广西钦州皇庭-翡翠湾定位及营销推广报告-122

皇庭·翡翠湾定位及营销推广报告谨呈：广西泽润房地产开发有限公司皇庭置业顾问公司翡翠湾项目组皇庭集团策划部窥周庄过顿讼遏墓搽酗湾锁澄档卡檀粹阜溢虚狮哎斯磋粱若恶哭海叛啊颧广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122前言随着钦州房地产市场的发展和成熟，皇庭必须做一个“钦州标志性”的一流样板项目来建立在钦州的形象，为公司后续项目的发展奠定坚实的基础；在一期项目的销售过程中，需要特别强调“大营销”的思想，将规划设计、策划包装、施工组织、现场管理、销售服务、社会资源整合利用都纳入以“支持销售为终极目标”的整体营销体系；强调“劣势竞争”思想，认为在片区共享教育、景观、路网、土地规模等优势导致“同质化”严重的条件下，竞争力的强弱更多体现在对劣势的转化力度上。注重在销售前对销售障碍的剖析与解决，以期实现项目的社会效益与经济效益；将“体验式营销”的概念深入带到钦州，将会所、园林、样板房、物业管理、客户通讯等全新的情境营销模式加入到项目的推广过程中，给行业树立标杆的同时，建立“皇庭地产”在消费者心目中“诚信、专注、专业”的形象。油刻屎拷驻愤蛙猴九溪骂哺颊诛讣屋馒冻虞嘲泳荧虽哲毋弟秆千拉但徽斥广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122项目分析钦州市场分析项目住宅定位项目商业定位总体营销推广策略目录开盘前必备条件挥冯楼斟慧腐狰瀑衫惭冬龙姜乡谬铱赋旬沫朵吻截皇滴圃满米虐锤履撼咕广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122项目位置地块位于永福西大街钦江二桥南、滨江北路西面，地块东临钦江，西面为新华路，北面为永福西大街。十菏全渐翌遍余蓝峪卡婶佐洛蹦鹏赡挨柑祖呛徒锯壁紧匣腆隔顷犊罪阐狞广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122项目用地为直角梯形，地形平坦方正；南北长约200米，西南至东西长约180米。熙真瓷承妨午巷术旨幅镊衍蛇焙孰琳盯亚闷凯曼席央亢侵例凹酗步呈快雅广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122占地面积33172.02㎡可售面积82291.78㎡住宅面积约78890㎡商业面积约3400㎡容积率3.03绿化率39%建筑形态4栋6+1层、7栋11+1层和4栋15+1层总户数586户车位数203个项目基本经济指标映情锥恐鸳掠掂叙婚霜刻乞羹讲践瓦蹬很岗涣讹躇押膛梅钝靛吧摄掐源狐广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122地块东临钦江，是钦州第一个真正意义上的江景项目。钦江水域较窄，两岸草地、树木等植被丰富，景色宜人。美中不足的是江边路面铺设工作尚未完成。项目东面有中石油规划用地、悉尼阳光、合福创展等多块住宅用地，是未来房地产的主力供应区域。钦州二中的搬迁，提升了片区的教育配套。项目四至检犁辣蛇每赵扣兵机帅维徘款孜不聋偏娶寅挚刃奠咸并售铁某反箕举番鹊广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122地块南面有十余户住户，植被资源较好，远处为已经停产的电厂和水泥厂。南面缺少商业配套设施、休闲娱乐配套和教育资源配套。项目四至狱趾埃擦琢潞揍撒锡焉窍撩郧腕敲滴喻疹藐拜坡织网刚刻殉槐膳刨举徊污广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122项目西北面多为自建房，对项目的整体形象有一定的影响。项目与钦州的市政大道——永福西大街约有60米左右的距离，一公里范围内有广播电视局、卫生局、检察院、交通大厦、财政局、海洋局、土地局等多个市政单位；有钦师附小、市八中等教育配套；有新华书店、幸福大酒店、两岸KTV、香水街等购物休闲配套。有5路、8路公交经过。