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新地·东方广场项目商业提案浦江（中国）事业二部2014年11月报告目录Part1.商业发展建议Part3.写字楼发展建议Part4.招商代理费用Part2.公寓发展建议1.商业发展建议区域商业分布★幸福时代幸福里百步亭金桥汇汉口城市广场万家汇百步亭百街茂新增商业主要分布于西后湖区域，但多数在建或刚启动招商。现有在售或招商较成熟商业多集中分布在东后湖后湖大道沿线。近期主要在售、招商项目为：幸福里、万家汇、汉口城市广场、百步亭金桥汇、百步亭百街茂；项目所处“后湖一至五路”区域为社区底商集中区域，发展较为成熟，以休闲、餐饮业态为主。幸福里商业街幸福里商业街（幸福时代商业）位于后湖大道与百步亭花园路交汇处，总建筑面积约2.4万方。项目以块状式独立街区的形式存在，地上2-3层；目前入驻主力商家有：麦当劳、尚公馆KTV等，已于2014年5月1日试运营。幸福里定位为“精致生活商业街”，以全新时尚体验消费，打造集品牌购物、主题餐饮美食和亲子儿童游乐的三大主题街区，全面满足家庭的一站式消费。幸福里商业街商业类型：块状式独立街区；经营规划：经营主体分为生活配套（20%）、儿童天地（30%）、餐饮休闲（50%）等三大主题；主要服务于社区内及周边的常住居民群体；销售模式：部分售后返租（包租5年，临街商铺回报率为6%，内街7%，二楼回报率为8%；开盘一次性返还后三年回报，前两年按季度返）。沿后湖大道裙楼底商不包租，纯销售面积区间数量配比10-20㎡46.2%20-30㎡1929.2%30-40㎡1523.1%40-50㎡1015.4%50-60㎡46.2%60-70㎡46.2%90-100㎡11.5%110-120㎡23%150㎡以上69.2%平均租金价格：一层：3.5元/㎡/日二层：2元/㎡/日三层：1.5元/㎡/日公摊：一楼8%，二楼40%，三楼20%铺位情况：主力30-60平米平均销售价格：一层：35000元/㎡二层：25000元/㎡三层：20000元/㎡幸福里商业街项目定位“精致生活商业街区”，业态规划20%生活配套、30%儿童业态、50%餐饮业态，从儿童和餐饮两大业态弥补片区空白；主要服务区域居家消费人群，项目所处地理位置及其商业体量，决定其辐射人群以百步亭片区为主力客群；幸福里商街作为区域首个满足消费者游逛的格调商街，具有唯一性和创新性，但项目体量较小，影响力不足。项目评价及其影响力分析百步亭万家汇百步亭万家汇位于后湖大道与百步亭花园路交汇处，总建筑面积约4万方。项目地上三层，其中二三层为2.3万方华润苏果超市旗舰，一层为美食餐饮街区、精品服饰街区、品牌旗舰街区、配套商业街区等。地下一层为停车场，车位400余个。项目定位为“区域家庭生活中心”，立足时尚年轻、家庭消费、区域商务消费，作为区域商业的补充。目前项目一层正处于招商阶段，已于2014年初开业。百步亭万家汇项目一楼设置四个入口，满足消费者从多角度的进入购物中心进行消费；项目内部动线设为“回”线，避免出现内部死角。一层业态主要规划为：精品服饰、餐饮和生活配套等，满足区域居民的日常生活购物的需求。二三层则为华润苏果超市。汉口城市广场汉口城市广场商业定位为“体验式家庭娱乐购物中心”，融汇家庭补给中心、社交美食中心、娱乐影视中心、时尚购物中心、亲子体验中心于一体，一期商业与地铁3、12号线无缝对接，目前销售与招商同时进行，其中家乐福已于2013年12月27日正式对外运营。