20140806-宜春房地产市场分析

宜春房地产市场分析营销部2014年08月一、宏观市场住建部秦虹：今年房地产市场不可能崩盘姜伟新说，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套。随着大批保障房陆续建成，配套设施建设、管理分配等都是需要解决的重要问题。他还强调要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。秦虹表示，今年房地产市场不可能崩盘，但会进入一个新的发展阶段。概括有三点新变化值得行业内关注。一、房地产行业高速增长期过去了。未来房地产各项指标增速很难复制过去的增长速度，所以要求房地产和过去一样来支撑宏观经济的发展是做不到的。二、以新房交易为主的时期即将过去。二手房市场正在兴起，现在二手房交易已经超过新房交易。40个重点城市，现在二手房交易占到新房交易的总量已经超过40%，三四线城市也正在步入二手房市场。未来，即使住房需求不变，或者需求有增长，但是对新房需求会下降，因为二手房市场已经开始开始兴起，这是需要行业关注到的。三、以住宅开发为绝对开发主体的阶段也会过去。和产业升级有关的，如商务地产和旅游地产以及养生、教育、医疗地产等都会兴起。“这些新变化都要求行业必须要转型和升级。”秦虹说。秦虹认为，房地产未来的新常态之一就是创新，如果未来没有创新的企业，固守传统开发模式，开发传统住宅的企业盈利空间可能会大幅度下降。二、2014年上半年宜春中心城区商品住房签约销售面积分析6.8049.9478.9385.6367.6679.8775.237.68128.187.753.60510152014年成交量（万㎡）2013年成交量（万㎡）2014年成交量（万㎡）6.8049.9478.9385.6367.6679.8772013年成交量（万㎡）5.237.68128.187.753.6123456截止到6月28日，中心城区上半年成交48.8万㎡，同比去年上涨4.05%，从4月份开始成交量呈稳步攀升态势，总体发展趋势是受刚性需求和城市发展的影响，商品房交易量总体保持稳定。三、2014年上半年宜春中心城区商品住房成交套数据不完全统计，上半年宜春中心城区商品房销售5070套，同比上5.84%。从销售区域来看，袁州区销售2725套，占总数的53.75%；宜阳新区销售1052套，占总数的20.75%；经开区销售758套，占总数的14.95；明月山销售535套，占总数的10.55%。从购买人群来看，本市居民购买3885套，占总量的76.63%，目前中心城区购房群体主要以刚性和改善性需求为主，外地居民购房主要以明月山为主。中心城区上半年成交量1052,21%2725,53%758,15%535,11%宜阳新区袁州区经开区明月山四、宜春近期开盘或加推楼盘动态1.港中旅公元预计9月1号营销中心正式开放，10月份别墅开盘。2.香槟国际付2万买三房，89-120平米高层三房实用面积购房均价3100元/平米，现购房可享总房款减25000元，七天内签约再减2000元，一次性付款可再享99折优惠。3.玺园·帝泊湾开盘在即，认筹倒计时，1万抵5万。4.盛世泊水湾开盘在即，预缴一万诚意金可抵房款二万、二万抵五万、三万抵八万！总共有将近400套房源，一期主推95㎡经济小三房以及105㎡-115㎡舒适三房以及125㎡-135㎡大三房。5.秀江风情加推高层，凭职业资格证减1万房款。五、市场分析（1）———项目名称凤凰春晓地址宜春南路536号（七家岭至温塘路段交接处）开发商宜春市腾达置业有限公司规模占地面积146751㎡（约220亩），总建筑面积368925㎡规划指标容积率1.98，绿化率40%物业类型多层高层小高层周边配套商业街、学校、医院客户来访平均每天3-5组在售户型138㎡三房、142㎡四房、47㎡单身公寓销售优惠8.8折一口价，送空调；一次性98折，按揭99折销售价格均价：4200元/㎡，起价：3680元/㎡，最高价：4680元/㎡行销概念精萃百年的墅质华宅成交客群乡镇人群、城区上班族凤凰春晓户型图五、市场分析（2）———项目名称宜春碧桂园地址中山西路宜春技术学院往西200米开发商宜春碧桂园投资有限公司规模占地面积308亩，总建筑面积737450㎡规划指标容积率2.7，绿化率38%物业类型高层周边配套超市、游泳池、健身房客户来访周末每天20-30组，非周末时间5-10组在售户型80㎡—144㎡两房、三房、四房均在售销售优惠特价房：9折，非特价房93折、98折，另外一次性96折，按揭98折销售价格均价：5000元/㎡，起价：4880元/㎡，最高价：5400元/㎡行销概念给您一个五星级的家成交客群乡镇个体户、城区上班族、公务员、白领宜春碧桂园户型图81㎡2*2*1112㎡3*2*2宜春碧桂园户型图••95㎡3*2*1•129㎡3*2*2••139㎡4*2*2五、市场分析（3）———项目名称千年美丽地址宜春南路与环城南路交汇处开发商万润地产规模占地面积90477㎡，总建筑面积200000㎡规划指标容积率2.0，绿化率41.5%物业类型多层、小高层周边配套学校、儿童游乐广场、健身广场、净菜市场客户来访平均每天4-6组在售户型88㎡—120㎡三房销售优惠高层97折销售价格均价：3700元/㎡，起价：3280元/㎡，最高价：4000元/㎡行销概念最具升值潜力城南刚需楼盘成交客群乡镇人群千年美丽户型图千年美丽户型图五、市场分析（4）———项目名称