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2013年3月6日（第三轮）中交集团沈阳新南站项目拿地决策战略研究报告[一]城市研究[二]房地产市场研究[三]区域研究[四]项目研究[五]方案建议报告大纲[一]城市研究：中心城市老工业基地辐射能力强{关键词}沈阳——东北区战略布局的首选城市基础好&潜力大{城市属性}东北重要的老工业基地东北地区最大的中心城市[城市两大属性]以沈阳为中心，构建大沈阳经济区工业立市，做强、做大工业工业升级，产业创新《沈阳铁西装备制造业聚集区产业发展规划》获国家批准目标：建设国家级中心城市把沈阳建设成为国家中心城市，这是沈阳市“十二五”规划确定的三大战略目标之一。国家中心城市指的是具有多种主导功能、起着枢纽作用的城市，是在全国政治、经济、文化等诸多方面具备引领、辐射、集散等功能的中心城市。城市属性–规模大、基础好中国六大国家区域中心城市之一，副省级城市东北地区第一大城市中国的工业重镇和历史文化名城中国经济发展的第三/四增长极的重要位置上(中国四大增长极即珠三角、长三角、京津唐及渤海三角地带和东北三省)北京沈阳环渤海经济圈东北亚经济圈大东北经济圈辽宁中部城市圈经济区东北三省经济走廊城市地位–东北中心城市城市地位在东北区域发展中凸显区位：沈阳是辽宁中部城市群的核心交通：沈阳是东北地区的交通枢纽城市：东北三省经济走廊的核心城市中心：辽宁各城市的聚焦中心沈阳的核心地理位置优势使其成为东北地区乃至全国的交通枢纽中心。沈阳地处于东北的咽喉地理位置为其带来了较大的发展将机遇。沈阳处于多条铁路、城际铁路、高速公路的交汇处，城市战略价值巨大。省会城市地位优势明显沈阳桃仙国际机场是东北地区最大的航空港，还是中国东北地区联系东北亚各国的窗口。沈阳是东北地区最大的铁路枢纽。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多条铁路干线交汇于此。以沈阳为中心，已建成了沈大、京沈、沈四、沈抚、沈丹、沈阳至抚顺南杂木、沈阳至彰武、沈阳至康平八条高速公路和沈阳过境绕城高速公路。城市地位–东北中心城市地理位置上的中心交通枢纽的中心辽宁中部城市群的中心东北区域经济的中心辐射东北三省重点辐射周边城市群包括：抚顺、铁岭、阜新、辽阳、鞍山、本溪、营口、大连等城市沈阳具有强大的辐射能力城市地位–东北中心城市2007-2012年沈阳市GDP走势30743861435950175915670018%16%14%12%11%14%0100020003000400050006000700080002007年2008年2009年2010年2011年2012年(预计)0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%GDP（亿元）同比增长率沈阳市连续五年GDP值呈上涨趋势，2012年全年预计GDP值6700亿元，增长率为11%。城市经济–二产为龙头，带动三产快速发展2011年沈阳GDP数值略低于大连，但是大幅度高于哈尔滨和长春；4城市增长率较为接近。强大的第二产业带动经济快速发展5914.96150.140034243.412.4%13.5%13.3%12.3%11.5%12.0%12.5%13.0%13.5%14.0%01000200030004000500060007000沈阳大连长春哈尔滨东北四市2011年GDP总值对比GDP总值环比增长率东北4大城市中，沈阳第一产业比重最低，二三产业均衡，经济发展快；哈尔滨第一产业比重高，第二产业低，仍在工业发展阶段。规模以上装备制造业增加值占全市比重达到48%铁西装备制造业聚集区发展上升为国家战略第二三产业比重达到95%以上工业升级，产业创新，促进信息化与工业化融合发展国家战略——铁西装备制造业聚集区{指标对比}城市GDP（亿元）2011年人均GDP（元）2011年常住人口（万人）2011年城镇居民人均可支配收入（元）2011年商品房销售面积（万㎡）2012年商品房销售均价（元/㎡）2012年商品房销售额（亿元）2012年人均购房面积（㎡）2011年房价收入比2011年沈阳59157231081823326139581211132.51.978.5大连6150915186722427655610399578.40.869.2长春400352190767204877126282447.40.529.5哈尔滨4243398771064220798247250597.60.588.9城市经济–各项关键指标名列东北前茅城市GDP（亿元）人均GDP（元）常住人口（万人）（2011年）城镇居民人均可支配收入（元）商品房销售面积（万㎡）商品房销售均价（元/㎡）商品房销售额（亿元）人均购房面积（㎡）沈阳67008170781826430139581211132.51.7环比增长11.0%12.9%——13.3%-13.1%16.3%1.01%-13.7%沈阳2012年经济指标人口：根据辽宁省及沈阳市规划：预计到2020年，沈阳市常住人口将达到1000万，城镇化水平达到87%；预计到2030年，常住人口达到1200万，城镇化水平达到90%。房价收入比：一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。经济指标在东北突出63.46%54.72%47.56%44.31%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%沈阳大连长春哈尔滨东北四大城市城市化率对比（2011年）沈阳和大连城市化率在全国平均水平之上（全国52.6%），处于城市化调整发展期；长春和哈尔滨即将由快速发展期步入调整发展期不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化快速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部产业转移升级。