住宅A1区住宅A3区住宅A7b区住宅A8区商业A7区商业A8区项目基本信息：项目地址：后湖大道与建设大道延长线交汇处公建总建面20万方，其中商业约10余万方商业部分A7、A8两个地块开发：A7区为3栋16-19F的loft公寓，3-4F裙楼及1-3F的商业街区；A8区规划为2栋18-19F公寓和3F商业裙楼及商业街区平均租金价格：一层：4元/㎡/日二层：2.5元/㎡/日三层：1.8元/㎡/日平均销售价格：一层：43000元/㎡二层：23000元/㎡三层：16000元/㎡汉口城市广场汉口城市广场业态规划A区1F：潮流女装、精品零售2F：时尚运动、休闲服饰3F：巨幕影院、格调餐饮B区儿童天地、品牌餐饮、家居生活C区1F：生活零售2F：超市卖场、时尚快餐3F：超市卖场、美容美发、健身娱乐4F：大型餐饮、KTV汉口城市广场项目定位体验式家庭娱乐购物中心，商业部分约10万方，为区域首个大型购物中心，项目辐射整个后湖区域；业态规划包括精品零售、儿童天地、休闲娱乐、餐饮美食等，全方位的满足区域消费者需求，填补区域商业空白；项目商业体量大，业态丰富，且区位优势较强，视招商情况与后期运营管理，该项目有潜力成为东后湖区域未来商业中心。项目评价及其影响力分析百步亭金桥汇项目地址：金桥大道81号（市民之家旁）建筑格局：块状式独立街区；商业定位：掘金家庭式购物理想，满足片区居民的一站式消费；经营规划：打造3.6万方的以家庭式消费为主的商业中心，引进华润苏果，苏宁电器，星巴克，麦当劳等主力店；销售模式：售后返租（包租7年，前三年抵扣房款，1楼回报6%-7%，2楼8%，每半年返还一次）主力铺位：主力面积集中在40-50㎡，开间4.2m，进深12-15m；销售均价：一层33000-38000元/平米，二层25000元/平米，三层20000元/平米；租赁均价：一层4元/㎡/日，二层2.8元/㎡/日，三层1.8元/㎡/日百步亭金桥汇项目评价及其影响力分析项目商业总体量3.6万方，定位“掘金家庭式购物理想”，构建家庭一站式消费场所；业态规划包括精品零售、生活配套、休闲娱乐、餐饮美食等，满足居家群体日常消费，但区域目前居住区较少，人口相对稀疏，未来商业运营将会面临人气不足的威胁；项目商业定位缺乏针对性，主力店招商情况不甚理想，对后期成功运营缺乏有力的支撑。百步亭百街茂总平图：B区现代城一区安居苑A区项目基本信息项目地址：后湖百步亭社区总建面：22.8万方商业规划说明：在售商铺为百步亭13个社区的底商，95%为纯首层街铺，共1171个；目前在售为安居苑与现代城商铺销售模式：直接销售（前期租户租约已在2013年11月统一到期，由购铺者自行安排出租）在售商铺面积区间数量配比安居苑（均价3万/㎡）20-30㎡3324.26%30-40㎡7353.68%40-50㎡85.88%50-60㎡2014.71%70-80㎡21.47%现代城（均价2万/㎡）30-40㎡1312.76%50-60㎡2019.61%60-70㎡1716.67%70-80㎡1514.71%80㎡以上3736.27%面积数量总面积10-150㎡763个5.3万㎡150-500㎡169个3.6万㎡500㎡47个10.1万㎡百步亭百街茂百步亭百街茂为百步亭社区13个小区的社区底商集合，2012年开始，百步亭集团将此22.8万方社区底商对外销售，后期不统一招商、统一管理，违背商业运营中“招商先行”的原则，实际销售过程中，去化较差；因商业的建筑形式为临街社区底商，且商业业态无统一规划，仅能满足日常居家消费。体量较大，但未统一规划业态布局，难以形成较强的影响力与竞争力项目评价及其影响力分析商业项目梳理项目名称开盘时间售价/租金销售进展开业时间客群特征幸福里2012.6一层：35,000二层：25,000三层：20,000销售并招商2014年5月客户以百步亭居民和后湖拆迁户为主，占比约70%，其余为来自汉口其他区域投资客，约占20%，外地专业投资客占比不大，仅10%左右汉口城市广场2013.6一层：43,000二层：23,000三层：16,000销售并招商2013年底后湖和杨汊湖拆迁户是本项目商业的主力客群，占比约70-80%，其余客户多为南国忠实的投资客，来源区域不局限百步亭金桥汇2012.12一层：35,000二层：30,000三层：20,000招商中2014年底后湖和杨汊湖拆迁户是主力，占60%左右，黄陂客户和后湖周边区域客户是项目次要客户，约占30%，省内市外客户占10%左右百步亭百街茂2