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研究报告2016年3月汉博商业（证券代码：831576）汉博商业研究院出品冰雪主题业态报告导言随着2022年北京和张家口冬奥会申办成功，运动、滑雪项目越来越热，消费者和购物中心未来对体验化、运动化业态的需求会越来越多元化，而冰雪业态因其高体验性、娱乐性和趣味性被众多项目作为重点考虑业态。本文将目前市场上引入冰雪业态的典型项目进行归纳分析，通过一系列案例总结冰雪业态在项目中的商业角色定位，及此类项目基本特征，给对冰雪业态感兴趣同仁提供一些新的启示。何为冰雪业态本专题冰雪业态研究范畴：与雪有关，项目中包含滑雪场、冰雪场景打造（真实、非真实冰雪），不包含标准滑冰场作为主力店或者主力店之一项目，根据冰雪业态在项目中的不同定位，可归纳为8种类型。典型冰雪业态商业项目类型通过项目归纳总结，筛选出5种典型包含冰雪商业项目进行研究，探索项目特征，冰雪业态与其他商业项目关系:1．大型休闲度假区类项目项目整体为大型度假区，室外滑雪场为吸客亮点之一，其他商业一般为整体度假区配套。此类商业除为满足滑雪场配套外，还满足度假人群基本消费、休闲娱乐需求。案例：万达长白山度假区项目规模较大，集旅游、会议、休闲、商业、娱乐等功能于一体。规划为滑雪场、高尔夫、高端度假酒店群、旅游小镇、森林别墅等五个主要功能区。投资人联想、用友六大集团共同投资129亿餐厅、酒吧、滑雪中心等滑雪期每年的11月中旬—次年4月中旬，达150天区位区距离长白山机场仅10公里的路程滑雪服务中心小镇滑雪服务中心、果松滑雪服务中心、凯悦滑雪屋三处设备设施齐全的滑雪服务中心，超过1万㎡；含有雪具店、雪具维修中心、滑雪学校、餐饮中心、完备的儿童滑雪设施及活动场地等提供雪具租赁、滑雪服务、滑雪视频、摄影、餐饮等各方面服务项目其他商业部分主打文化旅游、休闲度假主题，内容包括萨满文化中心、度假小镇购物街、雪山山顶餐厅、长白山大剧院及其他娱乐项目。度假小镇四大业态，餐饮、精品业态、服装、主力店共60多家商铺餐饮：必胜客、肯德基、麦当劳、等欧美快时尚品牌，国内知名连锁餐饮汉拿山烤肉、德庄火锅、山景咖啡等精品业态25家，屈臣氏、热风、西遇、雪友、新秀丽、宝岛眼镜等服装：ONLY、VM、SLT、申格、劲霸等主力店：万达院线、永辉超市、大歌星、永辉超市、汉拿山温泉其他娱乐冰上乐园，可以滑冰，玩冰上碰碰车，打冰尜，或者坐雪橇，让哈士奇带你逛逛度假区山顶餐厅位于1200米雪峰高点，3200㎡容纳世界风采长白山大剧院容纳600多人，包括50个包厢和30个VIP作为吉林青年歌舞团常年驻场演出2、大型主题乐园类项目该类项目不是标准滑雪场，冰雪场景商业主要作为娱乐功能。其他商业打造与冰雪互相融合，围绕冰雪主题展开，冰雪场景在整个项目中，起到提升项目亮点，吸引人流作用。1）冰雪乐园作为大型综合文化旅游整体项目功能之一承担核心吸引人流作用，乐园中滑雪场非标准规格，只是单纯作为娱乐需要，与乐园外其他商业隔离，其他商业一般为旅游目的性消费商业。案例：韩国ONEMOUNT目前是众多韩国游必去之地，冰雪乐园365天都在下雪是项目最大亮点之一。冰雪乐园以北欧的圣诞村为主题，分别由“冰湖”、“冰路”和“冰山”三个区域组成，独具特色。多种游乐设施，在冰湖区域，游客不但可以乘坐韩国传统雪橇，还可乘坐动物模样的雪橇等全世界各种各样的雪橇。在冰路区域设有韩国首个狗拉雪橇体验区，四季都可享受到乘坐6只西伯利亚雪橇犬（SiberianHusky）拉雪橇的乐趣。2）独立冰雪主题乐园此类项目为项目内设有多个冰雪游乐互动体验感的项目。案例：胡桃夹子冰雪主题乐园美国ISA精心设计，完全由冰雪组成，占地3000平方米。3）冰雪场景作为主题乐园的一部分品牌定位以冰雪为主题进行整体设计，项目内娱乐项目以冰雪为主题进行打造，单独设置一个封闭真雪室及儿童小冰场以增加体验感。