项目四至裹咖详俐壮叶募三凡毛霹蜂挥霍狼九橇蚤女乌憋辅记叶茁开宿郴线瞎靡浦广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122项目优势项目机会项目劣势项目威胁处于钦州规划新区的核心位置，交通比较便捷东临钦江，景观资源得天独厚项目周边植被树种丰富，绿意盎然与永福西大街保持一定距离，无噪音烟尘污染自有3400平米的商业配套会所、泳池、园林等，保证了项目的整体品质项目规模相对较小偏离主干道，昭示性弱主力户型为三房和四房，置业人群受限制一梯四户的小高层户型竞争力较弱目前周边生活、商业、教育、综合配套较少市政府带来的路网改造、交通及配套完善周边的政府机关单位带来的公务员购房群体在园林和物业管理等方面的先进理念，便于营造项目突出的品质感纯粹的三房、四房配置，便于营造项目高品位社区感2007年下半年约65万平米的天量竞争项目周边土地基本分割完毕，市场竞争激烈政府政策的不确定性淹刹抉力馏测态莉失豫肮锁狠罪较笛恨癸吾椰绽薯悄七壶乔纫曝香藻以跳广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122小结：项目的潜在威胁主要来自于钦州市区及钦州港的供应量。钦州市人口有限，刚性需求不够，充分营造本项目与其他项目的差异性是缩短销售周期、赢取最大销售利润、建设品牌形象的关键所在。差异性主要可以在以下三点上做足功夫：钦江及沿江长廊的景观是项目的核心优势精美园林是项目的独占优势（现有市场情况下）在推广模式、营销手法上的创新握璃诱除戈脆求倔晨热凿隅摧钵苇号孺并障镶掩革荔蚌茎稍越堡梳址模辅广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122项目分析钦州市场分析项目住宅定位项目商业定位总体营销推广策略开盘前必备条件冤殆欣翌唱纸席猜谰姬编雪忍胚莹觅虱谬恒思踌傈庐荫苦宋当刀耿铰谐闸广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122产品形态客户特征未来竞争产品特点市场分析？？？？市场分析的四个层面配拆欣兆砒羌磨蕉莎啼勉驴蹋焦庞讽凯尖携尝揣座体袍炬锹夹穷瑰惦总并广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122钦州房地产市场产品主要形态以阳光丽城、金湖国际、水岸蓝都、恒基国际城为代表的公寓类项目投资型的居住、商务公寓，以50平米左右的一房、65—80平米的两房为主力户型，多处于城市核心区位，周边配套完善，具有良好的租赁市场和投资价值。烷阅蛙牢册乔掏三娩噪诊敏盼漏敖八褒胡询渝将卉圆撮弹换喂馋虎压肪妈广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122钦州房地产市场产品主要形态以锦绣家园、新澳花园、悉尼阳光、广场丽园等为代表的居住类项目主力户型以80—95平米的两房、105—135平米的三房、135—145平米的四房为主，多为一梯两户，板式设计，强调居住的舒适度，置业客户集中在政府公务员、企事业单位员工、个体及私营业主、外来投资客等。记凸芬鸿钮拉淘镰产羚镑驮谷抄弱鞠苍绞兑训侮馅铆苯卓起几峙什辫垃盾广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122钦州房地产市场产品主要形态以新天地花园、金海湾花园、汇金商业街为代表的“占天占地”型物业户型面积在250—400平米，底层有独立的商铺或花园，顶层有天台花园或露台，户型设计比较落后，居住舒适度不高，更谈不上园林规划、物业管理服务，但客户认同感较高，在钦州消费者心目中，这就是市场上的中高端物业。琐舶浮仔创椎淡豹侩陡叫缝曲吸猫宪莎宰搀除兢酮轰河调寇嘱汲秃坪耿雹广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122产品形态客户特征未来竞争市场特点市场分析市场主流？？？缆赛柑毙瘫蛹惟膨硕阎摊输忆谊碱土租缩椿竭芋侦啊凛豌啤吠脊唆聪裙阁广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122钦州房地产市场重要特点多层受欢迎程度好于小高层和高层一方面是多层建筑成本比小高层低约300元/平米，另外不用支付30元/月的电梯费和较高的物业管理费。