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地产品牌运营专家昊好传媒地产品牌运营专家昊好传媒我们相信这会是一个轻松愉快的旅程地产品牌运营专家昊好传媒开始之前，我们先来看一组画面地产品牌运营专家昊好传媒地产品牌运营专家昊好传媒地产品牌运营专家昊好传媒地产品牌运营专家昊好传媒地产品牌运营专家昊好传媒地产品牌运营专家昊好传媒昊好的观点是：地产品牌运营专家昊好传媒目录Chapter1市场分析Chapter2价值主张Chapter3客群定位Chapter4广告策略Chapter5创意设计中国水电●海赋江城●天韵项目地产品牌运营专家昊好传媒来看看我们竞品市场是怎样？Chapter1市场分析地产品牌运营专家昊好传媒四大新城之首，从“后花园”到“商业副中心”，10年，已成为汉口中心外扩的主要阵地，处于不断成长过程之中。1、区域定位四新新城南湖新城东湖新城后湖新城新城规划：2004年政府规划建设武汉四大新城，而新城定位以建设健康、绿色新城为宗旨，营造一个以居住功能为主体，兼具生活、交通等多功能为一体，2012年至完成30万居住量的承接工作04年，兴业路拓宽，均价3000元05年，金桥大道改造06年，后湖大道首家中百开业07年，塔子湖体育中心落成09年，武汉大道开建10年，轻轨1号线贯通11年，武汉大道、二七大桥贯通、众多品牌正式进驻，均价8000元地产品牌运营专家昊好传媒后湖版图：随着百步亭配套的不断完善，以及统建、中海、中水、南国电等品牌的相继进驻，“大后湖”逐步裂变为2大分隔阵营，整体呈现东高西低的格局。2、版图变迁塔子湖东路百步亭花园路温馨路二七小路文文文文文文文文文超市文学校医院后湖板块百步亭板块板块变迁后：12万人的全国模范社区百步亭，配套提升迅速，10-11年，蝉联区域销冠，12年起，百步亭品牌进驻，而后湖以星悦城为首的项目，展开低价策略，形成东西区域的绝对价差。10-11年后湖销量排行NO1.百步亭社区NO2.汉口花园NO3.盛世东方12年后湖销量排行NO1.幸福时代NO2.星悦城NO3.现代城地产品牌运营专家昊好传媒板块发展趋势：大量楼盘集中开发，市场总量超700万方，竞争激烈大，未来大后湖的竞争将主要集中在西后湖，东西差距逐步缩小3、未来格局项目土地使用权人土地面积（1公顷-10000㎡）容积率建筑面积（万㎡）中央华城城投集团62.71.8-4.099.9姑嫂村福星惠誉江北置业有限公司12.363.51-4.89714.613.7-4.4武汉富士新地产有限公司3.813.47-4.813.2湖北鼎汉投资有限公司11.344.5351.4跃进村星悦城星科房地产开发有限公司11.563.27-3.53105.818.053.54-3.94新春村城开房地产开发有限公司15.082.91-4.3343.9百步亭联合置业有限公司12.343.15-3.3540.6中胜村中胜工贸有限公司4.51124.2-5.8519石桥村美联地产有限公司17.053.08-4.1754.623.76武汉丰瑞恒房地产开发有限公司2.571.5-4.53.9武汉三元房地产开发有限公司6.233.3120.6武汉泽健实业有限公司8.574.1635.7塔子湖村武汉建工富强置业有限公司1.693.66西片区未来供应体量总计612项目土地使用权人土地面积（1公顷-10000㎡）容积率建筑面积（万㎡）幸福时代武汉安居工程发展有限公司13.544.5、3.246.7紫轩美佳武汉中鄂联房地产股份有限公司1.122.83中森华城武汉中森华置业有限公司2.513.4310中城家园武汉中城科源房地产开发有限公司0.453.82城市广场武汉地产开发投资集团有限公司3.613606.573楚邦汉界武汉凯通思房地产开发有限公司6.352.1-5.27紫澄花园武汉中鄂联房地产股份有限公司0.823.983.2万锦江城中海地产集团有限公司9.23327中国水电建设集团房地产武汉有限公司2.422.86.8东片区未来供应体量总计165.7未来竞争板块的演变，对西后湖是威胁还是机会？