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希顿国际广场2013年年度营销方案写在案前本次提报以市场为基础，以数据为依据，站在客观的基础上；通过对市场的梳理，对数据的分析，代理公司给予专业意见和忠恳建议！报告框架CHAPTER.12012年成都及区域市场情况CHAPTER.22012年项目营销情况CHAPTER.3客户情况分析CHAPTER.42013年项目营销推广策略1CHAPTER.12012年成都市场情况宏观市场情况主城区市场情况区域市场情况整体市场小结1CHAPTER.12012年成都市场情况宏观市场情况主城区市场情况区域市场情况整体市场小结CHAPTER12012年成都市场情况/宏观市场情况-宏观经济趋势世界经济持续低迷，并未走出危机；央行降息降准频繁，二次下调存率、二次下调存贷款利率，资金需求压力相对缓解，金融货币政策将继续宽松，中国已进入降息周期；地方政府频繁出台相关的地方性微调政策；在地方与重要的博弈中，中央表现宽容，但对触及红线的微调政策，坚决取缔；2012年11月18日十八大会议的召开影响房地产市场的发展，根据目前情况分析，2013年房地产平稳过渡或者整体回暖的可能性相对比较大。CHAPTER12012年成都市场情况/宏观市场情况-宏观政策调控历史沿革《国四条》个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2009年基调：促进市场稳定健康发展市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。2010年2011年2012年《国十一条》要求二套房贷款首付款比例不得低于40%，《新国十条》各地限购政策出台，以及上海和重庆房地产税试点。确立政府问责制，要求开发商一次性公开全部房源。基调：抑制部分城市房价过快上涨市场反应：继续产生高价地王，全国商品房销售增速呈现前高后低态势，房屋价格继续上涨。基调：严厉打压城市房价上涨《新国八条》二套房首付款提至六成，保障性住房用地将单列，二手房交易税按全额征收市场反应：一线城市房价调控目标集中出台。二线三线城市看涨趋势大，全年房价保持低速增长。基调：地方与中央的博弈温家宝：决不让房产调控出现反复地方微调频繁，保刚需促经济成主流市场反应：全国住宅销售趋稳，重点城市成交量同比跌幅收窄，二级城市转跌为涨，复苏迹象明显。近年来中国楼市遭受频繁宏观调控，宏观政策调控力度逐步加强，丝毫没有放松趋势！保障性住房货币税收行政措施信贷增加的地方政府债券收入优先用于保障性安居工程；个人住房房产税征收试点地区取得的房产税收入专项用于保障性安居工程；从城市维护建设税等收入中安排资金用于保障性安居工程小区外配套基础设施建设;金融货币政策将继续宽松，中国已进入降息周期房地产贷款需求高但审批难首套房贷款利率上调至基准利率中央态度鲜明，房地产调控绝不松动地方微调频繁，保刚需促经济成主流央行2次下调存准率0.25个基点部分银行推出首套房8.5折优惠延续从严调控的基调，调控政策措施没有放松的迹象CHAPTER12012年成都市场情况/宏观市场情况-2012年楼市调控政策二手房交易计税将根据系统评估价格进行缴纳CHAPTER12012年成都市场情况/宏观市场情况-未来市场趋势预判以“价”换“量”是2012年主调，2013年将保持谨慎乐观，按照目前形式，明年整体政策环境乐观，复苏势头明显。随着地方政府的微调，2013年房地产政策环境趋于稳定，在限购方面的政策将有一定松绑。2012年开发商去库存化的压力较大，在价格的让步下，随着刚需客户的增加，下半年将有助于成交量的回升总体来看，预计2013年实际供应或较2012年增加，但随着成交量上升以及政策的放松，房价低位攀升的可能性较大。CHAPTER12012年成都市场情况/宏观市场情况-宏观市场预判通过十八大会议的召开，及目前房地产行业整体情况，预计明年行业宏观政策会有所松动，限购限贷将有所宽松，总体情况将对项目产生利好。1CHAPTER.12012年成都市场情况宏观市场情况主城区市场情况区域市场情况整体市场小结CHAPTER12012年成都市场情况/主城区土地市场情况-主城区土地成交情况土地市场活跃，供销两旺，2012年掀起年终土地市场盛宴CHAPTER12012年成都市场情况/主城区土地市场情况-新开工面积月度走势2012年1-11月份成都市五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目485个，比去年同期减少48个；开工面积3251.65万平方米，比去年同期增长10.32%；工程造价737.89亿元，比去年同期增长24.12%。市场供应量增加，建筑成本增加，市场竞争更加激烈CHAPTER12012年成都市场情况/主城区写字楼市场情况-月度走势2012年成都写字楼市场走量相对较平稳，随着房地产整体市场的回暖，开发商推盘有所加速，较多新项目（万科魅力广场、金牛万达广场等项目开盘）陆续入市销售。CHAPTER12012年成都市场情况/主城区写字楼市场情况-写字楼存量截至2012年10月底，成都市总写字楼存量达474.87万㎡，存量主要集中在主城区，存量面积为370.05万㎡，占78%。主城区写字楼存量就环域来说，主要集中在三环以外，占总存量的61%。成都市主城区写字楼存量集中在城南，存量面积为215.6万㎡，占58%。城北最少，存量22.9万㎡，占6%。