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zzplovezzp8-12区销售分析主讲人：朱云鹏2014.3.1-4.30zzplovezzp目录contents8-12区城区基本概况A8-12区年收益概况BC8-12区经营调整方向D8-12区商户访谈计划zzplovezzp目录contents8-12区招商储备及转租转兑概况E商场有活动及无活动期间销售额的对比F城区与城区之间销售额的对比G5月工作重点Hzzplovezzp2020/1/138-12区城区基本概况A服装区8-12区自然情况汇总城区总档口数租金收益建筑面积使用面积户数档口数户数档口数8区872,698,9011666.64918.14658769879区622,920,2992176.291001.943762346210区262,295,2262183.891025.11926192611区431,619,0881340.98665.353643364312区301,782,2401609.56742.64477合计24811,315,7548977.364353.13161222165225zzplovezzp8-12区年收益状况B一.实收租金明细（不含买断商户及湖南帮）8-12区实收租金明细分区户数档口数面积年收益8区6284894.426032999区2840572.7151566710区18251015224482611区3643661.3161908812区2455132000合计14619731988114880zzplovezzp二.含优惠期租金收益明细2020/1/138-12区优惠期明细分区3个月优惠期4个月优惠期5个月优惠期6个月优惠期7个月优惠期8个月优惠期无优惠期户数档口数年收益户数档口数年收益户数档口数年收益户数档口数年收益户数档口数年收益户数档口数年收益户数档口数年收益8区415112223761247611151938127441020770812415499区710286410226637714164883101414245437209955111203810区3321505011243408121815924652319390311区16195150981112350870122449481024586012区25105024合计698823439582266377232910195265281291926166948173085742623535878-12区实际年收益金额为8114880元，因大部分商户含有租赁优惠期，所以2014年实际租金收益金额为6592233元，相差1522647元。zzplovezzp三.半年缴款商户明细2020/1/138-10区半年缴款商户明细序号城区档口号商户姓名面积缴费方式优惠期合同款已交款剩余款188A-48毕丹丹（主业白云）15.84半年缴6456192280922810299A-329A-369B-259B-27郑万军93.98半年缴722555211277611277631010A-11李莉34.52半年缴674563372823728141010A-1510A-17祁锦波105.23半年缴622729711364811364951010A-23李佳101.42半年缴5243408121704121704合计：5户9档350.99308164394082194082208-12区共计5户9档为半年缴款商户，已缴金额为408219元，均未含保证金（每档2000元）。预计在5月中旬进行摸底，准备在5月中旬完成缴费情况。zzplovezzp四.未来预计出铺位置及收益1.8区图纸展示2020/1/13预计2014年下半年开始出租，现8区整体使用面积894.4㎡，年收益为2603299元。如增加墙面将增收4.34*350*12=18228元zzplovezzp2.9区图纸展示2020/1/13湖南帮现无租金拥有档口数量20个，面积239.61㎡。如正常对外出租可增收：239.61*240*12=690076元新增加一个档口增收：8.16*240*12=23501元新增墙面增收：9.99*12*350=41958元九区合计可增加收如：690076+23501+41958=755535元zzplovezzp3.10区图纸展示2020/1/1310区现使用面积1015㎡，年租金收益2244826元。暂无可开发档口及墙面数量。zzplovezzp4.11区图纸展示2020/1/13现11区整体使用面积661.3㎡，年收益为1619008元。预计2014年下半年开始出租增加墙面2个，可增加年收益：8.88*12*350=37296元zzplovezzp5.12区图纸展示2020/1/1312区预计2014年下半年开始出租，街舞现无租金拥有档口数量6+1个，中岛公共区域位置。中岛及边厅：243.67*12*200=584808元角一位置：111.72*12*220=294940元墙面：7.96*12*350=33432元12区可增加年收益584808+294940+33432=913180元综上所述，整体8-12区可整体增年收益1724239元.zzplovezzp一.城区内部访谈建立城区商户访谈记录跟踪表，在城区备案。（1）经营同质商品但盈利不同的商户，分析其各中原因，对于优劣势进行分析。（2）商品不同但销售都比较好的商户，了解其经营模式及理念，摘取中间重要部分进而转教给其他销售不好的商户。（3）销售及经营模式都较差，且不配合商场工作的商户，对其采取“威逼利诱”的方式，随时做好替换准备。（4）对于城区内比较有影响力的商户随时沟通，如商场内有任何重大决策时抓住其心理，让其帮助商场去做其他商户思想工作，用商户来维系商户。二.外部市场访谈主要以调研与招商为目的，随时了解同质市场的动向、营销及促销模式，以周为单位拟定各商场的《调研报告》。在时机成熟之时，用本商场的优势去吸引优质优良的商户进驻。