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2012年注册会计师考试辅导税法第1页第八章土地增值税法[考情分析]次重点章，分值7分左右。2011年综合题14分。第一节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。二、征税范围基本规定1.转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。2.对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。房地产继承、赠与不征。（赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与）出租不征房地产抵押1.抵押期不征；2.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征税。房地产交换1.单位之间换房，征税；2.个人之间互换自住房免征。以房地产进行投资、联营1.房地产作价入股转让到投资联营企业，暂免征收；2.投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征收。合作建房1.建成后自用，暂免；2.建成后转让，征税。企业兼并转让房地产暂免代建房不征重新评估不征土地的转让、抵押、置换征税第二节税率土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%至l00%的部分4053超过l00%至200%的部分50154超过200%的部分6035第三节应税收入与扣除项目第四节应纳税额的计算一、增值额的确定：土地增值税的征税对象即增值额=应税收入—扣除项目在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：1.隐瞒虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。二、应纳税额的计算方法土地增值税的计算方法有两种：一种是超率累进税率的定义法，另一种是简便计算法，其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除系数2012年注册会计师考试辅导税法第2页计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。【典型例题】假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。『正确答案』（1）增值额=1000－400＝600（万元）（2）增值额与扣除项目金额的比率=600÷400＝150%，确定税率和速算扣除系数。（3）应缴纳土地增值税=600×50%－400×15%＝240（万元）三、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入、②实物收入、③其他收入。四、扣除项目的确定（一）新建房地产的扣除项目的确定：1.取得土地使用权所支付的金额。1.土地使用权支付的地价款出让方式为土地出让金行政划拨方式为补交的土地出让金转让方式为实际支付的地价款2.交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费2.房地产开发成本：①土地的征用及拆迁补偿费、②前期工程费、③建筑安装工程费、④基础设施费、⑤公共配套设施费、⑥开发间接费用等。3.房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。分摊利息支出，并提供证明的利息＋（1＋2）×5%以内不能分摊利息支出或不能提供证明的（1＋2）×10%以内注意：①超过上浮幅度的部分不允许扣除。②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。③全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。④有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。⑤清算时，已开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣。4.与转让房地产有关的税金：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。（二税一费）②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）。（三税一费）5.财政部规定的其它扣除项目。只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，加计20%的扣除。加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%【典型例题1】2011年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计19000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。『正确答案』非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除；非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。（1）住宅销售收入为19000万元（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为：2840＋160＝3000万元②住宅开发成本为2800万元③房地产开发费用为：（3000＋2800）×10%＝580（万元）④与转让房地产有关的税金为:495＋4.5＝499.5（万元）2012年注册会计师考试辅导税法第3页⑤转让房地产的扣除项目金额为：3000＋2800＋580＋499.5＝6879.5（万元）（3）计算转让房地产的增值额：19000－6879.5＝12120.5（万元）（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：12120.5÷6879.5≈176%（5）计算应缴纳的土地增值税税额：﹦12120.5×50%－6879.5×15%＝5028.33（万元）【典型例题2】某市一房地产开发公司发生下列业务：通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元；发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元（不能提供金融机构的证明）。9月份该写字楼竣工验收，10－12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。（注：开发费用扣除的比例为10%。）写字楼土地增值税准予扣除项目的金额。『正确答案』抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。土地使用权金额＝6000×80%×（4÷5）＝3840（万元）开发成本＝4000×（4÷5）＝3200（万元）开发费用＝（3840＋3200）×10%＝704（万元）税金及附加＝16000×5%×（1＋7%＋3%）＝880（万元）加价扣除金额＝（3840＋3200）×20%＝1408（万元）扣除项目金额总计＝3840＋3200＋704＋880＋1408＝10032（万元）销售写字楼应缴纳土地增值税。『正确答案』销售收入＝12000÷3×4＝16000（万元）增值额＝16000－10032＝5968（万元）增值率＝5968÷10032×100%＝59.49%，应缴纳土地增值税＝5968×40%－10032×5%＝1885.6（万元）（二）存量房地产的扣除项目的确定：房屋及建筑物的评估价格有评估价重置成本价×成新度折扣率无评估价有发票按发票金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用（未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的不允许扣除）转让环节的税金：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。【典型例题1】某国有企业2009年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2011年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元『正确答案』B『答案解析』评估价格＝12000×70%＝8400（万元），税金＝（10000－8000）×5%×（1＋7%＋3%）＋10000×0.05%＝115（万元）增值额＝10000－8400－115＝1485（万元）【典型例题2】位于县城的某商贸公司2011年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2008年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（）。A.639.6万元B.640.1万元C.760.1万元D.763.7万元2012年注册会计师考试辅导税法第4页『正确答案』C『答案解析』营业税、城建税及附加＝（1000－600）×5%×（1＋5%＋3%）＝21.6（万元）房屋价值＝600×（1＋4×5%）＝720（万元）凡能提供契税完税凭证的准予扣除，但不作为加计5%的基数。可以扣除的金额＝720＋21.6＋18＋0.5＝760.1（万元）五、房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算条件应进行清算的情形（1）开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。（满足清算条件之日起90日内办理清算手续）要求的情形（1）已竣工验收的项目，已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。（在主管税务机关限定的期限内办理清算手续）（二）非直接销售和自用房地产的收入确定1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（三）土地增值税的扣除项目1.扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。3.与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性