发市场等。住宅：红霞、园艺等农民新村，城开建设的经济适用房青菱城市花园。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。区域内商业以高校餐饮、购物等日常消费区域黄家湖大学城内商业以沿街商铺为主，经营业态以餐饮、便利店、KTV等为主商业环境——无集中规划的商业，目前全是以沿路民房为载体，因大学城需求自发形成的低档次的分布杂乱的商业。周边环境餐饮街餐饮街本项目餐饮街GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。商业环境——专业市场：地块以北，武咸公路沿线分布大量专业市场白沙洲农副大市场白沙洲钢材交易大市场江南汽车交易大市场烽火机电大市场白沙洲建筑机械大市场项目用地GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。专业市场：片区专业市场较为发达，但对本案商业并不利好但可能因为经营人群形成住宅人口基础。白沙洲农副产品大市场占地面积75万方，规划约1000余商铺，目前已有500余家商户，年销售总额突破100亿元。武汉及周边地区近70%的蔬菜等农产品的供给都依托于大市场，市场的影响力覆盖全国各地。白沙洲钢材交易大市场该中心总占地面积17.6万平方米，总建筑面积为50038平方米，700余家商户入驻规模。该中心钢材年吞吐量达180万吨；江南汽车交易大市场目前，已完工的重大项目有占地100亩的江南汽车交易大市场，入驻销售商68家。依托建材、农副以及机械等专业市场，面向武汉乃至湖北区域。对于片区经济发展以及居民收入快速提升形成有利支撑。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。公路——武咸公路是目前项目与武汉市中心连接的唯一通道交通条件该项目主要对外交通道路为武咸公路（107国道的一段)目前有通往武昌、江夏的539，34，906，907等公交线路。至武昌火车站约有20站。目前大学城范围内规划的环路和大学城辅路部分路段已经形成并投入使用，项目用地的对外出行交通非常便利。武咸公路环湖路武咸公路辅路项目用地GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。公路——武汉筹划四环线、加强地块对外的通达性交通条件项目用地规划四环线全长约132.3公里，新建青菱、武钢两处过长江通道，总投资约249亿元。初步规划方案已完成全线采用设计速度100公里/小时，双向六车道的高速公路设计标准，路宽33.5米。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。地铁——黄家湖，武汉第五条拟建轨道的终点，预计2019年建成交通条件金银潭永清街徐家棚梨园水果湖南湖大道黄家湖大学城八一路10分钟10分钟本项目到南湖新城10分钟到达街道口20分钟。到徐东30分钟到汉口中心40分钟地铁8号线工程起点位于东西湖区金银潭大道，往南过后湖大道、幸福大道、竹叶山、赵家条，走黄浦大街，过永清街拐向芦沟桥路，通过隧道穿越长江，到徐家棚，过和平大道，走徐东大街，到梨园，走东湖路，过湖北省博物馆、中南医院、水果湖、洪山路、八一路、武珞路到雄楚大道、南湖大道，终点为黄家湖大学城，线路全长约31.8km，勘察招标报名时间截止到12月2日下午5时。2019年开工，8号线将成为武汉市在建的第5条轨道交通线，计划在2019年建成。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。地铁——地铁延展城市空间城郊楼盘将受宠交通条件黄家湖地铁还在规划期，未来预期增值性呈增长性地铁一旦开通，城市的延展空间和活动空间骤然变大，买房者的选择余地自然增大，购房者心目中传统的郊区楼盘，特别是地铁沿线的，将变成“准市区”楼盘。对购房者来说，多坐一站或少坐一站，在时间上是差不多的，这样一来，地铁沿线的远郊楼盘在位置上的劣势就不明显了。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。六大新城组团之一，以教育科研产业为主导形成区域新的人口结构与居住环境城市层面在《武汉城市总体规划(2019-2020年)》中，项目所在南部新城组群将形成教育科研聚集区和现代物流基地。本项目六大产业园中唯一以科教为主力产业的新城组团•将使本区域成为教育地产的主导区域；•将为区域带来大量高知科教群体与优质潜在客户。处于“大学城”核心区给本项目带来利好：•大学城的建设将带来区域环境和氛围的持续改善•科教产业带来大量有购买能力的科教人口•科教带动区域知名度