地产品牌运营专家昊好传媒汉口市场：在售项目有限，且均价过万，中心区客户向东西外溢，但汉口东向住宅以目前的高性价比，成为吸引和承载外溢客群的主要片区。4、汉口市场放眼汉口，后湖未来供应量有厚实的客群支撑江汉路片武广片西北湖片菱角湖片永清片二七片航天双城融科天城京汉1903武汉天地硚口9000以上后湖8000左右中诚国际地产品牌运营专家昊好传媒汉口规划：扩大城市中心范围，汉口向东发展，后湖和黄埔新城将成为承载中心外溢的主要区域。5、汉口规划汉口定位：在《武汉城市总体规划（2006-2020年）》中，“武汉市中心城区由中央活动区及15个城市综合组团构成”，后湖片区是最近中心区的组团。中心向东扩，后湖片区价值和醇熟度势必稳步提升地产品牌运营专家昊好传媒5、竞争格局10月格局14年新增金桥世家规模：42万方在售面积：90-110㎡均价：13000百步亭金桥汇LOFT10500汉口城市广场二期：9万方预售面积：84-135对外价格：未定御华园规模：60万方在售面积：44-143㎡均价：8000盛世东方规模：31万方在售面积：96-119㎡均价：8100塔子湖标志建筑市民中心中森华国际城规模：8.6万方预售面积：82-142平米㎡预售均价：7900紫轩美佳百步亭现代城三期规模：68万方面积：94-141㎡均价:8000同安家园规模：60万方基本售罄尚都一品别墅统建百步亭幸福时代三期规模：12万方预售面积：76-130㎡预计均价：未定中海.万锦江城规模：27.7万方楼面地价：3800对外价格：8200鼎盛华城二期清存规模：150万方入市时间：14年上旬中水电.海赋江城二期规模：45万方楼面地价：3800入市时间：14年上旬汉口秀园高层7600，小高8100楚邦汉界规模：9万方在售面积：93-155㎡均价：7600-7700星悦城持销7600云公馆地产品牌运营专家昊好传媒核心竞品鼎盛华城二期：一期已清盘，二期预计2014年初入市。无论从地段、产品推出时间到户型面积段都与本案存在严重的同质化，将成为本案最大的竞争项目。地产品牌运营专家昊好传媒重要竞品1项目名称星悦城开发商/代理商武汉星科房地产开发有限公司位置后湖大道与塔子湖西路交汇处总占地面积/总建筑面积459490㎡/1844270㎡一期总户数1722容积率/绿化率3.54/35%物业类型高层车位1092个住宅均价7500元/㎡销售动态：星悦城一期总共推出10栋楼，建筑面积约12万㎡，1-6#楼均为34层2梯4户的高层，7#楼为25层，8#、9#为6层的1梯两户的花园洋房；10#为18层的酒店式公寓;2011年12月18日首次开盘，首推1和2号楼，79－121㎡两房和三房为主，共328套，开盘当天实现日光；项目以每㎡低于片区均价1500元的超低价格入市，被片区客户热捧。开发节奏：K6-K4-K2-K5-K1-K3项目总结规模优势：180万的规模位居后湖片区第一，是未来后湖片区的承接大盘，后续持续建造的20万商业生活配套，规模优势明显；价格优势：首次开盘以6500元起的低价入市，第二次开盘以6999元封顶，其价格针对后湖片区追求性价比客户具有绝对的价格优势；项目配套：小区内主要配套：婚庆主题公园、运动主题公园、公寓、超市、酒店；客户情况：多为后湖片区客户，少量汉口外溢客户及新洲黄陂客户。星悦城：180万㎡大规模住宅开发项目，超低价格入市热销，成为片区性价比新热点地产品牌运营专家昊好传媒幸福时代：统建、百步亭联合出品的46万方升级新品，核心卖点为品牌+物业+综合配套重要竞品2项目名称幸福时代开发商/代理商武汉统建百步亭联合置业有限公司位置江岸百步亭花园路160-162号（后湖大道与百步亭花园路交汇处）总占地面积/总建筑面积190946平方米/466620平方米总户数总户数4000户容积率/绿化率3.2/35%物业类型32F高层车位1200个均价8200-8300元/㎡开发节奏：8#-7#-6#-9#-1、2、3、5#7月8月