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22前言•天津公司于去年5月份获取03-09商业用地，该地块是400余亩（总规划建筑面积达40万平米）高村项目总体商业用地中的重要组成部分，也是高村项目最先入市的商业性质地块。我部现将高村03-09地块的商业发展定位情况汇报如下：•由于区域规划发展利好短期内难以直接受益，区域内居住环境尚在起步阶段，无法按传统集中商业的方案进行开发。结合当前区域发展实际状况及整体定位方向（针对京津及周边市民周末度假的特质性消费目的地），我部将高村03-09地块商业定位为：•以易出售、易回款为目标定位该商业地块。一方面，通过首层特色水主题商业街的运作，植入更多的艺术、文化、养生、亲子、旅游等元素，营造极致商业氛围；另一方面，二三层通过“产权式酒店和酒店式公寓”的运作，快速回收现金流，实现整体商业的滚动开发。•以40万平米商业总体定位为基础，以儿童及家庭消费体验为定位方向，先行配套高村整体商业项目中的吃、住、玩乐、购、游等体验功能，即能够解决已入住居民的生活配套，又能迅速提升新城开发的整体形象和品质，还能改变区域内整体商业环境。3高村项目本体分析1.11.21.0外部空间条件解析内部资源条件解析京津冀区域将被划分为四大功能分区：西、北部生态保护和生态产业发展区（覆盖承德、张家口）；中部优化调整区（北京、天津、廊坊、唐山）；南部制造业与耕作业区（覆盖石家庄、保定、沧州）；东部滨海临港产业发展区（覆盖秦皇岛、唐山、天津、沧州）；京津冀未来城市定位：政治中心、总部经济、文化历史之都——北京；宜居之城：环境优美、地理位臵优越，承接北京人口转移——廊坊；新能源重镇：创建新能源重镇——保定；新兴产业基地：高端装备制造、生物产业、新材料、节能环保——涿州；绿城：生态保护和生态产业发展区——承德、张家口；新汽车城：承接北京汽车工业——黄骅（沧州）；钢都：渤海湾钢铁基地的核心区域——曹妃甸（保定）；电商总会：武清开发区和津滨工业园区，阿里巴巴、当当网、苏宁易购、京东、唯品会等顶级电商将建立基地——武清（天津）。【区域经济规划】：环京津冀一体化协同发展是新型城镇化的试验区和突破口，已经上升为国家战略。京津冀与长三角、珠三角是未来中国最为重要的城市群，但京津冀地区从区域经济平衡度、人均GDP、产业竞争力、环境等多方面均与长三角、珠三角有显著差距。4黑龙江吉林辽宁北京河北山东山西河南陕西江苏安徽福建江西广东浙江湖北湖南广西贵州甘肃新疆青海四川西藏内蒙古云南海南天津上海宁夏重庆京津冀城市群长三角城市群珠三角城市群高村项目·外部空间条件解析5【城市产业规划】：天津的城市定位为环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。天津市空间发展战略的核心内容为：形成“一轴两带三区”的城市空间格局,其中城市发展主轴为：武清新城—中心城区—津南新城---滨海新区核心区，项目处于城市发展主轴之上；受京津一体化的联动发展影响，武清区域必将被双向挤压，未来将快速发展。天津市产业发展战略目标是：新城、中心镇是发展重点，新城承担聚集新的产业、带动区域发展的职能，不断优化产业布局，促进产业结构升级，全面提高竞争力。中心镇应根据不同的条件，发展加工工业、交通运输、商品流通和社会化服务等，形成商贸型、交通型、旅游型等职能特色突出的新型城镇。高村项目·外部空间条件解析【城市产业规划】：武清区城市定位为京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。武清区将全面对接京津产业发展，空间布局实行“一轴、两心、三组团”，同时明确工业、服务业、农业三产业发展重点。6奶牛现代化生产与优质奶源基地无公害蔬菜设施基地淡水无公害水产品标准化生产基地生态林业示范基地苗圃和林木良种繁育基地工业－－重点发展新材料、生物医药、电子信息、装备制造、新能源等战略新兴产业先进制造业，限制发展一般制造业。