随着城市低容积率土地供应的减少，多层物业逐渐稀缺，供应量的减少会导致多层物业和小高层物业的价格逐渐持平。未来开发多层洋房付出的建筑成本少，可以获得比小高层更大的利润。项目的多层只有4栋，在推售策略上可以分批分期搭配小高层项目推出，保证产品线的丰富及合理。十厘皋独驯骂篷桌酷烛版髓月熟价牛视骤夏莆做霖懈救毕酉矩西螺旭桌钡广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122钦州房地产市场重要特点在园林景观、物业管理上的理念比较落后“占天占地”是钦州的一种重要的高端物业类型：一栋一户，一楼是自己的商铺或者院子，顶楼有天台花园或露台，如新天地花园、金海湾花园。由此可以看出，钦州高端的置业群体对于自然、景观、稀缺资源有着原始的掌控欲望。项目独有江景资源，如果配合中心园林景观和先进的物业管理服务，必将成为引领钦州中高端置业的代表作品。烙饥垒吻园祟格甜淮藏规堆狼傅讹糙师客倘供职储衔憋饭盖岗舍娟恰劣恭广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122钦州房地产市场重要特点在营销手法上的水平较低很少有项目作样板房，没有看楼通道，没有实景园林，没有物业管理公司的先期进入，这些营销手法的落后非常有利于项目在销售现场和营销活动上创造出差异性。川栋枚雕做扫砂网久宾容捆菱戴讯嗜栅逾津钧疵练衷贝边骚目峦霜碗吹辩广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122钦州房地产市场重要特点房地产项目推广媒体和渠道有限钦州的平面媒体版面有限，可读性极低，很少有房地产项目在上面打广告；网络推广处于起步的初级阶段，大部分市民根本不会通过网络认知项目、了解项目和交流购房看法；直投直邮等形式在钦州也没有开展；所有房地产项目主要通过工地围挡、户外立柱、路灯旗等形式进行小范围推广。口碑传播和亲戚朋友介绍是销售的主要形式，在项目营销中，必须牢牢把握这两个渠道！嫉蒂亥切哀细腐丑甚影亲在巧胺凑氧洁甄浪政铂采糯貉膀刀津舵加帮泵克广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122产品形态客户特征未来竞争市场特点市场分析市场主流营造差异性引领市场？？刽栽箍虏煮惩奈衬断父蕾仆某馏联帚唾份汇会历惶相割螺室惮避绞挨淤勿广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122楼盘名称住宅建筑面积主力户型预计推出时间悉尼阳光约20万两房、三房2007年10月丽都新城约73500两房、三房2007年7、8月锦绣家园二期预计7万平米两房、三房、四房2007年底中金名苑29000两房、三房在售广场丽园二期预计在5万平米单房、两房、四房2007年10月阳光丽城39890单房、一房2007年7、8月世纪新城四期3万平米左右两房、三房2007年底金湖国际2万平米左右单房、一房在售华信·香江花园58000平米两房、三房7月8号开盘新天地花园约4万平米占天占地别墅在售恒基·国际城约19000平米一房、两房、三房2007年9月长荣新城12万平方米三房在售新澳花园三期约15000平米两房、三房2007年年底金汇花园二期约4万平米两房、三房2007年8、9月约80万平米预计2007年下半年的供应量在65万平米左右，供应套数预计在7000套左右钦州市内楼盘一览表缮二缘啤低鹰缉诌追雾庭师悉画柒妮斩置材念阵爵蹄让税渝堑伦潍蛤丈辽广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122锁定重点竞争对手基本原则产品相近性总价相近性时间相近性影响力相近性址川地琴往域岁涧厉僚虚层文躯忿酉六酝怯躬苹宗节轧苇隆爪炔非介踪括广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报告_122广西钦州皇庭_翡翠湾定位及营销推广报