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重庆美每家·南滨上院众筹产品投资说明书2014.1122目录22一．投资背景二．投资要素三．投资模式四．项目概况五．管理人介绍33目录33一、投资背景南滨上院众筹产品设立背景拟成立的南滨上院众筹产品，由领投人联合普通投资人，众筹资金投资于南滨上院项目；南滨上院项目众筹总额5700万元。领投人出资20%，共1140万元；剩余80%共4560万元，向普通投资人发起众筹；领投人为普通投资者本金及基本收益提供保证；投资模式：本次投资将以5700万元锁定市场价值9000万元的房源（众筹标的），众筹标的为南滨上院61套住宅及商铺，建筑面积共8858平方米，该项目系现房，用途为住宅及商铺，众筹资金锁定房源后再由营销公司对外进行销售，预计1年销售完毕。普通投资者预期投资收益：10%-20.79%/年！！！！！新华富锟作为南滨上院众筹产品的管理人，负责本次投资运作和管理。55目录55二、投资要素重庆华房股权投资基金管理有限公司ChongqingHuafangEquityInvestmentFundManagementCo.,Ltd二、投资要素名称：南滨上院众筹产品类型：房地产众筹投资管理人：重庆新华富锟股权投资基金管理有限公司（以下简称“新华富锟”）领投人：新华富锟及其战略合作方投资规模：5700万元设立方式：由管理人经黄金屋平台发布信息。领投人出资20%，共计1140万元，并向普通投资人发起众筹，众筹金额4560万元，合计5700万元，投资于南滨上院项目。投资模式：本次投资将以5700万元锁定市场价值9000万元的房源，然后由管理方联合营销公司对外进行销售，获取投资收益，众筹标的房源预计1年销售完毕。认购起点：最低1万元，且以1万元的整数倍递增。存续期限：1+1（年），本次投资期预计1年，最长不超过2年；本次投资锁定房产预计1年内全部售出，最长不超过2年，售出后即可清算退出；若房源提前售完，则提前结束。2重庆华房股权投资基金管理有限公司ChongqingHuafangEquityInvestmentFundManagementCo.,Ltd二、投资要素3盈利模式：本次投资以5700万元的投资成本（I），锁定市场价值9000万元的货值。销售收入(S)、投资者销售利润(L)、销售费用（F）、税收（T）、投资者投资收益(R)按如下方式计算：①销售利润为销售收入减去投资成本，即L=S-I;L1，当S≤6480万元时，投资者销售利润L=L1=S-I；L2，当S＞6480万元时，投资者销售利润L=L2=(S-6480)*60%+(6480-I)；②投资者承担的销售费用(F)按销售收入S的2%计提，即F=S*2%；③投资者承担的税收(T)按差额即销售利润的13.6%计提，即T=L*13.6%)；④投资者享有的销售利润减去其应承担的税收及销售费用后的余额为投资者投资收益，即R=L-F-T。普通投资人预期收益：10%-20.79%/年（预期基本收益10%+超额收益分成）超额收益为投资收益R扣除普通投资人预期基本收益（10%/年）、领投人预期基本收益（10%）后的余额，超额收益由普通投资人、领投人、管理人按照2:2:1的比例进行分配。重庆华房股权投资基金管理有限公司ChongqingHuafangEquityInvestmentFundManagementCo.,Ltd二、投资要素3收益分配顺序：普通投资人本金、普通投资人预期基本收益、领投人本金、领投人预期基本收益、普通投资人超额收益、领投人超额收益。若普通投资人预计基本收益不足10%时，由领投人进行补足。收益分配时间：销售结束后，清算完成进行分配。风控措施：领投人出资20%，共计1140万元，为普通投资人本金及预期基本收益提供担保；第三方支付，确保资金安全；资产抵押，确保投资安全；新华富锟作为管理人，专业不动产机构受托管理。募集对象：具备中长期价值投资理念及一定风险承受能力的个人及机构投资者。