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I福清市城区基准地价修编成果报告福清市国土资源局福建师范大学城乡规划设计研究所二〇一三年九月II前言土地作为商品进入市场是以地价的形式通过其所具有的区位条件、环境状况、质量特点来体现的。为保障土地所有者、使用者的合法权益，规范土地管理和土地价格体系提供可靠的依据，福清市国土资源局先后于1994年、2000年、2004年、2007年开展了福清市区土地级别划分和基准地价评估、修订工作，为政府对土地监管提供了科学的依据，已取得了良好的效果。然而，随着福清市社会经济进入快速发展阶段，城市化进程日益加快，城市基础设施和市政工程建设投资力度不断加大，旧城改造和新区开发建设不断推进，整个城市发展呈现出突飞猛进的势头，城市面貌发生了日新月异的变化。影响土地价格的各类因素也相应发生了变化，加上基准地价时效性的限制，迫切要求更新土地级别和基准地价体系，以适应当前福清市社会经济发展和城市建设的需要，从而保证土地市场规范、健康、快速、持续发展。基准地价的及时更新，既为当地政府开展土地有偿使用、盘活存量土地、培育土地市场、优化土地资源配置、完善土地法规提供了重要依据，又可使土地有偿使用做到有章可循、有法可依。为进一步加强政府对土地市场的监管，增强土地管理的透明性。根据闽国土资综[2011]24号文件《福建省国土资源厅关于开展新一轮城镇基准地价修编工作的通知》，福清市国土资源局认真贯彻文件精神，高度重视此项工作，及时按照福建省国土资源厅的要求，迅速召开专题会议研究、成立领导小组，划拨专项经费，部署此项工作。经领导小组集体研究，决定聘请福建师范大学城乡规划设计研究所承担此项课题，并抽调福清市国土资源局相关科室干部和业务骨干配合开展此项工作。本轮基准地价修编的主要内容包括城镇土地级别的调整、基准地价的修编（包括地上和地下空间建设用地使用权）两部分，以及相关专题研究。具体内容包括市区土地级别调整；商服、住宅和工矿仓储等用地类型基准地价的修编；建立新的宗地地价修正体系等。基准地价修订是一项政策性强、涉及面广、影响范围大、技术要求高的工作。由于时间仓促、加上工作人员水平有限，难免存在不足之处。因此，我们真诚地希望有关领导专家、广大同仁批评指正，以期今后进一步完善。III领导小组:组长：陈生福清市常务副市长副组长：陈焘福清市政府办副主任王光龙福清市国土资源局局长成员；何德信福清市财政局局长张儒珍福清市审计局局长陈桂凤福清市建设局局长郑卫东福清市规划局局长陈志兴福清市物价局局长林忠福清市国土资源局副局长领导小组下设办公室，办公室主任由市国土资源局林忠兼任，办公室地点设在市国土资源局。技术负责人：林忠福清市国土资源局副局长林伟福清市国土资源局矿产交易中心主任陈任福清市国土资源局矿产交易中心副主任伍世代福建师范大学土地管理与房地产开发研究所所长李永实福建师范大学城乡规划设计研究所所长课题组成员：王光龙、林忠、林伟、陈任、伍世代、李永实、吕萍萍及田善淮、郭海洋、曾月娥、林燕、陈靖妍、叶祥峰、颜开发、翁美娥、周雅珍、夏露、林亭姗、黄江效、周小伍、汪波、王佳韡、叶晨露等研究生。IV目录第一部分基准地价评估技术报告第一章福清市基本概况................................................1一、自然概况........................................................1二、社会经济条件....................................................1三、基准地价评估范围................................................3第二章基准地价评估的理论与技术.......................................4一、基准地价的内涵..................................................4二、基准地价评估依据................................................5三、基准地价评估的主要原则和目标....................................7四、主要技术路线....................................................8第三章本轮与上轮基准地价评估对比....................................10一、评估内涵进一步完善.............................................10二、评估区域发展背景的变化..........................................1三、评估范围的变化..................................................1第四章土地市场调研及现状特征........................................2一、资料的收集、整理与分析..........................................2二、土地市场现状特征................................................5第五章土地区位条件变化与级别调整....................................13一、各类用地区位条件变化...........................................13二、土地级别调整...................................................15第六章基准地价评估参数的确定.......................................17一、还原利率的确定.................................................17二、建筑物重置价格、耐用年限、残值率和成新率的确定.................18三、临街标准深度与深度系数的确定...................................19四、时间修正系数的确定.............................................21五、装修水平修正系数的确定.........................................22六、容积率修正系数的确定...........................................22七、楼层修正系数的确定.............................................23八、层高修正系数的确定.............................................23九、临街状况修正系数的确定.........................................24第七章样点地价测算和修正...........................................25一、房地产租赁市场样点地价测算.....................................25二、房地产交易样点地价测算.........................................25三、土地使用权出让样点地价测算.....................................26四、新征农用地成本费用测算.........................................26V五、宗地评估样点地价统计...........................................27六、样点修正.......................................................27第八章均质地域划分及基准地价确定.....................................33一、均质地价区域（段）的划分.......................................33二、各类用地级别基准地价评估方法与模型.............................36三、各类用地级别基准地价的确定.....................................38四、地段差价标准...................................................46第九章宗地地价评估方法及修正体系....................................49一、基准地价系数修正法.............................................49二、路线价法.......................................................50三、基准地价系数修正法修正体系.....................................52四、商业路线价修正体系.............................................63第十章地下空间权基准地价评估.......................................65一、地下空间权的产生...............................................65二、我国地下空间权发展现状.........................................65三、地下空间的开发利用原则.........................................66四、地下空间权分类.................................................66五、地下空间的供地方式.............................................66六、地下空间权的评估及地价的确定...................................67第十一章地价动态监测体系...........................................69一、地价动态监测的目的和意义.......................................69二．地价动态监测体系的技术路线.....................................70三、地价监测样点的设立.............................................71第十二章成果论证与应用.............................................74一、上一轮基准地价成果应用分析.....................................74二、与上一轮成果相比较.............................................78三、成果分析论证...................................................79四、成果应用.......................................................83第二部分基准地价评估工作报告一、精心准备.......................................................86二、制定工作方案...................................................87三、编制工作计划....................