（计算口径：城镇人口/常住人口）城市化率–深度城市化为房地产行业发展提供持续动力经济指标在东北区域突出老工业基地，产业动力强经济发展快，二三产业均衡基础好&潜力大风险低&机遇好人口规模大，市场规模大处于城市化发展调整期经济处于快速发展期，必将推动地产行业需求的扩张对地产行业的利好房地产行业由单边上扬的长周期转入波动调整的短周期，获取土地的战略机遇把控能力尤为重要[二]房地产市场研究沈阳处于我国经济发展的第三四增长极的重要位置上——房地产业的发展潜力大中心城市——极大的吸附能力将推动沈阳房地产业保持一个较长的兴旺期沈阳房地产市场的“健康”发展——抗风险能力强沈阳房地产市场李克强曾在讲话中多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用，认为大规模实施保障性安居工程有利于促进内需、释放巨大的消费和投资潜力是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径.李克强也曾多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。十八大期间，住建部部长姜伟新强调要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。积极研究扩大房产税试点，适当的时候可能还会出台。保障性住房建设加快推进住房保障体系基本形成，未来发展：2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期，工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。房地产政策国家级省级城市限购区域沈阳二环内大连市内四区（中山/西岗/沙河口/甘井子）+高新区长春全市哈尔滨市区内（不含呼兰区、阿城区）此前，沈阳“限购”政策温和政策从严抑制投机性购房3月1日17:29，国家政府网站上挂出国办发[2013]17号文件《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，此次发声，距离最近一次2013年2月20日国务院常务会议上发布的“新国五条”仅仅过去9天。“新国六条”指出：要完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管和预期管理；加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。最新政策解读“新国六条”国办名义下发，规格较高1、地区细则将于3月份出台；2、限购进一步升级——城市全部行政区；3、二手房的个调税——由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收；4、少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。1市场整体概况2012年土地供应3271万方，成交2462万方，同比分别下降31%和33%。2012年沈阳市商住类土地地面地价3438元/㎡，楼面地价1616元/㎡，同比增长7%和8%。2915471632712089376024620100020003000400050002010年2011年2012年沈阳市2010-2012年土地供销情况供应面积成交面积万平286632123438127414981616010002000300040002010年2011年2012年沈阳市20102012年土地价格走势地面地价楼面地价元/平房地产市场分析155920981862161716051395050010001500200025002010年2011年2012年2010-2012年沈阳市商品房供需情况（万平）供应面积成交面积60206984812112.61%16.01%16.28%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%02000400060008000100002010年2011年2012年2010-2012年沈阳市商品房均价走势（元/平米）成交均价成交均价同比2012年商品房的供应和成交均呈现下滑的趋势，供应面积跌幅11.24%，成交面积跌幅13.13%；2012年沈阳市全年商品房销售均价8121元，同比增长16.28%。政策调控下的沈阳市场无大幅波动，成交量平稳，价格稳步上升年份万科保利中海恒大华润金地1993沈阳2001长春2002长春2003鞍山沈阳2004大连哈尔滨2006沈阳大连沈阳2007长春沈阳大连沈阳2009丹东长春鞍山2010抚顺大连鞍山盘锦/营口抚顺/辽阳长春2011营口本溪哈尔滨大连合计城市数量563852知名开发企业纷纷布局沈阳，提升开发品质的同时也带来市场价格的提升品牌开发商集中于2006-2007年进入沈阳市场；从布局可以看出，品牌开发商进入东北，大多首选沈阳市场进行开发，其次长春、大连，哈尔滨进入较少；2010-2011两年，品牌开发商外向扩展，主要集中在沈阳周边城市，形成以沈阳为中心辐射周边的开发模式。品牌开发商东北城市布局时序知名开发企业东北布局2写字楼市场0.5452.4296.5952.2637.6458.1851.28-150.00%-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002009年2010年2011年2012年沈阳市2009-2012年办公产品供求走势供应面积成交面积供应环比成交环比8.100.218.3021.7224.6117.093.982.479.950.161.726.412.524.402.291.909.212.734.125.941.708.34-150.00%-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%350.00%400.00%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.002012年01月2012年02月2012年03月2012年04月2012年05月2012年06月