写字楼市场供应量远远超过销售量，开发商去化库存压力有增无减CHAPTER12012年成都市场情况/成都市写字楼市场情况-2012-2013年供应情况2012年至2013年成都写字楼的销售量、新增量、区域存量都成攀升状市场竞争更加激烈CHAPTER12012年成都市场情况/高新区写字楼市场情况-写字楼量价020004000600080001000012000140000500001000001500002000002500002012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2012年高新区办公物业量价关系面积(㎡)均价(元/㎡)020000040000060000080000010000002012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月合计2012年高新区月度销量与总价关系总价(万元)面积(㎡)高新区写字楼量价关系小结：•整体价格区间在9000-12000元/㎡之间波动，9月、12月为销售集中消化期•整体销量，仅高新区年度产值约76个亿，去化78万㎡CHAPTER12012年成都市场情况/主城区写字楼预判目前成都市写字楼存量较2012年进一步增加，达474.84万方。加上后续还有写字楼的不断供应，2013年市场竞争进一步加剧。特别是高新区天府大道沿线的写字楼项目，竞争惨烈。1CHAPTER.12012年成都市场情况宏观市场情况主城区市场情况区域市场情况整体市场小结CHAPTER12012年成都市场情况/区域市场情况-写字楼存量情况金融城板块首座MAX创新时代广场茂业中心奥克斯广场中航AFC东方希望中心AIP交流中心布鲁明顿新世纪环球中心晶科1号天府国际金融中心双塔枫丹国际银泰中心大魔方在售项目潜在项目会展板块两江国际创源中心无国界（二期写字楼）世豪广场OCG天府国际中心通威大厦希顿国际广场大源国际复地复城国际蜀都中心东方希望天祥广场棕榈泉国际福年广场香年广场峰汇中心保利国际中心新天府国际成都国际节能大厦美年广场星辰国际CHAPTER12012年成都市场情况/区域市场情况-写字楼存量情况在售项目潜在项目环球时代中心CHAPTER12012年成都市场情况/区域市场情况-写字楼存量情况在售项目21个，其中写字楼体量204万方，包括已办预售证和未办预售证潜在项目14个，预计写字楼供应体量223万方需要市场消化5年CHAPTER12012年成都市场情况/成都市写字楼市场情况-2012-2013年高新区供应情况2013年高新区写字楼存量相比2012年、2011年大幅度增加供应量远远超过销售量高新区区域的开发商去化库存压力有增无减2013年市场客户争夺残酷CHAPTER12012年成都市场情况/区域市场情况-竞品写字楼2012年供销情况城南区域内的直接竞品剩余房源体量约76.6万方新世纪环球中心、香年广场优惠幅度大，实际成交均价低价格成为竞品之间的直接竞争武器城南区域写字楼市场竞争将趋于白热化CHAPTER12012年成都市场情况/区域市场情况-竞品写字楼优惠情况楼盘名称推售房源优惠政策新世纪环球中心西区写字楼一次性优惠28%，按揭优惠18%茂业中心B区高层、A塔准现房销售一次性优惠10%，分期优惠9%，按揭优惠9%(最高优惠13.6%）奥克斯广场3#高区、4#、2#（甲级写字楼）一次性优惠19%，按揭优惠17%；晶科一号25F、26F一次性优惠3%，按揭优惠1%，按时签约优惠1%布鲁明顿剩余1000㎡左右一次性优惠9%，按揭优惠8%,分期优惠7%；中行AFCB栋17-19F、A栋13F以下房源一次性优惠2%，按揭及分期无优惠；最高优惠8%棕榈泉国际19-43F优惠与开发商协商香年广场2#34-46层以上房源企业助跑基金，最高优惠达23%3#34-46层以上房源一次性付款优惠8%，按揭优惠7%，分期优惠6%蜀都中心2期写字楼（4个单元）一次性优惠2.5%，按揭优惠1.5%新天府国际13F以下临街房源、13F以上半层起售东方天祥临近天府大道的一栋写字楼一次性优惠8%，按揭优惠7%，最高优惠19%CHAPTER12012年成都市场情况/区域市场情况-竞品2012年写字楼备案情况2012年1-12月备案数据项目套数面积(㎡)成交总价(万元)成交均价(元/㎡)套均面积（㎡）茂业中心12325461.6327892.706410954.8207东方希望中心225848.728327.3314237.86266中航AFC41647131.4754518.1411567.25113棕榈泉国际186030.549186.5215233.33335新天府国际275309.955840.945011000197东方希望天祥广场39138386.2338130.869933.4798奥克斯广场52657052.0765665.9911509.84108新世纪环球中心49292659.1107483.9511599.931882012年销售业绩领先的项目成交的备案均价在9933-11599元/㎡价格成为写字楼市场走量的重要因素CHAPTER12012年成都市场情况/区域市场情况-竞品写字楼优惠情况竞品项目热销户型数据分析表（开盘至2012年12月备案数据）项目热销面积段热销户型推售总套数（套）热销户型推售总面积(㎡)热销户型销售套数热销户型销售面积(㎡)总价区间（万元）茂业中心150-20039867362.9213422669.54193-257东方希望中心250-3009627298.115415412.97354-425中航AFC250-3009927910.444211882.57293-351棕榈泉国际300-40012441243.43186030.54457-609新天府国际90-11015215367.98171789.1866-81东方希望天祥广场90-11047446565.6910910850.1592-113奥克斯广场90-1109610177.08778196.399-121新世纪环球中心150-170997158942.37715114262.66171-194竞品项目热销户型主要集中90-110㎡、150-200㎡的户型成交的备案畅销总价在100-250万元，突破500万成交困难CHAPTER12012年成都市场情况/区域市场情况-竞品写字楼成交均价情况城南竞品项目监控市场成交均价主要集中在10000-11500元/㎡2012年价格降幅明显，