认购期限：2014年11月20-2014年11月27日。清算退出：销售结束后由管理人进行清算。99目录99三、投资模式操作模式管理人通过黄金屋平台，发布项目投资信息。领投人向普通投资人发起众筹；众筹金额合计5700万元，用于锁定市场价值9000万元的南滨上院共计61套房源；众筹成功后由投资人委托新华富锟作为管理人，对项目投资及运营进行管理，新华富锟联合营销公司进行销售，从而获取投资收益；领投人出资1140万元，占众筹金额的20%；普通投资人出资4560万元，占众筹金额的80%。交易结构普通投资者支付账户美每家南滨上院支付账户领投人支付账户支付保证金支付购房款分配本金收益普通投资人4560万领投人1140万管理方黄金屋美每家南滨上院江景洋房发布项目信息查看投资项目最终购房者销售投资锁定房源投后管理房源销售购买房产抵押图1：投资信息流图2：投资资金流最终购房者项目投资收益预测投资额I销售收入S投资者销售利润L销售费用F税收T投资者投资收益R57006480780129.6106.08544.32570072001212144164.83903.17570076501482153201.551127.45570081001752162238.271351.73570090002292180311.711800.29单位：万元盈利模式：本次投资以5700万元的投资成本（I），锁定市场价值9000万元的货值。销售收入(S)、投资者销售利润(L)、销售费用（F）、税收（T）、投资者投资收益(R)按如下方式计算：①L1，当S≤6480万元时，投资人享有销售利润的100%，投资者销售利润L=L1=S-I；②L2，当S＞6480万元时，超过6480万元的部分投资人享有销售利润的60%(6480万元以下部分销售利润投资人享有100%),剩下的40%由开发商享有。即投资者销售利润L=L2=(S-6480)*60%+(6480-I)；③投资者承担的销售费用(F)按销售收入S的2%计提(F=S*2%)；④投资者承担的税收(T)按13.6%计提,税收基数为销售利润L，即税收总额为(T=L*13.6%)；⑤投资者享有的销售利润减去其应承担的税收及销售费用后的余额为投资者投资收益，即R=L-F-T。按照上述规则，当市场价值9000万元的房源销售收入分别达到6480万元、7200万元、7650万元、8100万元、9000万元时，可分别为投资者带来544.32万元、903.17万元、1127万元、1351万元、1800.29万元的收益。投资人收益预测单位：万元假设项目1年内全部销售完成，普通投资者享有10%/年的预期基本收益，领投人以1140万元为普通投资者本金及预期基本收益提供保障；超额收益为投资收益R扣除普通投资人预期基本收益（10%/年）、领投人预期基本收益（10%）后的余额，超额收益由普通投资人、领投人、管理人按照2:2:1的比例进行分配；当销售收入达到6480万元、7200万元、7650万元、8100万元、9000万元时，普通投资人的综合收益率可分别达到10%、12.92%、14.89%、16.86%、20.79%。总投资普通投资人投资额销售收入投资者总收益预期基本收益预期基本收益率超额收益超额收益率普通投资人总收益普通投资人总收益率570045606480544.3245610%00.00%45610.00%570045607200903.1745610%133.272.92%589.2712.92%5700456076501127.445610%222.984.89%678.9814.89%5700456081001351.745610%312.696.86%768.6916.86%5700456090001800.345610%492.1210.79%948.1220.79%风险提示市场风险：2014年上半年全国大部分地区出现了量价齐跌的现象，随着国家调控的放宽，如无贷款者购房按首套房购买政策执行、按揭利率下调等政策的实施，3季度开始成交量开始大幅回升。