2020/1/138-12区商户访谈计划Czzplovezzp2020/1/138-12区经营调整方向D经营调整方向主要以8，9区为主。1、8区B通道为主要调整对象B通道经过分类之后共计有10户需要进行调整或替换，货源地为4户沈阳，4户西柳,1户南台，1户北京。品项为4户男装，1户裤子，4户女装,1户箱包。主要原因为右边表格所示。8区B通道问题原因户数档口数备注陈列差33经营者经营年龄偏大，经营思路守旧，对于多样化的陈列方式处理不好。货品差33开业初期货品相对较好。但年后开始销售额逐步下降，故此开始调整货品来源渠道从沈阳货调整为西柳货。装修差11经营者有多年的经营经验，有自己的经营思路，就是觉得自己的货品可以让消费者认可其余的无所谓。整体较差38老板的心思不在该档口上，现在又都想往外兑，而经营者也都不是成熟的销售人员。zzplovezzp2020/1/13zzplovezzp2020/1/13（2）9区湖南帮0500010000150002000025000300003500012月1月2月3月4月9区湖南帮销售情况吴威男装赵洋男装钟宏光男装龚稳女装吴满秀女装刘文武男装刘文武男装吴威男装赵洋男装钟宏光男装龚稳女装01234512月1月2月3月4月9区湖南帮系数情况吴威男装赵洋男装钟宏光男装龚稳女装吴满秀女装刘文武男装刘文武男装姓名档口号面积（㎡）品项吴威9A-279A-2933.83男装赵洋9A-3122.67男装钟宏光9A-0815.29男装龚稳9A-109A-129A-169A-1860.32女装吴满秀9A-2614.69男装刘文武9A-289A-3030.38男装钟宏光9B-0515.32男装龚稳9B-079B-099B-119B-1360.43女装吴满秀9B-1914.98男装刘文武9B-219B-239B-4053.79男装合计6户20档321.7zzplovezzp2020/1/132.对于9区湖南帮的解决办法：5月中旬开始逐步访谈，了解其经营思路（1）对于配合商场工作，经营较好并且能提出合理化建议的商户，给予其正确的经营思路帮助其改变现状。（2）对于配合商场工作，但经营不好的商户，采取威逼利诱的办法，说明目前形式的成破厉害。限其在短时间内，做出整体经营布局大调整，首先是装修，其次是货品档次及陈列，均可参照9区罗湖口岸进行整改。如果能达到预期效果，可考虑继续续租，如该商户不能按照商场规定进行整改一意孤行，将给予劝退处理。（3）对于不配合商场工作，并且经营不好的商户，直接对此采取劝退处理。zzplovezzp2020/1/13二.11区整体改造后图纸及租金收益11区原使用面积为661.3㎡，年租金收益1619088元。规划后使用面积为591.61㎡，租金单价180、200元/月.㎡，年租金收益为1306437元；改造后的租金收益每年减少32万元，使用面积减少70㎡。改为单通道后主流户型为18个，原有档口43个；主流户型为32-36㎡，口宽3.8-4m、进深8.6m，通道宽度7.7m。zzplovezzp11区改造后费用明细2020/1/132014年锦州地一大道11区改造预算工程分项名称明细项目单位预算数量单价合计预计工艺做法及材料说明拆除地面瓷砖拆除㎡61065.039,650.00人工拆除及垃圾外运商户隔断拆除㎡667.825.016,695.00人工拆除及垃圾外运商户门楣拆除m20060.012,000.00人工拆除及垃圾外运棚面装饰拆除m36835.012,880.00人工拆除及垃圾外运地面地面瓷砖铺贴㎡61045.027,450.00砂浆水泥铺贴瓷砖采购㎡610120.073,200.00800X800MM玻化砖采购，地标灯布线m5555.03,025.00镀锌管穿线，2.5国标三色铜芯线。地标灯安装个1350.0650.00原有地标灯安装。3000MM间距。隔断商户隔断墙制作㎡122.25185.022,616.25轻钢龙骨双面硅酸钙板，墙面挂大白商户门楣制作m103320.032,960.0040mmX60mm方管基础骨架外衬硅酸钙板，棚面装饰造型棚㎡480220.0105,600.00硅酸钙板边棚，铝方通吊顶制作安装电路改造个48080.038,400.002.5铜芯线，穿管布线及通道照明灯安装。灯饰采购㎡480120.057,600.00LED照明射灯及装饰主灯采购。其它残土外运车40150.06,000.00外运车费。合计448,726.2511区单通道工程改造，前期筹备包括设计方案、备料、组织施工力量需要15天；工程施工期预计20天，合计从前期筹备至改造完毕共需要35天。工程改造费用合计约为45万元。zzplovezzp三.8-11区各品项销售情况2020/1/138-11区品项销售额分析表（3.1-4.30）品项女装男装裤子鞋箱包其他户数7429815199面积1471652201561347333销售额1994153886371294630781393484203470882销售件数1448062912547587745177779平均单价13814111613310761件数坪效101013101323销售额坪效135613591469139213961414系数（3、4月销售总额/3、4月租金总额）344334344334012345678910女装男装裤子鞋箱包其他8-11区品项系数对比系数（3、4月销售总额/3、4月租金总额）zzplovezzp•从整个品项系数可以看出，男装与裤子均达到系数4。且男装基本上都集中在8区AB两侧，户数不相上下。•9区罗湖口岸为销售最好商户且系数最高为10。•综上可以考虑在以后调整当中，适当增加男装并整体集中在8区，主要以27-35岁之间的中青年受众群体为主。•9区继续以女装为主，如11区整体改造，将把11区优质商户首先调至9区，如不进行改造在下一步的招商工作当中，将主要以英特及中太优质商户为主。•因10区箱包品项最多，且除“周游世界”家外，经营状况均较好。在以后的调整当中可