日出康城地址宜春市环城南路630号开发商宜春市润祥房地产开发有限公司规模占地面积110000㎡，总建筑面积220000㎡㎡规划指标容积率2，绿化率35%物业类型多层小高层周边配套商业街、学校、医院客户来访平均每天3-6组在售户型81㎡—125㎡两房至四房均在售销售优惠一次性82折，按揭86折,买房就送车库销售价格均价：4200元/㎡，起价：4000元/㎡，最高价：4600元/㎡行销概念精雕尚品传奇品质成交客群乡镇客户日出康城户型图••81㎡2*2*196㎡3*2*1日出康城户型图•105㎡3*2*2125㎡4*2*2五、市场分析（5）———项目名称正荣·御品滨江地址宜春市袁州区宜阳大道与卢洲大道交汇处开发商江西省正荣房地产开发有限公司规模总占地171792㎡，总建面505911㎡规划指标容积率2.3，绿化率30%物业类型多层高层小高层、洋房周边配套商业街、学校、客户来访平均每天10组在售户型95-125㎡精装房、102-138㎡毛坯房销售优惠一次性91折，按揭93折，老带新3‰点销售价格均价6700元/㎡，最低价：6500元/㎡，最高价：7000元/㎡行销概念浪漫法式风情和地中海建筑尊贵居住感成交客群乡镇个体老板，商业人士正荣御品滨江户型图•95㎡3*2*1130㎡3*2*2五、市场分析（6）———项目名称馨园地址宜春市府北路18号（市政府北面100米处）开发商宜春市利达房地产开发有限公司规模总占地面积133亩，总建筑面积114378㎡规划指标容积率1.29，绿化率40%物业类型多层周边配套人民公园，四馆一社、文化艺术中心客户来访平均每天4-6组在售户型93㎡两房，95㎡—29㎡三房销售优惠买三房减5万，买两房减4万销售价格均价6000元/㎡，最低价：5800元/㎡，最高价：6300元/㎡行销概念别墅级景观社区成交客群个体老板，商业人士馨园户型图••93㎡2*2*1129㎡3*2*2五、市场分析（7）———项目名称怡和·北湖湾地址宜春市锦绣大道开发商江西申宜地产开发有限公司规模总占地面积52162.05㎡，总建筑面积211945.93㎡规划指标容积率3.69，绿化率36%物业类型多层小高层商铺周边配套商业街、学校、医院客户来访平均每天8-10组在售户型87—99㎡两房，111㎡—126㎡三房销售优惠特价房一口价4180元/㎡一次性98折，按揭99折销售价格均价：4600元/㎡，起价：4180元/㎡，最高价：5000元/㎡行销概念宜春首席学区房成交客群教师、公务员北湖湾户型图五、市场分析（8）———项目名称御湖城地址环城西路附近（320国道旁）开发商江西港洪实业有限公司规模占地面积635333㎡，总建筑面积1547000㎡规划指标容积率1.3，绿化率51%物业类型高层小高层周边配套商业街、学校客户来访平均每天4-5组在售户型89㎡两房、123㎡—140㎡三房销售优惠一次性95折，按揭97折销售价格均价：4600元/㎡，起价：4500元/㎡，最高价：4700元/㎡行销概念30亩湖景房成交客群乡镇客户、个体老板御湖城户型图五、市场分析（9）———项目名称德和·沁园地址宜春市袁州区秀江东路888号（新市政府旁）开发商江西德和地产规模总占地30万㎡，总建面60万㎡规划指标容积率2，绿化率57.3%物业类型别墅、洋房、loft周边配套商业街、学校客户来访平均每天3-5组在售户型300㎡—500㎡独栋别墅，131㎡—177㎡洋房，53㎡—93㎡loft楼中楼销售优惠独栋别墅总价减10万，一次性98折，按揭99折销售价格别墅300-600万元/栋，洋房及loft均价6700元/㎡行销概念独栋别墅演绎欧洲浪漫风情成交客群公务员、企业高层、商业人士、外地投资德和·沁园户型图艺墅叠拼洋房01户型艺墅叠拼洋房02户型德和·沁园户型图MINI楼中楼A户型MINI楼中楼B户型五、市场分析（10）———项目名称宜春碧桂园凤凰城地址宜春市市委党校旁开发商宜春碧桂园投资有限公司规模占地面积285389㎡，建筑面积340979㎡规划指标容积率0.78，绿化率38%物业类型双拼别墅、洋房周边配套商业街客户来访平均每天6-10组组在售户型227㎡、257㎡、413㎡、483㎡别墅销售优惠一次性96折，按揭98折销售价格最低价：7000元/㎡，最高价：12000元/㎡行销概念独栋别墅演绎欧洲浪漫风情成交客群企业高层、商业人士、外地投资→宜春碧桂园凤凰城户型图227㎡别墅257㎡别墅宜春碧桂园凤凰城户型图413㎡别墅483㎡别墅五、市场分析（11）———项目名称和园地址宜阳新城泸州北路延伸路段开发商江西鑫隆实业有限公司规模总占地150亩，总建筑面积236000㎡规划指标容积率1.5，绿地率40%物业类型多层别墅周边配套商业街、学校、医院客户来访平均每天3-5组在售户型127㎡三房，300-400㎡别墅销售优惠一次性95折，按揭97折，一千抵一万销售价格别墅200万元左右/栋，多层均价4300元/㎡，最高价5000元/㎡行销概念阔绰大气，豪取宅中之王成交客群公务员、企业高层、商业人士、外地投资宜春和园户型图137㎡三房127㎡三房宜春和园户型图90㎡两房150㎡三房五、宜春市场环境总结———下半年市场趋势判断：（1）下半年市场供应量比较集中，集中7-10月份，预计2014年较去年量价均有所突破；（2）下半年市场供应户型结构多以75-90㎡两房、80-130㎡三房为主；（3）除老城区外，新市场热点板块不断涌出，宜阳板块、袁州新城的开发热度对本片区存在一定的市场竞争