案例：悠游堂冰雪主题乐园项目面积1500㎡，适合1-10岁宝宝，集游乐体验、互动活动、手工创意、美食餐饮、文化表演等业态于一体。4）冰雪世界：单独冰雪体验项目，以冰雕为主项目内有不同功能主题区，无其他商业混搭。主要以旅游景点吸引人流，同时为周边其他项目带来人流。此类项目经营时间较短。一般为冬季12月至次年2月。案例1：贵阳“极地冰雪世界”冰雕主题乐园项目为1000平方米的超大冰库，从12月24日到明年2月14日；项目冰库室温控制在零下8度，同时运输数百吨真实的冰雪，进行搭景造型。通过各种瑰丽炫目的冰雕：无牙仔、变形金刚、童话城堡、爱斯基摩人冰屋等栩栩如生的动物冰雕，经典卡通形象以及宏伟雄奇的建筑汇聚一堂，再加上飘飘洒洒的雪花，晶莹剔透、流光溢彩，犹如圣诞老人所在的极地梦幻世界。互动游戏：除了观赏冰雕，还提供各种互动娱乐体验，能够在漫天冰雪中尽情游乐。观影区：各类以冰雪为主题的大电影如《冰雪奇缘》、《冰川时代》等，轮番上映。案例2：咸阳冰雪王国项目面积占地总面积10000平方米，空高12米，更衣室700平方米功能十大主题：迪斯尼迷宫、马达加斯加动物乐园、白雪公主婚礼广场、北极雪乡小镇、冰上过山车、冰上自行车、冰雪急速滑道、冰雕体验坊等投资额度投资8000万元5）短期嘉年华一般位于北方，冬季12月至次年2月份，持续时间较短，组合各类游乐项目；周边商业根据嘉年华选择区域不同而不同。案例1：北京望京·欧悦冰上嘉年华项目经营持续时间春节2月份，占地20000平方米。功能区：十二大冰雪主题娱乐区有雪山冲浪、冰雪大冲关、雪地香蕉船、人体保龄球等项目可供市民们游玩。雪地冲浪可同时容纳200人玩耍，适合各个年龄群体。冲浪台设置了多条雪道，游客们可体会到乘坐雪圈从八米高处飞驰而下的快感，场地中间特别设立了两个花式滑道区，游客可以体会波浪形、圆弧形、跳跃形的滑雪乐趣。案例2：北京龙潭湖公园冰雪嘉年华为期60天的冰雪嘉年华现场，尽情挥霍玩雪、戏雪好时光。戏雪区域内包含雪上冲浪、雪橇乐园、雪地CS、雪地战车、雪乡人家、雪地悠波球、雪地摩托、极地侏罗纪恐龙等项目，意在为广大市民营造一个良好的文娱生活氛围。在全民健身活动的大潮下，将冰雪文化理念植入人心。案例3：鸟巢欢乐冰雪嘉年华3、大型文旅综合体类项目该类项目为大型文化旅游度假区，着重打造多个主题功能区，滑雪场在整个项目中作为特色亮点之一；其他商业打造根据整体项目吸引客流特征进行定位，一般会将文化旅游与商业项目结合，建设室内滑雪场、水主题体验中心、电影体验中心、购物中心、停车楼等城市综合体商业业态。案例1：长沙大王山旅游度假区国际水平度假区吸引全国客群，年接待8万人次，冰雪业态为主题区之一。案例2：广州万达MALL整体面积：29万平方米；分功能区面积：滑雪场7.5万㎡，容纳3000人；室内水乐园2.5万㎡，电影科技城1.5万㎡，室内购物中心10万㎡。停车了8万㎡。滑雪场与商业关系：滑雪场为商业主要功能之一，商业购物中心与滑雪场隔离，购物中心作为旅游目的性定位。室内滑雪场室内水乐园案例3：哈尔滨万达MALL整体定位文化旅游城规划有文化、旅游、商业、酒店建筑面积和投资额总建筑面积90万平方米，总投资200亿元人民币，可同时容纳5万名游客，日接待量10万人次，年接待游客2000万人次商业中心建筑面积9万平方米，投资10亿元整个文化旅游城的主轴线，将各个项目有机连接在一起，荟萃国内外一流品牌和全球50多家不同风味的美食餐厅酒店区投资40亿元，规划9个度假酒店，包括2个五星级酒店，2个四星级酒店和5个主题酒店，共有4500间客房，6000个床位滑雪场规模8万平米文化项目大型秀剧场、电影乐园、电影城、量贩KTV、电玩城4、旅游景点类项目项目整体定位作为旅游景点之一，室外滑雪场作为整体项目吸引人流亮点打造，此类项目多位于大城市郊区、旅游景区，其他商业多为滑雪场配套，如几百至几室内滑雪场效果图千平米服务大厅，以滑雪设备用具、餐厅等必备业态为主。案例：北京怀北国际滑雪场区位：北京城区东北部，雁栖湖北行5公里九谷口自然风景区（国家AAA级风景区）内。