2012年沈阳市房地产市场现状分析报告

2012年沈阳市房地产市场现状分析报告1、宏观经济情况今年以来，沈阳市整体经济稳定发展，继续保持适度较快的增长速度。一季度实现地区生产总值1,430亿元，同比增长11%，低于去年同期增长水平，但高于全国水平。固定资产投资快速增长。1-5月共完成固定资产投资总额1,564.4亿元，同比增长29.0%；其中房地产开发投资467.2亿元，同比增长18.1%，增速较去年同期下降8.3个百分点，投资结构改善。消费市场保持活跃。一季度全市实现社会消费品零售总额673.1亿元，同比增长15.8%。城乡居民收入持续较快增长。一季度，城市居民人均可支配收入6473.8元，同比增长12.5%。物价涨幅回落，一季度居民消费价格指数为103.5。基础设施方面，哈大高铁已由建设阶段转入调试阶段，年底前有望通车。此外，地铁9、10号线年底前将开工建设。基础设施建设的不断完善将对城市经济的稳步发展起到良好的带动作用。2、土地市场今年上半年，沈阳市共出让各类土地面积1,205.62万平方米，较去年同期减少了21.9%，但已超过2010年全年70%的水平。分区域来看，铁西区出让的土地最多，总面积达326.9万平方米。其次是东陵区（浑南新区）和沈北新区，土地成交面积分别为282.3万平方米和238.9万平方米。沈河、和平、皇姑等市内区域出让土地面积相对较少。价格方面，沈河、和平等市内区域的土地楼面价格远高于周边区域。3、商品住宅市场今年以来，受持续的宏观调控政策影响，沈阳市商品住宅市场销售量较去年同期有所下滑，购房者持币观望情绪增加。前五个月，商品住宅销售面积为372.2万平方米，同比减少18.2%。而前五个月住宅供应面积达561.78万平方米，初步扭转了2009年以来整体上供不应求的局面。从价格走势上来看，前五个月住宅销售均价达6019元/平方米，同比增长5.87%。住宅价格增速放缓，且低于居民收入增长速度。4、甲级写字楼市场截至第二季度末，沈阳市甲级写字楼市场存量为41.77万平方米，总体空置率16.41%，市场需求保持稳定。写字楼租金较去年同期大幅增长。至第二季度末，甲级写字楼市场平均租金达每月每平方米159.20元，同比增长26.2%。5、商业市场当前沈阳市商业市场存量超过500万平方米，市场竞争逐步显现。截至第二季度末，商业营业用房销售均价达每平方米10,509.4元，同比增长11.7%。6、市场前景展望住宅市场方面，短期内调控政策没有松动的迹象。由于市场观望情绪的增加，刚性需求在一定程度上受到抑制，预计下半年随着刚需的释放，住宅销量有望回升。而价格将继续呈小幅增长的趋势。写字楼方面，预计2015年以前，甲级写字楼市场将有接近100万平方米的新供应入市。大量新项目的入市将会在短期内使市场总体空置率上升，市场竞争逐步显现。而新的高品质项目的入市也将带动整体平均租金继续上涨。商业市场方面，未来大量商业项目的开业将会促使市场上优胜劣汰现象出现，市场竞争愈显激烈。但同时沈阳经济区一体化进程加速、地铁等基础设施不断完善等因素，也会为商业市场的发展带来新的机遇。