上述市场波动为项目投资带来较大不确定性。（规避措施：以远低于市场价值的价格获取房源，同时领投人提供劣后担保。）操作风险：本项目投资于南滨上院项目，为销售便利，降低税务成本，未办理过户手续，存在操作风险。（规避措施：由专业不动产机构新华富锟作为管理人，受托管理，并将众筹标的进行抵押，保证投资安全）。资金安全：项目通过互联网募集资金，存在安全风险。（规避措施：通过专业第三方支付工具（易极付）确保资金安全）。风险控制领投人劣后担保——领投人出资20%，共计1140万元，为普通投资人本金及预期基本收益(10%/年)提供保障，普通投资人预期基本收益不足10%/时，由领投人以出资额为限补足；第三方支付，确保资金安全——普通投资人所投资份额经黄金屋平台筹集，由第三方支付（易极付）进行支付保管，资金众筹完成前，资金处于冻结期，任何人无权动用；资金众筹完成后，直接支付至开发商账户；管理人受托管理——新华富锟作为管理人，将作为受托人，接受普通投资人的委托，作为本次投资的权益代持方，与美每家置业签订投资合同，履行投资义务；资产抵押——众筹成功后，资金到达开发商账户后20个工作日内，开发商需将本次投资标的房源（61套）抵押给新华富锟，新华富锟联合营销公司对外销售时，对销售的房源进行解押。1616目录四、项目概况拟投项目——概况项目概况：南滨上院是由跨国投资商美每家投资集团在渝倾力打造首个高端地产项目，项目位于具有重庆名片之称的南滨路西段，直面壮阔长江，背靠市政公园，南滨路繁华的商业及生活配套近在咫尺。项目占地约3万方，容积率1.5，由国内一流设计院资深团队设计，为5+1纯正花园洋房社区，小区内部采用行列式结合围合单元布置，共计332户。1818南滨上院基本信息啊项目特色：一线江景,花园洋房装修状况：毛坯绿化率：35%容积率：1.50楼层状况：5+1层，一梯两户停车位:地下330个+地面8个物业费：2.80元/平方米·月开发商：重庆美每家置业开发有限公司物业公司：重庆美每家置业开发有限公司物业地址：南岸区南滨西路16号(兰花路社区公园旁)项目配套：教育:珊瑚小学、天台岗实验小学、青龙路小学、南开中学等，同时毗邻江南大学城区域的重庆工商大学、重庆交通大学，重庆教育学院、重庆邮电大学等数所校医疗：重庆市第六人民医院、国防医院商业：重客隆超市、麦德龙全球连锁超市、新世纪超市、人人乐超市交通：公交115路、833路、121路项目现状——区位项目地块位于南岸区內，尽考南滨路沿线，属于南滨路经济帶延伸地段，拥有一线江景。地块北临南岸区通往九龙坡区杨家坪的峨公岩大桥，东靠高校云集的南岸区学府大道，西南面正对长江，南面经滨江路直通巴南区，具有得天独厚的景观视野。目前周边公交线路可到达主城各区，从距离来看，到解放碑、南坪、杨家坪等商业中心车程约15分钟左右。项目现状——区位项目现状——区位定位——5+1纯正江景洋房项目现状——一线江景全部取得预售许可证项目现状——全现房，5+1纯洋房全部取得预售许可证项目销售价格25数据来源：新浪乐居目前市场成交单价(套内)11000元/平方米！！！众筹房源销售单价（套内）达到7400元/平方米，即可保证本金安全！！！众筹房源销售单价（套内）达到8000元/平方米，即可保证普通投资者10%/年的收益！！！项目规划指标26综合技术经济指标一览表项目计量单位批准方案备注建设总用地面积㎡29987居住户（套）数户（套）332总建筑面积㎡72776.89总建筑面积计算值㎡72776.89一、按功能性质划分1）住宅建筑面积㎡47686.342）商业建筑面积㎡1565.553）公共卫生间㎡04）安防、消控室㎡21.165）社区服务用房㎡54.746）物业用房㎡374.077）车库及设备用房㎡15151.818）住宅地下室㎡7923.23二、按地上地下划分1）地上建筑面积㎡49557.372）地下建筑面积㎡23219.52停车泊位个3411）地面个82）