服务业－－重点发展电子商务、商贸旅游、总部经济、养老、医疗健康和文化创意等。农业－－大力发展现代都市型农业，建设京津优质安全农副产品基地和生态休闲农业观光带。高村项目·外部空间条件解析7【新城产业规划】：武清西北新城定位成为天津西北桥头堡，树立全新经济增长级，核心区用地42.25平方公里。其中，京津高村科技创新园片区作为武清西北新城功能区核心区的起步区，规划面积315.61亩，是国家级高新技术产业园区，国家级经济技术开发区武清开发区拓展区，是天津承接首都功能的先行示范区。起步区315.61亩、生物制药区637.08亩、新材新能区541.17亩、电子信息区490.04亩、商务总部区186.05亩。园区总部商务平台太平洋电信等起步区——京津高村科技创新园起步区——京津高村科技创新园卓达镜湖、03-09商业地块高村项目·外部空间条件解析8【产业发展方向】：承接京津两市外溢产业，并结合国家、京津冀、天津、武清产业定位，制定产业激励计划。产业新城确定了5大核心产业和3个机会产业。分别为：电子信息、生物医药、电子商务、信息服务、新能新材、卫星导航、软件研发、三网联合。产业包含内容核心产业电子信息发展方向：科技研发中心、服务外包中心发展条件：良好的产业基地基础、政府导向基础强生物医药发展方向：药品制造、药品流通与医疗器械、医疗服务、药原料发展条件：良好的产业基地基础、政府导向基础强电子商务发展方向：重点把握电子商务平台搭建与移动支付两大产业趋势，发展条件：良好的软件产业基础、区域物流基础信息服务发展方向：重点引进跨国公司、央企（银行、航空、交通、电力）和大型企业的后台呼叫服务、数据处理中心等，发展条件：政府聚合、政策吸引新能新材发展方向：复合新材料、化合新材料、纳米新材料、磁性新材料、生物新材料发展条件：良好的产业基地基础、政府导向基础强机会产业卫星导航发展方向：车载、手持导航定位设备及相关的应用软件发展条件：良好的产业基地基础、政府导向基础强软件研发发展方向：侧重移动互联网、特色化工业软件的技术研发中心、服务外包中心、区域管理中心建设发展条件：软件产业基地基础、良好的基础配套三网联合发展方向：科技研发中心、外延软件开发中心发展条件：良好的产业基地基础、国际战略试点区域高村项目·外部空间条件解析驿站服务组团科技园区华牧组团牛镇组团高村镇汊沽港石各庄陈嘴豆张庄下伍旗河北屯大良大碱厂曹子里河西务高村乡大王古庄白古屯崔黄口南蔡村大黄堡城关泗村店王庆坨大孟庄东马圈黄花店梅厂上马台徐官屯东蒲洼杨村黄庄下朱庄卓达镜湖项目位置【区位条件】：项目位于京津冀一体化最具发展潜力的武清高村板块，紧邻北京界、与素有“北京楼市风向标”之称通州区永乐店紧密接壤。项目地理位置得天独厚，可无缝对接北京、天津市中心，开启京津同城化发展的新时代。高村镇位于武清区西北部，隶属于武清西北新城规划片区。全镇现有土地总面积41.5平方公里，人口18593人，是传统的农业乡镇。近年来，随着全区路网贯通工程的实施，高村已由传统意义上的偏远乡镇转变为京津发展主轴上的重要节点，潜在的发展优势也逐步显现。根据武清西北新城“一区三组团”的发展规划，本项目位于规划中集行政、商贸、体育产业于一体的政治中心的“牛镇组团”。9高村项目·内部资源条件解析【现状交通】：项目私享京津高速牛镇匝道口（出口东行100米），依托立体交通优势，辐射京津冀一小时生活圈10卓达镜湖项目南距天津市区60公里，距北京五环36公里，距北京六环20公路，距首都国际机场52公里，距津塘高速公路廊坊出口10公里，距离城际铁路永乐站12公里，距离城际铁路武清站35公里，距离滨海国际机场70公里，车程均在一小时之内。规划中的三条轨道线路，全部经停高村，独立设站，其中：城际轻轨环线，连接首都第一机场和首都第二机场；延长轻轨Z2线至永乐站，并与城际环线交汇，连接滨海新区、天津市区和北京市区；延长地铁M5线，由北辰区经由武清与首都第二机场相连。