规模：北京地区雪道最长，规模最大国际滑雪场，雪场雪道全长4600米,落差238米,由1条高级道、3条中级道和4条初级道、一座滑雪公园组成。配套商业：滑雪大厅和少量餐饮。滑雪大厅和少量餐饮5、城市新区或区域中心类项目该类项目是新城或新区某一个商业项目，或作为城市边缘区域的一个旅游景点。城市中心或区域中心项目中，滑雪场承担城市或区域中心名片角色，其他商业作为新城或新区整体中心一部分，商业定位与整体城市中心或者区域中心其他业态搭配定位，城市边缘旅游景点类项目其他商业一般定位为滑雪场配套。案例1：米尔顿凯恩斯新城城市中心某商业项目中滑雪场城市中心商业业态：大而全，各类零售休闲娱乐，吸引外部人流导入，同时满足新城自身购物、休闲娱乐需求。包含滑雪场商业其他业态：具有最大室内滑雪场、市内攀岩、保龄球馆等娱乐主题项目，且配有部分零售、餐饮等。案例2：上海虹桥机场滑雪场总建面70万平米，和浦东机场附近的“迪斯尼乐园”一起成为上海新的旅游地标其他商业：北欧风情商业街及餐饮场所、游乐中心，以及超现代的4D影院等。案例3：镇江新区室内滑雪馆项目建筑面积50万平方米，围绕冰雪为主题为主题打造大型室内滑雪馆、戏雪馆、冰壶馆、冰球馆、冰上演艺中心、冰雪运动青少年培训中心、冰雪国际会议中心、温泉度假酒店和奥地利风情小镇等综合性旅游设施。总投资达30亿元人民币，预计2017年底建成并投入运营，运营后年游客接待量预计200万人次以上。冰雪业态实操需考虑因素通过以上归纳总结，项目要引入冰雪业态，必须需要考虑因素有项目自身特征、运营时间、冰雪业态规模、投资额、运营专业度、开发形式等因素。附：典型案例分析—韩国ONTMOUNT项目下面通过分析韩国ONTMOUNT项目看冰雪主题商业项目定位及运营。ONEMOUNT项目类型属于项目类型2：大型主题乐园类，随没有标准滑雪场，但仍然承担兼类3：大型综合文旅项目主力店的职责。同时也是新城名片背景。一、韩国ONEMOUNT有哪些天然的区位优势？项目背景：韩国为了解决首都人口爆炸性增长带来的社会和政治的不稳定，开始着手首尔的新城开发计划,盆唐、一山、坪村、中洞和山本这5座新城均为80年代开始建设，首尔市中心25-30公里以内，具有商业功能、休闲功能、便利的出行、舒适的居住功能于一体的卫星新城。新城与首尔区位关系图一山新城规划面积15.74公里，目标是建设成为“艺术文化设施完善的田园都市，自给自足的首尔都市圈西部中心城市”。自韩国将“文化立国”作为国家战略推进时，一山新城成为这一使命的缔造者和传播者，如今一山吸引了众多韩国影视电视企业，成为众多偶像明星经常光顾的地方，形成演艺产业聚集区，新城完全可以自给自足。Onemount位于一山新城内，是首都圈西北部首个主题乐园，建筑总面积16.16万㎡，2013年3月29日入市。其核心穿透力来自于特有的冰雪概念的主题乐园。首尔项目开发周边环境：东临邻高阳文化馆、一山湖水公园（号称拥有韩国最大的人工湖，四季风景优美，是市民平时休憩时常去的地方）。南邻韩流世界开发区域，西临国际展览中心KINTEX也位于一山，自2005年建成投入使用后，将会展事业了推向国际化。位于这里的电视台也常在附近的街道和高楼大厦里拍摄取景，因此经常可以看到韩国明星的身影交通条件：项目有直接通往仁川、金浦机场大巴，距离汉城25公里，从地铁3号线注叶站，步行15分钟即到。从首尔站到附近最近的站大约需要50分钟，不到1小时的车程就可以达到。Onemount一山湖公园国际展览中心韩流世界开发区二、项目规划思路与6大核心亮点基于项目所处新城建设目标及区域周边环境条件下，承担进一步丰富新城文化产业和吸引人来，实现新城可持续发展这一使命下进行定位。1）项目主题定位365天寒暑交融的世界级游憩商业地球村最优质的冰雪与水乐园与主题购物中心为核心载体的全新概念商业复合空间2）目标客群定位目标客群客群来源本地客群&国际旅游客群客群类型家庭、孩子、情侣、朋友、年轻人3）整体功能规划项目整体由四个主题功能组成冰