9月10月存量集中打包持销2#开盘5月6月6、东单元和7#开盘8#提前中海1天开盘7、8栋存量持销，启动1#认筹1#开盘11月12月3#整栋+前期存量开盘3#整和前期存量开盘地产品牌运营专家昊好传媒汉口城市广场：站位汉口商业副中心，首创2梯2户品质住宅，核心卖点为产品+商业配套+双地铁口项目名称汉口城市广场开发商/代理商武汉地产开发投资集团有限公司位置江岸后湖大道与建设大道交汇处（地铁3号线后湖大道站）总占地面积/总建筑面积218600平方米/608300平方米总户数总户数3706户容积率/绿化率2.78/35%物业类型32F高层车位1800个，全地下均价预计8500元/㎡一期住宅城市广场开发节奏：一期住宅、商业、公园同步推出该项目共享南国旗下的商业资源，采取“长期蓄客、集中爆破”的策略，首次开盘即实现近40%的全年销量！但是前期的冲量方式提升2013销售难度。2013年汉口城市广场：上半年以推售存量的清盘为主，其主流的中高区产品将成为本项目新品的价格标杆。重要竞品3地产品牌运营专家昊好传媒市场总结1、区域定位：后湖成为汉口中心外溢的主要阵地——城市商业副中心，区域价值提升2、未来格局：2014年以后新增竞品达600万方，竞争激烈3、客群支撑：以汉口中心外溢客户为主（多为刚改客户），但存在严重的客户重叠性4、竞品卖点：区域内产品多以价格、配套、交通作为卖点，区域内产品共性大地产品牌运营专家昊好传媒区域价值被普遍认可——利用机会点竞品多以配套/交通等共性作为卖点——必须找个性，挖掘核心价值区域内未来存量庞大，将形成强大的竞争格局——做差异化形象标杆地产品牌运营专家昊好传媒让我们走近海赋江城●天韵Chapter2价值主张地产品牌运营专家昊好传媒思考时间：我们一个高品质属性如此明确的产品，在汉口目前的市场环境下——如何从众多同质化产品的竞争中实现跳脱；如何实现价值体现和销售价格的拔升；如何在目前市场环境下保证销售量的稳定；如何打动客户并实现有效购买……我们该如何突围，取得项目成功？地产品牌运营专家昊好传媒项目SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weak1、品牌优势：中国水电央企品牌——央企社会责任感2、品质优势：地产中的大坝品质，卓越精工巨作3、规划优势：大汉口核心稀缺45万方大盘4、建筑优势：艺术品级的Art-Deco建筑经典，营造城市精英层专属的居住品位5、区域优势：双地铁核心，商业教育等生活配套成熟6、产品优势：顺应市场的刚需品质户型，低首付；自身商业、幼儿园配套；现代风格园林景观1、产品并无差异化竞争优势2、并没有明显的科技节能、新材料应用体现项目所推崇的品质感机会-----OpportunitySO战略——发挥优势，抢占机会WO战略——利用机会，克服劣势1、区域规划：政府重点打造的汉口中央生态居住区，并正在向城市商业副中心发展2、客户群体：汉口中新城区房价过高，迫使大量刚需人群外溢，向后湖板块延伸3、武汉城市发展，版块外扩，外地人口逐年增多，后湖板块的新武汉人拥有一定的购买实力1、充分发挥央企品牌优势，展现中国水电用造三峡大坝的品质造住宅的高品质，凸显项目独有优势2、利用区域成熟规划及利好抓住市场机遇为核心手段3、打造高品牌高品质高品位的中心生活城，抓住产品与客户之间的需求关系，以扩大外部优势资源1、规避项目无明显的产品特征的劣势，抓住项目优势进行扩大宣传，以项目强势来回避劣势2、本项目位于商业副中心，外部便利条件众多，产品层面丰富，便于客户在居住和投资方面上选择性较强威胁-----ThreatenST战略——发挥优势，转化威胁WT战略——减少劣势，避免威胁1、区域存量：2014年板块内直接竞争对手将以新产品集中入市，项目面临严峻的购买力分流2、区域内众盘齐推，户型面积段雷同，或将形成价格战3、周边同质化产品竞争激烈，若项目不能抢先时机提前入市则容易陷入恶性竞争以充分提炼项目央企品牌、大坝品质、外部配套和刚需市场化户型等综合优势，来规避市场价格