高村项目·内部资源条件解析11【周边资源】：区域林网密布，森林覆盖率达42%，南侧为高村镇北国之春农业生态示范园。区域内水资源丰富，地表水、地下水和温泉资源丰富，西有凤河西支、东有龙凤河，内部河道穿过。高村镇是个闻名遐迩的西瓜之乡，已形成七千亩优质粮、万亩西瓜、万亩无公害蔬菜三大基地的种植特色。高村镇北国之春农业生态示范园投资总额1.3亿元，占地面积1800亩，棚室面积1380亩，园内建有高效二代节能温室750栋，是一座集吃住游于一体的生态农业观光园。华牧中心在基地的西北侧，隶属于中国农业发展集团，以华牧汗血马文化交流中心为基础，拟打造成为以马术运动、体育休闲、商务会议等现代体育服务中心。牛镇第一村牛镇第二村牛镇第四村牛镇第三村北国之春农业生态示范园卓达镜湖03-09商业地块高村项目·内部资源条件解析12【周边资源】：项目距离最近、最大的人口聚集区河西务镇有6公里，全镇面积69.5平方公里，辖51个村街，人口4.05万。河西务镇商业沿103国道两侧设置，略显无序开发；区域商业连贯性未体现，商业延续性低、商业业态的互动性差；现有商业以市场类、专业店业态为主。一产：未来河西务镇将以蔬菜种植为基础发展生态农业、精品农业；二产：将以食品加工业、机械加工业等为主导发展乡镇企业，成为镇域经济的主要增长动力；三产：融入运河旅游、生态农业旅游等理念，发展农产品商贸物流，并大力培育农业观光休闲产业和运河文化休闲产业。河西务镇沿街商铺特征：现有商铺以沿街底商为主，中小规模店铺为主体（单层和三产/50-100平方米左右）卓达镜湖03-09商业地块高村项目·内部资源条件解析13【周边资源】：项目距离卓达太阳城5公里，距离卓达三溪塘8公里，距离河西务镇政府和国际城4公里，距离田纳溪湖10公里，距离汗血马中心2公里，距离京津科技创新园2公里，距离首创国际半岛、首创伊维萨小镇5.8公里。卓达太阳城卓达三溪塘首创国际半岛首创伊维萨小镇汗血马中心田纳溪湖河西务镇政府京津高村科技创新园园区商业空间高村项目·内部资源条件解析【周边现状】：项目私享京津高速牛镇闸道口，交通便捷。地块北侧为小一期别墅项目，南侧为北国之春农业生态示范园，西南侧为规划的京津高村科技创新园。本地块区域发展特征——1、区域规划利好明显，但短期内直接受益困难；2、区域内居住环境尚在起步阶段，生活配套缺乏；3、区域内农业旅游环境也仅初步形成，同样缺少与之相应的商业配套设施。总之，区域环境亟待借助本项目商业得到改善。牛镇闸道口地块西侧——牛镇地块南侧——北国之春地块南侧——河渠14高村项目·内部资源条件解析Keywords:【交通】：项目拥有立体交通优势，未来通过打造优质商业服务平台，依托黄金网路瞬间辐射京津冀【属性界定】区域发展前景可期、交通组织便利，这成为未来本项目构建商业消费的基础！本区域资源禀赋占优，未来商业增长空间较大！本项目整体商业定位应充分改造、整合、吸纳周边商业资源，引领区域商业升级！15【区域】：环京津冀一体化协同发展的试验区和突破口，享受无限发展红利【区位】：项目占据京津发展主轴，依托产业新城，发展前景可期，拉升无限投资价值【规划】：承接京津两市外溢产业，激励孵化朝阳产业，吸引高素质产业人口，打造未来产新城【资源】：林网密布、水系温泉、占尽优渥资源，未来离霾不离城，远离喧嚣的中心，回家就是享受度假的开始【周边】：区域产业规划、居住环境、旅游环境处于起步阶段，区域环境亟待借助本项目商业得到改善和升级16高村商业整体定位2.12.22.32.0商业整体定位整体功能定位整体规划布局17配套服务功能区完善区域内配套及完善服务功能中央商务区城市级产业功能聚集城市级休闲度假功能区京津城市功能休闲平台娱乐体验商业功能区区域发展的核心驱动京津两大城市间的中央健康休闲区【整体商业定位】——京津两大城市间的中央健康休闲区，即借势政策引导和基础条件，发挥区位优势，利用项目所在区域原有自然环境，以“双城中心·休闲功能·健康区”作为定位方向，构建服务大北京的“生态、健康、休闲”为核心的服务性商业体系。高村项目·商