011.11售价：27,000租金：80-120长期在售运营中百步亭商圈客户是项目的主力客户，外区域客户较少，但整体销售不佳商业租售方式销售：一层临街部分租赁：一层内铺及二三层商业业态布局餐饮主力店写字楼配套生活配套1F商业业态布局餐饮主力店特色餐饮儿童教育儿童娱乐2F商业业态布局足疗会所/KTV特色餐饮3F商业品牌资源1、餐饮：（1）中餐：老村长、粗茶淡饭、老房子、李二鲜鱼村、和记鲶鱼、粗茶淡饭（2）外餐：托斯卡纳意大利餐厅、大禾寿司、黑川料理、神户牛排、汉拿山（3）火锅：红鼎豆捞、德庄、傣妹、锅加锅、朝天门（4）其它：巴犀烧烤、伍仟锅、麻辣香锅、东北人烤肉、新粤粥府2、休闲娱乐：KTV：欢乐汇、欢乐空间、阿曼达、星聚汇洗浴足疗：在水一方、水之梦、大自然沐足、家富富侨、大唐沐足3、教育及配套教育：英才教育、新东方、英孚教育、剑桥英语儿童乐园：悠游堂、孩子堡、淘乐堡商业招商排期1-3个月4-6个月7-9个月前期筹备（第1个月）招商定位调整（第2-3个月）主力商家招商（第3-6个月）中小商家招商（第5-9个月）招商启动主力商家招商完成中小商家招商完成1、先整体招商，后一层散铺销售2、招商周期：交付使用前9个月——交付使用交付2.公寓发展建议★星悦城百步亭金桥汇圣诚阳光丽景后湖公寓项目主要分布在金桥大道与后湖大道两侧，并以金桥大道为界分为东、西后湖片区。其中项目所处“后湖一至五路”和“百步亭”为后湖两大成熟区域。金桥一号众联天美国际汉口城市广场项目基本分布圣诚阳光丽景项目指标地理位置武汉市江岸区后湖百步亭花园路与幸福二路交汇处开发商武汉浩思房地产开发有限公司面积占地约20万㎡，建筑面积约42万㎡容积率2.1装修毛坯总户数548户层高5.4开盘时间2013年8月均价12200元/平米汉口城市广场项目指标地理位置后湖大道与建设大道交汇处开发商武汉地产控股有限公司面积建筑面积约60万㎡，其中商业20万㎡容积率2.78总户数1052户装修毛坯层高5.2开盘时间2013年5月均价13000元/平米星悦城项目指标地理位置后湖大道与塔子湖西路交汇处开发商武汉星海原投房地产有限公司面积（三期）占地约2.7万㎡，建筑面积约11.3万㎡容积率3.65总户数918户装修毛坯层高5.0开盘时间2012年10月均价10000元/平米金桥一号项目指标地理位置武汉市江岸区金桥大道与兴业路交汇处开发商武汉金岛地产发展有限公司面积占地约13万㎡，建筑面积约51万㎡容积率3.19总户数679户装修毛坯层高5.2开盘时间2014年1月12日均价13000元/平米百步亭金桥汇项目指标地理位置武汉市江岸区金桥大道开发商武汉百步亭联合置业有限公司面积占地约12.7万㎡，建筑面积约40万㎡容积率3.15总户数620户装修毛坯层高5.4开盘时间2012年9月均价11000元/平米众联天美国际项目指标地理位置武汉市江岸区后湖大道与文博路交汇处开发商武汉正兴房地产开发有限公司面积占地约28万㎡，建筑面积约70万㎡容积率2.48总户数1010户装修精装层高5.2开盘时间2013年5月均价12000元/平米项目名称类型层高装修销售均价开盘时间圣诚阳光丽景LOFT5.4毛坯122002013年8月汉口城市广场LOFT5.2毛坯130002013年5月金桥一号LOFT5.2毛坯130002014年1月百步亭金桥汇LOFT5.4毛坯110002012年9月星悦城LOFT5.0毛坯100002012年10月众联天美国际LOFT5.2精装120002013年5月公寓在售项目情况梳理区域市场分析：通过市场调研发现，近年来周边项目的公寓多以LOFT形式推出，主要是现阶段后湖区域商业及商务氛围较差，公寓产品主要是为消化项目商业指标，而LOFT更能增加项目的卖点。周边项目LOFT售价在1—1.3万元/㎡依据武汉市整体公寓市场发展水平，LOFT公寓与平层公寓的价格比例为1:0.7-0.8，同时根据后湖区域市场情况及项目自身条件综合判断，初步建议项目价格如下：平层公寓销售价格区间：900